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最能反映楼市现状的，是二手房。 只要楼市一有风吹草动，二手房会最及时、最快速的反映出来。因为新房是集体供应的，它的反映会更加滞后。 挂牌量和挂牌价格都能很好的反映二手房主的心态，但是“挂羊头卖狗肉”，先提高再降价以此吸引购房者的也不在少数，另外，二手网站上的挂牌数量也存在很多挂了几年无人问津的“僵尸房源”，也存在很多挂房出来试水并不是真心卖房的房主...... 根据贝壳找房网的数据，截至2021年1月13日，南昌二手房挂牌量有55577套。 当中到底有多少房源是值得购买的？刚需又该如何选出最佳房源？ 今天我们就从总价、房龄、户型、装修四个维度为大家分析一下房源的分布情况。缩小大家选择的范围，节省购房时间，毕竟时间就是生命呀！ 南昌五万多套二手房鱼龙混杂、参差不齐从数据上来看，南昌二手房主流价格在80-200万之间，其中100-150万之间的房源就占了38%。而100万以下的房源只占了不到四成，其中还包含了582套公寓类住房和12套车库(这里只讲价格，刨除小面积住房其实剩下可选择会更少）。其中接近一成的房源在南昌县、安义县、进贤县，这些地方的房源通勤时间太长，而且远离主城区，配套并不完善，显然不适合刚需一族。适合刚需选择大概就在80-100万这个区间了，只占总挂牌量的17.54%,是不是有种弱水三千你只能饮其中一瓢的感觉？预算选择建议：100万以下的房子，80万以上的才能满足基本配置的功能需求，80万以下的无论从地理位置、周围配套、使用面积来说，都不能满足日常生活需求。2、房龄：接近八成的房源房龄超过十年，品质二手房极其稀少房龄直接影响到房子的品质、户型设计、硬件设施。房龄越高，房屋可能发生的维修成本就越多，在受损程度不断增加之后，可能还会带来系列的安全隐患。10年以上的房源能够卖出好价格的，除了大房企好品牌、好物业，或者附加了学区等优质条件外，是很难吸引买家注意力的。无人问津是他们艰难的现状。然而现实就是，南昌现有的挂牌房源中，房龄超过十年的房源接近八成！这是什么概念，剩下两成10年以内的房源里，还包含了公寓类住宅和商用办公楼，留给我们选择的空间还剩下多少呢。房龄选择建议：房龄当然越低越好，五到10年以内就算是一个阶段，无论是户型设计，还是园林规划上，都没有较大的发展和变化。房龄越高就意味着购房成本越高，并不划算。另外房龄五年以内，品质有保障，无增值税，也存在一定的议价空间。不过房龄五年以内的只有4396套房源，满足上述条件以及刚需自身需求的就会更少。3、户型：一居、两居占比超四成，功能性三房46.29%，户型老旧二手房市场和新房市场最大的区别就是——户型设计。二手房市场一居室、二居室数量太多，而且这其中大多都是公寓或者房龄较久的拆迁安置房。适合生活的功能性三房占比不到一半。除此之外，最大的问题就是——户型奇奇怪怪，我挑了几个给大家欣赏一下。这套位于万寿宫筷子巷的房源，户型做了一个圆角，其实80㎡的面积可以做成一个实用的三房了，但是这个圆角极大的影响了户型设计，造成了面积上的浪费，而且这个卧室B真的不会逼死强迫症吗？这是西湖区干前街的一个挂牌房源，狭长的58㎡户型做成了实用两室（客厅做成了卧室），这样一来就缺乏了家庭公共区域，舒适性大打折扣，另外，这个卧室B没有独立卫生间，要去厕所还要经过卧室A，私密性也荡然无存......总之，一言难尽。这是西湖区棉花街的一个房源，也是狭长的户型，做了一室一厅，但是客厅狭长的走廊浪费了很大面积——实用性不强。户型选择建议：选择户型方正的，能让空间的利用率达到最高，边边角角的地方都能用得上。房间的长度，一般控制在5米左右，否则影响采光、通风。注意房屋内部的分区是否合理，包含干湿分区、动静分区、公私分区等几个方面，这关系到生活舒适度。无论是新房还是二手房大家都会更偏向于毛坯，因为装修成本可以根据自己的需求得到很好的控制，而且可以根据自己的喜好装修，个性化和性价比都能兼具。壳找房网的挂牌数据，五万多套二手房源里，南昌二手毛坯房仅仅占比不到一成。如此一来，大部分人只能选择精装修的房源，而装修情况也与房龄挂钩，如果房龄较高，装修风格就会比较落后，后期可能还要重新装修，又会产生一笔开支。装修建议：尽量选择毛坯房源，精装修选择次新房。如果房龄较高装修还很新的话要注意是不是紧急翻修、粗制滥造。满足需求的高性价比房源寥寥无几对于刚需而言，主城区、150万以内、房龄五年以内、三室、毛坯是最佳买房组合，我们通过贝壳找房网简单筛选了一下——符合条件的仅仅1429套房源。这还是全市，不考虑区域、地段、配套等因素，当然，有人会觉得标准有点严格，放宽条件看：① 预算提高，功能、品质要保障：250万，三室、房龄5年以内、毛坯—1837套 ② 预算不变，牺牲功能保证品质：150万，两室、三室均可，房龄5年以内，毛坯—1892套③预算不变，牺牲品质，保障功能：150万，三室，房龄10年以内均可，毛坯或普通装修—4042套 但这三种选择和目前新房市场的热门盘相比，对刚需来说，无论是预算还是品质、配套要求，都是有一定的牺牲的。所以，尽管挂牌55577套房源，真正值得刚需购买的高性价比房源，犹如沧海一粟。从上面的分析中我们可以很清晰的知道二手房的缺点在哪里，但是刚需买房还是要回落到一个地方——价格。对于预算有限的刚需来说，二手房显然比新房更具性价比。大部分二手房可能会牺牲掉一部分品质，但是二手房大都集中在各城区成熟的小区或者是商业繁华地段，而且经过几年的使用期后潜在的问题容易发觉，碰到急用钱的卖家的话还可以压低一下房价。随着城市发展，主城区地块越来越少，新房库存自然也会越来越少，开发商会逐渐推出偏改善的住房，当然价格也会很高。而后主城区的新房市场会呈现高价格、偏改善、房源少的特点。刚需想要买到合适的二手房，仅仅了解我们上文分析的四个维度还远远不够，更要知晓新盘入市情况和价格，毕竟全面把握市场情况以后，才能有一个成熟的检验标准。
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