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如果不想错过楼面的精彩内容，请记得点击上方蓝字“楼面‘，右上角“...”点选“设为星标”。 近日，中山翠亨新区马鞍岛保利项目开盘时，成百上千辆车挤爆了这个荒芜人烟的小岛。 很多人都是第一次踏足这块珠江西岸的填海净地，凭着一个深中通道的概念就盲目冲动刷卡了。  在投资客的信仰里，凭着港珠澳大桥、深中通道、深珠通道的连接，未来环珠江口的黄金三角就是最有价值的区域。 大湾区深圳东莞广州接连上涨，汹涌的热钱席卷了一众概念板块，深圳西部、东莞松山湖、广州珠城黄埔南沙、珠海唐家湾，现在这波热钱开始瞄上了珠江西岸仅剩的一个一万出头的中山翠亨新区、3万出头的马鞍岛。 中山马鞍岛今年接连土拍，不断天生不是富二代，还不能卖家里的铲子吗？ 但现在中山的现状，真是尴尬。 楼市现状 首先，简要了解一下中山楼市目前的现状。 在土地市场上，政府供地非常谨慎，多地块底价成交，土拍行情冷淡。 在新房市场上，新房供给渐少，成交量企稳，主要靠广深珠投资客带动，热度逐渐上升。 在二手房市场上，4年前楼市高潮成交的新房交付，入住率低，毛坯收楼即挂盘的现象普遍，投资客集中出货，造成些微挂盘价踩踏。 在房价预期上，供地会逐渐企稳，房企互相炒概念抬轿子，回调到位后会止跌。 中山产业升级的混乱 曾经镇域经济非常强的中山和东莞，镇区市场化的力量强大到代表公权力形象的市中心都长期被压抑，镇区有很强的自主权。 而在产业升级的过程中，市场化的力量本身没有能力去完成一场庞大的产业升级和城市功能之间的协调。 而行政的动荡和缺位更让原本应该完成的产业升级，迟迟难有进展，以至于造成了时至今日还处于滚石上坡的关键时刻。 中山不是迷茫，中山只是浮躁，是市场化和行政化力量的双重缺失的双重浮躁。 太想通过房地产去走捷径，太想能够在大湾区快速出挑成长，但又碍于本身的能力不行、执行偏差，总是做错点什么，以至于变成了今日不上不下的鸡肋局面。 东莞松山湖因为引进了华为，成为大湾区内市场化最成功的新区，南城CBD日渐繁荣，更加强化了东莞市中心的地位。 佛山千灯湖已经是产城融合的标杆新区，有着碧桂园、美的两大巨无霸民企的北滘，民富程度极高。 珠海横琴新区后程发力，精准定位，凭着靠近澳门的优势，规划了高端的金融区，还依托多年积累的产业打造了唐家湾高新区，形成了以科技创新、旅游、金融为主导的经济发展模式。 当初同样凭着制造业出圈的中山，今天的支柱产业还是服装、家电、灯饰，你能挑出一个非常优秀的板块吗？老石歧？东区？火炬开发区？翠亨新区？ 想必你都会哀叹一口气，全都是鸡肋！ 之前的中山是乘上了改革开放和市场化的东风，现在中山要看清自己，做制造业的升级，而不是什么华而不实的总部经济。 未来如果深圳做好研发和前端，中山做深圳的生产基地。 要清楚自己的产业定位，如何打造高新技术产业开发区，打造制造业转型升级的试验基地和示范基地，然后再说要转型成为教育、科技研发、高端制造业新城，能够引进大企业。 中山要么去看看东莞松山湖，要么就按照自己的规划趟出一条发展思路来。 中山城市建设的混乱 不仅在产业升级上，中山很尴尬，在城市建设上，中山也有各种各样的问题。 受困于小车拉大车的镇域经济，各镇区有独立的行政权、分派而立，对人才、资金、技术等高端要素难以形成持续吸引力，无法集聚力量发展出一个成熟的中心。 主城区一方面是土地粗放、低效开发非常严重。成片成片的厂房和城中村盘踞在中山1783平方公里的土地上，拖着中山城建停滞不前、产业迟迟难以升级。 主城区另一方面是土地碎片化、开发商捂地几十年不开发。中山北站，大信的围挡高高围起，却没有要开发的迹象。中山站附近，至今还是成片成片的香蕉林。 中山很多土地都是掌握在本地地头蛇手里，大信、俊发，还有其他在中山就开发一两个项目小开发商星港、富元。 这些开发商很多都是80年代、90年代、2000年初期拿的土地，可是囤着土地迟迟不开发。 这也导致了主城区的土地被切割得非常破碎，所以为了做成片的产业规划，只能另起炉灶去开发火炬开发区、翠亨新区、马鞍岛。 最后的结果就是火炬开发区产业和人气还没有完全起来，又支起了翠亨新区和马鞍岛的炉子，最后哪个炉子都烧得不火不旺。 一条深中通道，连接深圳与中山，粤东粤西，城岛分离，就连中山这么一个小小的城市，未来老城区和新区将分派而立。 中山楼市的混乱 由于产业升级和城市规划的混乱，也直接造成了中山楼市的混乱，由于缺乏持续兑现的利好，中山楼市现在也只能靠着炒深中通道的概念强撑着卖房。 在这一波大湾区行情刺激之下，中山并没有完全走出颓势。 只是新房人气强了点，二手房由于中山之前的无序供应，二手房毛坯房卖不出去。 由于前期广深珠投资客累积太多，造成些微挂盘价踩踏。 一二手房之间存在着明显价差，精装东区精装新房卖20000元/㎡，二手毛坯卖13000-15000元/㎡，镇区新房卖15000元/㎡，二手毛坯房卖10000-12000元/㎡。 还有马鞍岛虽然定位是制造业发展、生物医药，但本质上还是要做未来深圳前海的睡城，马鞍岛要修20座学校（含幼儿园、小学、中学）、8座医院，就是瞄准了深圳在教育和医疗上的缺位产生的外溢需求。 马鞍岛的规划一改再改，原本的几块产业用地改为住宅用地，就是趁着现在还可以炒深中通道的概念，赶紧多拍出几块土地。 马鞍岛本身就是一个与中山主城区无关的市场，主要就是面向深圳前海，深中通道30分钟直达，所以3万+的价格也有其合理性。
结 虽然中山短期无法扭转颓势，但凭着大湾区房价轮动的行情，也算后市可期，不至于像深圳广州东莞一样的大涨，大概就是跟着喝点汤。 买中山无非就是豪赌2024年深中通道通车后中山的未来、马鞍岛的未来，只是时间周期长了点。 如果你资金不多，又有耐心持有长周期5年以上，豪赌一把中山也是个不错的选择。 楼面南沙团购火热进行中，整个南沙热度已经点燃，不少二手房涨幅高达3000元，每周楼面主编都会带粉丝前往南沙实地调研，有兴趣的朋友请加主编钱辰辰微信详询！
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