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来源：青年报 近年来，不少房龄较长的老小区面临“脱管”的无人管理状态，因为少了规矩，小区矛盾重重，邻里关系恶化。
记者近日实地调研了三个房龄在18年以上的老式小区，因为采取了自管的模式，原本杂乱不堪的小区变干净了，邻里矛盾得以缓解。而有的业委会为了应对物业当甩手掌柜的局面，更创新地推出了“酬金制”管理模式。
位于高行镇的东力新村小区是建于1998年左右的老小区，从2012开始，东力新村小区业委会在东力新村居民区党总支的帮助下，创新和探索出物业“酬金制”自治管理模式，成功破解了物业管理的难题。
“就在四年多前，物业公司差点和我们说'拜拜！'东力新村小区业委会主任邹洽昌告诉记者，东力新村小区是上世纪90年代末建造的老社区。以前，物业管理费是每平方米0.45元，虽然业主缴费率达到九成，但负责物业管理的上海理家物业管理公司还是入不敷出，每年亏损15万元。
2011年9月，物业致函业委会，称若物业管理费再不涨就要退出小区物业管理。按照常规思维，业委会只有两种选择，其一，大幅提升物业费。物业开出的价格是每平方米1元，该小老区以困难弱势群体居多，业主很难通过涨幅1倍多的涨价方案；其二，更换物业公司。浦东高行镇东力新村居民区党总支书记兼主任周丽明和业委会主任邹洽昌打听了一圈，物业费即使涨到每平方米0.70元，还是没有物业公司肯接盘。
眼看着小区568户居民，近5万平方米住房将陷入无物业管理的窘境，周丽明和邹洽昌与物业一次次协调、论证，最终找出了第三种解决方案：变“包干制”为“酬金制”，通过内部挖掘增加收入，确保物业公司利益，从而“留住物业”。
采用“酬金制”最大的变化是，物业管理费由原来的物业公司掌管变为由业委会自治掌管，业委会在应收的物业管理费中按约定的10%的比例支付给物业公司作为利润，其余全部用于物业管理日常开支，结余或不足部分的均由业主共享公担。
2012年1月，业委会与物业拟定了采用“酬金制”物业管理合作模式的方案，并在小区业主大会上表决通过，东力新村小区成立了高行镇第一个实行业主自治管理物业采用“酬金制”管理模式的小区。
之后，物业和业委会制定了开源节流方案，将小区的物业管理费、停车费等公共收益全部纳入业委会账户之中，确保小区有稳定的收入来源。“开源”讲究公平公正：经全体业主公决投票，120多个机动车固定车位每月停车费从60元调整到100元，规范临时停车收费，停车费收入大幅增长。“节流”要从细节着眼：合理设置岗位，精简物业办公室管理人员两人，并通过强化财务监管和资金运作，由业委会每月对物业公司财务收入账目进行审核。对物业公司办公费用、小区公共能耗逐一核定，大到路面维修、公共设施改造，小到换个灯泡的公共维修资金，都经业委会审批，每一分钱都标清楚。与此同时，业委会将每月的财务收支情况和维修资金每半年的执行情况在公开栏中进行公布，接受业主的监督，每年还召开居民代表，业主代表大会公布“酬金制”物业管理的年度执行情况。
小区的车位少，乱停车的现象严重。业委会在2012年为小区新装了远距离停车收费管理系统，并加强了停车收费管理力度，小区的停车费收入直线上升，从2012年的14万多元攀升到2015年的21万多元，较2012年前每年不到3万元有了大幅提升。“在这几年中我们在小区内扩展了40个停车位，2015年初借通用四期开发，在小区的西南面扩建了39个停车位，现在正在小区内准备再扩建15个停车位，停车位的增加，有效地解决了小区居民停车难的问题。在2012年初我们小区安装了远距离停车收费系统，现在我们实现了停车费全年一次交的免收100元，收1100元。居民们停车费缴纳相当积极，到昨天为止，2016年的固定车位停车费收入已经达到16万元。”
据邹洽昌介绍，2012年小区实现盈利10多万元，2013年累计实现盈利19万元，2014年累计实现盈利25万元，2015年累计实现盈利近30万元。与此相对应，2012年到2015年的物业管理费收缴率均突破了100%。有的居民还主动把前几年拖欠的物业管理费补上。“2014年底和2015年初，我们还对13家一直不缴物业费的业主寄送挂号信，通过法院送传票和调解等方法，最后这些业主悉数缴清物业费。”
位于杨浦区的秦家弄属于联建公房，建于上世纪80年代，有544户居民，已经多年没有物业和业委会了。居民区党支部书记唐素君回忆说，去年4月底她刚到秦家弄时，停车难问题凸显，小区里几乎天天上午要上演吵架事件。
上任后，街道里的一位联络员和唐素君提议，这样一个小区不妨可以尝试自治管理。去年5月，唐素君有空就去小区调研，听取居民的意见。物色合适的志愿者人选。她带着秦家弄管理小组组长沈薇到附近一个实现自治管理的商品房小区取经，和该小区的保安和物业聊天，采纳一些好的做法。
“当时很多人质疑小区自治建立不起来。我说，不行，一定要开展。”唐素君介绍说，她和几位小区志愿者一起到23个楼道门口贴通告，征求大家的意见，是否同意把小区停车乱象管起来。并火速组建了三人核心小组，并招募了一批志愿者。
沈薇和唐素君将业主分成了几批，三证齐全的（即户口、房产证、车子都在小区）优先，两证齐全的放第二位，若有剩余车位再考虑租客。通知张贴后，起先没人响应。但很快有居民看到三人小组开始划停车位，感觉这次是动了真格，纷纷开始登记。
“当时一统计，登记的车位有40多个，但停车位满打满算只有31个。我们便召集有车的人开会协商，大家一起来制订游戏规则。”唐素君告诉记者，去年12月他们为停车的事开了3次会，张贴了试运营通知。试运行三个月效果显著。业主们抢着交钱，生怕没车位。
以前小区停车不收费，外面的人也进来停，整个小区的停车非常混乱，无人管理。为了加强管理，小区还安装了闸道和探头。经过这么一梳理，小区开始发放停车牌，分长期和临时牌。“我们的思路是，双休日业主的子女回父母家，可能要住一两天。平时不用占车位，周末只需临时停车位即可。”唐素君介绍说。
为了让以前无人管理的小区能实行自治。自治小组启用小区停车费，请了一对外来的老夫妻当门卫兼看车和保洁。还找了两名维修志愿者，帮忙处理邻居的维修要求，基本只收取物料费。
作为自治小组组长，沈薇也对小区的变化感到欣喜。“我们小区一直没有物业，私家车乱停，整个小区乱哄哄的，经常有110过来。”沈薇透露说，小区原有一名老人做业委会主任，现在老人已经80多岁了，业委会主任缺位已久。此次，经居委会牵头，组建了三人小组，解决历史难题。“作为志愿者，我们没有任何报酬，做的是吃力不讨好得罪人的事。我是党员，又是总支委员，总要为小区做点什么。”
停车管理试运行数月，沈薇为此操透了心。几乎每天都要下楼三五次检查。
位于杨浦区的鑫隆公寓是1996年建成的老小区，拥有20年房龄。从4年前，该小区就实现了完全的自治，与物业公司说“拜拜”。
“其实，2012年前我们和其他小区一样，也是有物业公司的，以前的物业费较低，后来物业提出要涨价，涨幅还很大，大多业主不同意。后来，我们成立了新的业委会，物业费涨价需要走程序，没有获得业主的支持。”该小区业委会主任胡益清告诉记者，当时小区面临的情况就是无人管理，出现了各式各样的矛盾，风波迭起。
物业撤出后，为了让小区重新运转起来，业委会的几位成员开始招募志愿者，为小区自治出力。“当时我们甚至没有物业经理。保安、保洁都是请来的。我们找了几位热心的志愿者，有的业主负责收物业费，有的负责做账。都是业主自己参与整个小区管理。”胡益清介绍说，实现自治管理后，小区开始轻资产运作，业委会请了4名保安、1名保洁还有1名维修人员，直接支付工资。4年过去了，小区运作得井井有条。 【推荐】4月石材护理技术培训，约吗？？（点击） |
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