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原营业税管理模式下房地产开发企业在收取定金、首付环节先行开具专门的预收款发票，等交房尾款收齐后换开统一的房地产销售发票。营改增后，房地产开发企业在预售环节如何开票、征税？ 江苏省税务机关的处理建议：在总局进一步明确前，暂按下列方式处理： 1.房地产开发企业销售自行开发的房地产，收取定金等预收款时，可以开具增值税普通发票，开具增值税普通发票时，税率栏填“0”，同时在发票备注栏注明“房地产企业预售不动产预收款项”。 2.按照上述要求开具发票的，开具发票视同收据,开具发票时间不作为纳税义务发生时间，申报当期税款时不需反映该项收入。 3.收取的预收款应按照销售额的3%预缴增值税，仅需填报《增值税预缴税款表》即可。 （注意：以上规定主要适用江苏地区，对其他地区纳税人，仅供参考。） 根据国税总局营改增地方解答中，其他省区有没有相关问题，怎么解释的呢？ 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，如何预缴增值税？ 答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 关于房地产开发企业预收款开票问题 《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。 营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。 关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题 目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。 本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。 于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题 《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。 在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。 以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑： 一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题； 二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。 三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。 关于房地产开发企业预收款的范围问题 房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。 关于房地产公司预售产品已纳营业税未开具发票的问题 房地产公司对预售的产品取得的收入，应缴纳营业税的，均应在4月30日前就所收取的款项全额开具地税部门监制的发票。 关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题 预收款包括分期取得的预收款（首付 按揭 尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。 房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。 根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，只有建筑企业和提供租赁服务，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间，而此前《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。可见销售不动产的增值税纳税义务发生时间比较营业税纳税义务发生时间，政策发生了重大变化。 财政部和国家税务总局之所以这样规定，是因为房地产开发企业采取预售制度，在收到预收款时，大部分进项税额尚未取得，如果规定收到预收款就要全额按照11%计提销项税，可能会发生进项和销项不匹配的“错配”问题，导致房地产开发企业一方面缴纳了大量税款，另一方面大量的留抵税额得不到抵扣。为了解决这个问题，《营业税改征增值税试点实施办法》将销售不动产的纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。同时，为了保证财政收入的均衡入库，又规定了对预收款按照3%预征税款的配套政策。 例如：房地产公司2016年8月收到1000万元预收款时，不开具增值税发票，无需在《增值税纳税申报表》第1行“按适用税率计税销售额”中填报，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。 房地产企业销售商品房，预收的定金、首付款、按揭款是否可参照原地税开票流程先开具预售发票？其纳税义务发生时间是否为收到预收款的当月？ 省国税局和省地税协商明确，2016年5月1日后，我省房地产业可暂时沿用地税“两业”管理系统开具收款收据和录入相关经营数据，但不得开具增值税发票。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，在取得预收款的次月纳税申报期向项目所在地主管国税机关预缴税款。同时，按照《试点管理办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，计算应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 不动产租赁企业预收账款后怎样确定销售额？ 应以取得的全部价款和价外费用为销售额在收到预售款的当月计算缴纳增值税。 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第三十七条的规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 第四十五条的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 （各地学习都是如火如荼，您还要等吗？） |
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