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文丨百里修行 如果你的出租房依靠的是一个“华为”这样看似坚挺的产业园，大概也没想过它有一天说走就走。如果华为出走，我不心疼深圳，我心疼在他周边做出租房的二房东。 持续半个月多被华为霸屏，最近是“别让华为受委屈”，全国人民都想怒砸苹果，我要聊的是前段时间，“别让华为跑了”。 1︱华为对于深圳和深圳房东，有多重要？ “剔除华为，龙岗工业产值下降14％”，在核心产业中，华为至关重要！ “给房地产市场带来巨大的购买力”，买之前，那可都是租，巨大的租售买卖！ “间接推动旧改和城市更新项目”，什么意思？深圳最大的旧改项目是城中村，城中村做了好多租房生意，华为员工高薪，大量需要租房，人们有动力做更好的出租房！ 龙岗政府说“服务华为，马上就办！”这个企业的流走让政府惊慌失措，对于就在周边，做华为员工租房生意的房东，有可能就是灭顶之灾。 2︱做租房，喜欢抱哪些大腿？ “大腿”本身是一些产业集群或规模、体量非常大的企业和机构。
3︱抱上“大腿”，关键是搞定中介 显然，抱大腿的好处是很多的，且立马见效： 1、租房需求量庞大，房子易租，招租支出少； 2、租金上涨的空间大； 3、区域性明显，关系维护目标明确，物业、中介等收房、销房的渠道。
缺点是： 1、租金贵，因为成本也贵，拿房也更难； 2、客流渠道单一，就是这个产业集群，而产业集群不是一成不变的； 3、区域小，竞争者多，需要有比较强的物业、中介关系，这层关系的强弱后面的发展； 4、区域资源有限，规模扩张局限比较大。 一个案例：上海松江房东王珂公寓规模扩张很快，4年时间，前3年自己单打做到了100多间，第4年，组了公司，做起了品牌，高峰期同时拿了7个项目，出租效果也很理想。关键在于他们有中介门店，同时和其他中介门店关系不错，解决了收房渠道、销售渠道。 可见，基于地域、产业集群做出租房，有一个关键角色——中介、物业。 (次世代《招租渠道这么多，哪个最省钱？》文里计算过中介渠道的获客成本） 4︱“华为”这条腿，会跑了吗？ 如果“华为”真走了，周边房东上哪里去找几万人来租房？你怀里的这根大腿，也不是牢固的，它会出现哪些问题？ 一般来说，产业园区、交通枢纽、CBD、旅游景区相对稳定，变化主要来自政府规划调整，且是有规划的，时间周期会比较长；造成工厂、企业等变化的因素比较多，发生也相对突然，对出租房的影响力更明显。 最突出的，是企业或机构本身存在问题，有倒闭、产业转移等趋势，这类情况容易发生在中小规模的工厂、某些走向淘汰的产业集群或机构。 这里有一个效应：企业关闭或迁移—租客源切断—出租房空置率扩大—难找到其他客源替补—出租房关门。 上海周浦有一个培训院校，“养活”了多个房东，他们主要做短租，为平常来看孩子的家长服务。后来因经营不善，学校关闭，周边的出租房也随之大量空置出来。 因此，其中关键问题在于——租客来源渠道过于单一，纯粹去依靠一个“华为”这样的企业体，你的命运也就被绑定了，只能与“华为”共存亡。 5︱当“华为”跑了，房东怎么办？ 你说，不能因为未来的不确定性，放弃眼前的好生意呀。确实，但你可以提前做一些准备： 1、看行业和企业未来5年前景。 例如中国产能严重过剩的钢铁和钢贸业，他们往往容易产生产业集群，但很多钢贸城都面临着大量空置，不用看未来5年，看眼前就知道了。 现在很多分散的以中小型互联网或以创意兴起的创业集群（曾在上海宝山某个周边都是老旧公房的犄角旮旯里看到一个簇新的创意园），这类就不靠谱，现在创业存在比较大泡沫，失败概率高。 比较靠谱的，还是像中关村、漕河泾这类成熟的大规模集群，但周边房源实在太抢手了，需扎进去，先要搞定中介关系，成本相对高。 2、选址上，要考虑到，抱多条大腿，不局限在一个区域集群，选择地段更好、交通更便捷的物业，打通更多渠道。 上海三林一带的出租房做的风生水起，往内环是陆家嘴金融圈，中环是世博商贸圈，外环是自贸区，如果物业又在地铁周边，那出租基本不愁。 选物业，提前勘察地形。既抱“华为”大腿，又有更好的交通条件去热门CBD，你的房子就会有多几重保障。 关于选址，可参考>>>《公寓选址怎么选？》 3、你的公寓产品本身，别做太差。 前几天去见过一个三林房东，他公寓做了一些软装和风格，全部用品牌家电，其他用材也选的中上等，成本不高吗？高，但有软装的房子更能留客，家电坏的少管理更省心，“未来5年，我不用担心房子没人要”。 做出租房，没那么简单，一个精明的经营者，懂得“背靠大树好乘凉”，也懂得给自己留条后路。 本文观点仅代表百里修行，如有疑义，欢迎切磋！ |
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