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很多人认为招投标就是比大小和搞谈判，其实核心在于供应商的选择和入围。
幕墙是个有各种材料种类组成的系统工程，因其具有造价大、工期长、协调多等特点，在施工招标时显得尤为重要。要想做好专业化的幕墙采购，采购人员本身也需要提升自己的素质，熟悉幕墙工程的专业知识、前期采购、后期施工包括结算等各个环节的重点，才能成功做好幕墙采购。
房地产的如火如荼发展，带动了多个产业的高速前进，而幕墙系统的使用，则是房地产建材采购当中的重要组成部分，由于行业缺乏规范性，鱼龙混杂的市场使房地产采购人很难去辨析孰优孰劣，而本文将从专业的视角出发，解读幕墙采购的关键点。
幕墙工程的特点 ▽ 幕墙工程相对于门窗工程比较复杂，幕墙工程的分类就很多种，最常见的玻璃幕墙、石材幕墙、铝板幕墙，还有钢板幕墙、塑料幕墙、网架幕墙等，玻璃幕墙又分明框、隐框、半明半隐等。对于幕墙的材料包括龙骨材料(铝型材、钢材)，表面材料:石材、玻璃、铝板等，五金件(铰链、锁具等)，密封材料(结构胶、密封胶玻璃胶、胶条等)，其他辅助材料(防火材料、保温材料、焊接材料等);幕墙的每一个品类的材料又有很多品牌、表面处理、材料本身性能等，安装时要考虑正常的安装方式，也要吊篮施工等;既要考虑预埋件，也要考虑后置埋件等。 合作中出现的问题和案例 ▽ 评价幕墙工程采购的好坏，重要是看后期幕墙公司合作过程中合作是否顺畅。质量是否达标。在以往与幕墙公司的一些合作中，经常会出现以下间题：
1、 前期沟通不足，招标过程存在退标或报价虚高，合作意愿度低 目前市场的幕墙公司很多，例如知名的远大、江河，也有小的单位包括小老板挂靠的公司，也有门窗和幕墙都做的公司。有些单位盲目的追求高大上，明明项目就是一个售楼处，却要去找远大公司，这样显然不匹配;还有的付款条款如工程抵房条款，在前期没有沟通清楚，在发出招标文件时才告知，由于信息的差异造成退标现象。
2、合作过程中末达到预期要求 以样板区为例，量小，价格低，但却要求进行快速高质量完成，以便样板展示，往往由于各种原因造成工期的延误。
首先前期方案确定时间太长，无法快速选定方案进行图纸深化设计。对于幕墙方案，目前的地产公司有两种方式，一是地产公司自己的设计人员去对接，由于专业深度不够，不敢去快速确认;另一方面有的外请专业的幕墙咨询公司，这本身又增加了协调的难度。招标阶段的方案图纸往往较粗，需要幕墙公司深化设计后才能施工，对于方案的确认往往花去较多时间，造成后续的加工和施工时间紧张。
其次是样板定样时间较长，前期的方案可能与项目的目标成本有差距，需要优化寻找替代材料，但效果又不能有较大的差距，投标单位需要多次反复才满足要求，甚至边施工边确认样板，这些不仅耗去了较长时间，而且结算时造成较多的签证索赔。
3、质最达不到预期要求 常见的质量问题，例如：门窗扇拼缝过大，漏挂水孔，密封条、胶条脱落，五金件安装粗糙，淋水试验不能通过，给项目交付带来风险。
分析其原因，可能是幕墙的主要材料如型材、玻璃、石材等质量不符合要求，导致后期质量不可控;或者幕墙加工厂的加工质量差；再者施工工人施工技能经验不足，也是造成施工粗糙和质量问题的主要原因。
4、施工过程签证变更过多，变更费用过大 在幕墙工程合作中签证较多，究其原因：关键是招标图纸不完善，造成后期不得不签证。有个案例，招标图纸石材未明确石材标准尺寸，后期施工时设计确认尺寸、中标单位说报价的尺寸与确认的尺寸有差异、按照新尺寸出材率不同造成索赔。对于石材厚度、工程量的计算规则、是按投影面积计算还是展开面积的计算等，招标时没有明晰、也会造成签证索赔。
幕墙采购中需要把控的关键要素 ▽ 1、 目标成本 目标成本是招标的价格依据，招标前必须取得目标成本。目标成本在材料选型、确定合同价等环节，是作为直接的成本管控依据，因此必须真实、准确、合理，坚决杜绝进场施工后因为成本问题而修改配置标准的行为。
2、 材料选型 幕墙工程的材料包括骨架和面板以及五金配件几大类，材料的类型几乎是在方案阶段就已经定好，比如是玻璃或是石材，此处所讲的材料选型主要是指选择材料的参数，比如玻璃是否采用low-e，型材是选择氟碳喷涂还是粉末喷涂，五金件是进口还是国产?选型的依据是目标成本和销售卖点的平衡，因此选型需要营销部、设计部和成本部共同参与，过程中可能还需要多轮测算，最后形成一份完整的《技术及材料设备要求规格要求说明书》。
3、 工作内容和施工界面 在合同履行过程中，绝大部分的纠纷都是由于界面不清晰造成的，建议在招标文件中提交一份施工界面表，避免界面重复和出现真空地带，容易产生纠纷的比如幕墙与柱子之间的防火封堵、幕墙表面开灯孔、幕墙预埋广告支架等。还有一点容易疏忽的地方需要注意，那就是当由投标人自行深化设计时，应将图纸送审的费用包含在合同范围内，这个费用包括套图框盖章和送审过程中的隐形费用。
4、 招标文件 有专门幕墙设计单位(或幕墙顾问)的，可以让投标人报价时提交优化方案;由投标人自行深化设计时，可以先比较各家的设计方案技术标，评选出最优方案并与原设计单位沟通确定后，让各家投标人根据最优方案报价，进而再根据商务标价格确定中标单位。 5、 清单编制 幕墙工程施工设计多个交叉单位，常规包括土建总包、机电、室外泛光照明、广告标识等，实际施工中会有很多协调事项产生，特别是多个专业的图纸没有同步设计时，后期变更的风险更大，因此在编制幕墙工程量清单时，除了需要提供不同种类幕墙的单价分析表外，还应充分考虑各种未知风险，预留一定的备用单价，包括常见的墙体开孔及封堵、以及人工单价(区分不同工种，均按照8小时为一个工日计算)，作为施工过程中处理变更核价的依据。还要提醒一点，很多业主方都会要求施工单位免费设计，他们会在清单中列出设计费，让施工单位填写“免费”，其实这是有几大风险的，风险不是来自于投标人，而是来自于政府监管部门，因为施工合同和设计合同在法律监管和税金方面都有较大的差异性，建议设计费用不要列在清单中，可以在合同中注明“作为让利，由施工单位免费进行深化设计”等条款即可。 6、 招标过程 很多人认为招投标就是比大小和搞谈判，其实核心在于供应商的选择和入围，首先我们应该根据拟招标幕墙工程性质，邀请合适的供应商梯队报名并严格考察和审核资质，确保入围的供应商都能满足该施工要求，然后在技术标合格的基础上采用最低价中标法评标即可，但是需要注意的是，低于成本的报价应该首先剔除。 7、 合同条款 在计价方式选择上，尽量选择工程量清单方式，合同模式尽量选择图纸总价包干，便于总价的控制和快速处理结算。合同付款方式建议采用节点支付，并且要和业主的开发节点、总包的施工节点匹配好。 8、 寻找与项目适配的幕墙单位 优质适配的幕墙施工资源。首先是幕墙单位的基本素质、不管跟谁是直管还是项目挂靠、关键是要具备充裕的资金实力、稳定的下游材料供应、强大的材料加工能力、供货能力，具有强有力的项目管理团队和现场施工安装团队。光具备施工素质还不行，还要看意愿度，包括项目的特征、规模、金额、利润率、这些都是施工单位可考虑的句题，不是高大上的就行，关键是适配，只有施工单位重视，才能把项目做好。曾经合作一家战略幕墙合作单位，考察时工程规模很大，工厂加工能力很强，但因项目管理能力较差，管控协调配合不力，造成多项目延误，不得不终止合作。 9、 招标前必须具备完备的方案图纸 招标前具备完善的幕墙方案图纸，是幕墙工程采购成功的基础。幕墙很多企业讲究快速开发，在幕墙招标阶段，方案很粗，更别提具备深化的图纸。为了快速开发，要求采购必须在方案图纸不完备的情况确定单位，造成很大的索赔隐患。例如图纸改变，造成前期预埋件全部报废，不得已用后置埋件;还有图纸没有优化，造成本该可节约的成本因没有优化而浪费，反过来去硬压施工单位的利润，其实优化的成本远大于竟标节约的成本。 招标前期的方案不确定，还会造成后期深化图确认时间长，使得样板确认、加工安装时间压缩，可能造成耽误工期，或由于赶工出现施工质量问题及成本增加!
如何做好幕墙工程的采购 ▽ 1、 招标图纸的准备 前面已经说明招标图纸的重要性，幕墙的专业性很强，如果采购单位不具备专业的幕墙人才，还是建议寻找专业的幕墙咨询单位进行配合，进行方案把控、深化图纸的把控。
采购的方案需要满足验收要求，如四性试验;满足成本最优，例如材质替代、型材规格、结构形式、石材厚度等。需要满足样品要求;石材样品、型材颜色(色板、表面处理要求)、玻璃样品。提前确定样品及替代材料，需要满足施工要求，有利于现场操作顺畅等。建议在招标前可以组织咨询单位及各部门联合审图，确保图纸满足招标要求。
2、 幕墙单位的考察 幕墙单位众多，如何选择适配的幕墙单位的呢?单位考察要把控要点。
目前幕墙单位运营模式多样，运营模式的差异没有好坏，关键要找到谁是真正负责人，出现问题谁是最后的承担者和决策者。不能出现问题了，却不知道找谁去处理，直营模式看公司的实力和考核机制，实际承包人(项目经理承包制)则要看承包人的实力、能力和个人信誉。另外就是加工厂是否自有，是否有外包，外包加工质量则难以控制。再者是下游资源，如果资源不足，对项目的快速推进会造成直接影响，供货不及时，没有人员赶工等。是否同等项目经历也是很重要的考察环节，做过的和首次做，不管是管理和团队都花学费的，另外有同类案例也好有标杆对标进行背景调研，最后看合作理念和意愿，理念这个东西看起来很虚，但道不同不与为谋，理念不和总会出问题的，不具备长期合作的基础。
3、 采购方案文件的编制 采购方案是指各部门的交圈文件，包括设计方案、工程施工方案、成本策划方案、单位入围策划，还包括施工界面、工期、付款、样板、技术标准、定标规则等可能出现的风险所有间题的集大成，当然也包括招标文件和招标清单。在方案之前可以畅所欲言进行讨论，方案之后直接进入招标程序，编制完善的采购方案，既管控了风险、又提高了效率。
关于采购方案重要关注几点: ▽ 1) 招标前的条件要明确清晰,把风险考虑到位，并在标前交底，使得投标单位明确知道你的标准和要求，充分考虑后期施工可能遇到的风险，减少索赔。
2)进行入围单位适配性分析，例如石材幕墙，就不能选择主要产品定位为玻璃幕墙为主的单位，样板区项目就要选择设计和抢工能力强的单位等;入围的投标单位需要同档竞争，任何中标单位都能满足项目的实施。
3)明晰计量规则，工程量的准确性，也是投标报价合理的必要前提。
4)过程定标选择，要订立符合本企业的定标规则，有效识别最低价的合理性，避免超低价中标，进场后索赔。这需要成本人员对幕墙的材料组成、安装人工等能够了解市场的合理价格。
幕墙工程，招标进场后，后期合理的跟踪和维护也是很重要的环节，再好的施工单位也可能管差，即使施工能力较差的单位，可以通过有效的项目管控进行弥补。单位的选择和后续的工程管控、后期的付款支持是分不开的，只有相辅相成，系统管控，才能最终达成好的效果。
目前很多地产企业，采购已经是独立分立开来，或成立单独的采购公司，就是要做更专业化的采购，采购的价值不仅仅是节约点成本，更重要打造能为支撑企业战略发展的供应链。要从单位考察的前端和招标的引入，过程的检查和维护，后期的评估和淘汰优选，做全过程的供应链管理、承担更多的责任。当然还要辅以系统化的采购体系，标准化的采购文件和合同文件，信息化的操作工具等，实现最终专业化的采购。 来源互联网 |
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