|
幕墙作为外立面的一种早已为我们熟知，因其具有造价大、工期长、协调多等特点，在施工招标时显得尤为重要。 幕墙是建筑的外墙围护，不承重，像幕布一样挂上去，故又称为'帷幕墙'，是现代大型和高层建筑常用的带有装饰效果的轻质墙体。由面板和支承结构体系组成的，可相对主体结构有一定位移能力或自身有一定变形能力、不承担主体结构所用作用的建筑外围护结构或装饰性结构。 幕墙工程相对于门窗工程比较复杂，幕墙工程的分类就很多种，最常见的玻璃幕墙、石材幕墙、铝板幕墙，还有钢板幕墙、塑料幕墙、网架幕墙等，玻璃幕墙又分明框、隐框、半明半隐等。幕墙的每一个品类的材料又有很多品牌、表面处理、材料本身性能等，安装时要考虑正常的安装方式，也要吊篮施工等；既要考虑预埋件，也要考虑后置埋件等。 总之，幕墙幕墙是个有各种材料种类组成的系统工程，要想做好专业化的幕墙采购，采购人员本身也需要提升自己的素质，熟悉幕墙工程的专业知识、前期采购、后期施工包括结算等各个环节的重点，才能成功做好幕墙采购。 幕墙招标流程关键节点 01 / 目标成本 目标成本是招标的价格依据，招标前必须取得目标成本。目标成本在材料选型、确定合同价等环节，是作为直接的成本管控依据，因此必须真实、准确、合理，坚决杜绝进场施工后因为成本问题而修改配置标准的行为。 02 / 材料选型 幕墙工程的材料包括骨架和面板以及五金配件几大类，材料的类型几乎是在方案阶段就已经定好，比如是玻璃或是石材，此处所讲的材料选型主要是指选择材料的参数，比如玻璃是否采用low-e，型材是选择氟碳喷涂还是粉末喷涂，五金件是进口还是国产?选型的依据是目标成本和销售卖点的平衡，因此选型需要营销部、设计部和成本部共同参与，过程中可能还需要多轮测算，最后形成一份完整的《技术及材料设备要求规格要求说明书》。 03 / 工作内容和施工界面 在合同履行过程中，绝大部分的纠纷都是由于界面不清晰造成的，建议在招标文件中提交一份施工界面表，避免界面重复和出现真空地带，容易产生纠纷的比如幕墙与柱子之间的防火封堵、幕墙表面开灯孔、幕墙预埋广告支架等。还有一点容易疏忽的地方需要注意，那就是当由投标人自行深化设计时，应将图纸送审的费用包含在合同范围内，这个费用包括套图框盖章和送审过程中的隐形费用。 04 / 招标文件 有专门幕墙设计单位(或幕墙顾问)的，可以让投标人报价时提交优化方案;由投标人自行深化设计时，可以先比较各家的设计方案技术标，评选出最优方案并与原设计单位沟通确定后，让各家投标人根据最优方案报价，进而再根据商务标价格确定中标单位。 05 / 清单编制 幕墙工程施工设计多个交叉单位，常规包括土建总包、机电、室外泛光照明、广告标示等，实际施工中会有很多协调事项产生，特别是多个专业的图纸没有同步设计时，后期变更的风险更大，因此在编制幕墙工程清单时，除了需要提供不同种类幕墙的单价分析表外，还应充分考虑各种未知风险，预留一定的备用单价，包括常见的墙体开孔及封堵、以及人工单价(区分不同工种，均按照8小时为一个工日计算)，作为施工过程中处理变更核价的依据。还要提醒一点，很多业主方都会要求施工单位免费设计，他们会在清单中列出设计费，让施工单位填写“免费”，其实这是有几大风险的，风险不是来自于投标人，而是来自于政府监管部门，因为施工合同和设计合同在法律监管和税金方面都有较大的差异性，建议设计费用不要列在清单中，可以在合同中注明“作为让利，由施工单位免费进行深化设计”等条款即可。 06 / 招标过程 很多人认为招投标就是比大小和搞谈判，其实核心在于供应商的选择和入围，首先我们应该根据拟招标幕墙工程性质，邀请合适的供应商梯队报名并严格考察和审核资质，确保入围的供应商都能满足该施工要求，然后在技术标合格的基础上采用最低价中标法评标即可，但是需要注意的是，低于成本的报价应该首先剔除。 07 / 合同条款 在计价方式选择上，尽量选择工程量清单方式，合同模式尽量选择图纸总价包干，便于总价的控制和快速处理结算。合同付款方式建议采用节点支付，并且要和业主的开发节点、总包的施工节点匹配好。 幕墙需要把控的关键要素 ▌招标图纸的准备 前面已经说明招标图纸的重要性，幕墙的专业性很强，如果采购单位不具备专业的幕墙人才，还是建议寻找专业的幕墙咨询单位进行配合，进行方案把控、深化图纸的把控。 采购的方案需要满足验收要求，如四性试验;满足成本最优，例如材质替代、型材规格、结构形式、石材厚度等。需要满足样品要求；石材样品、型材颜色(色板.表面处理要求)、玻璃样品。提前确定样品及替代材料‘需要满足施工要求，有利于现场操作顺畅等。建议在招标前可以组织咨询单位及各部门联合审图，确保图纸满足招标要求。 ▌幕墙单位的考察 目前幕墙单位运营模式多样，运营模式的差异没有好坏，关键要找到真正负责人，出现问题谁是最后的承担者和决策者。直营模式看公司的实力和考核机制，实际承包人则要看承包人的实力、能力和个人信誉。另外就是加工厂是否自有，是否有外包，外包加工质量则难以控制。再者是下游资源，如果资源不足，对项目的快速推进会造成直接影响，供货不及时，没有人员赶工等。 是否同等项目经历也是很重要的考察环节，做过的和首次做，在管理和团队都有差别、另外有同类案例也好有标杆对标进行背景调研，最后看合作理念和意愿，但道不同不与为谋，不具备长期合作的基础。 ▌采购方案文件的编制 在编写幕墙招标文件时，应全面体现业主和建筑师对幕墙工程的设计意图与要求，重点包括工程内容、建筑艺术的体现、幕墙的形式、性能指标和技术要求、材料选择、招标方式、承包方法等。 采购方案是指各部门的交圈文件，包括设计方案.工程施工方案、成本策划方案.单位人围策划，还包括施工界面、工期、付款、样板、技术标准.定标规则等可能出现的风险所有间题的集大成，当然也包括招标文件和招标清单。在方案之前可以畅所欲言进行讨论，方案之后直接进人招标程序，编制完善的采购方案，既管控了风险、又提高了效率。 采购中容易出现的问题 ▌前期沟通不足，招标过程存在退标或报价虚高 目前市场的幕墙公司很多，例如知名的远大、江河，也有小的单位包括小老板挂靠的公司，也有门窗和幕墙都做的公司。有些单位盲目的追求的高大上明明项目就是一个售楼处，却要去找远大公司，这样显然不匹配;还有的付款条款如工程抵房条款，在前期没有沟通清楚，在发出招标文件时才告知，由于信息的差异造成退标现象。 ▌质量达不到预期要求 常见的质量问题例如门窗扇拼缝过大：漏挂水孔，密封条、胶条脱落，五金件安装粗糙，淋水试验不能通过，给项目交付带来风险。
▌施工过程签证变更过多，变更费用过大 在幕墙工程合作中签证较多.究其原因，关键是招标图纸不完善，造成后期不得不签证。有个案例，招标图纸石材未明确石材标准尺寸，后期施工时设计确认尺寸、中标单位说报价的尺寸与确认的尺寸有差异、按照新尺寸出材率不同造成索赔。对于石材厚度、工程量的计算规则、是按投影面积计算还是展开面积的计算等、招标时明月明晰、也会造成签证索赔。 ▌合作过程中末达到预期要求 以样板区为例，量小，价格低，但却要求进行快速高质量完成，以便样板展示，往往由于各种原因造或二期的延误。 首先前期方案确定时间太长，无法快速谁定方案进行图纸深化设计。对于幕墙方案，目前的地产公司有两种方式，一是地产的自己的设计人员去对接，由于专业深度不够.不敢去快速确认；另一方面有的外请专业的幕墙咨询公司。这本身又增加了解协调的难度。招标阶段的方案图纸往往较粗，需要幕墙公司深化设计后才能施工对干方案的确往往花去较多时间，造成后续的加工和施工时间紧张。 其次是样板定样时间较长，前期的方案可能与项目的目标成本有差距，需要优化寻找替代材料，但效果又不能有较大的差距，投标单位需要多次反复才满意要求，甚至边施工边确认样板，这些不仅耗去了较长时间，而且结算时造成较多的签证索赔。 出品：新浪地产新闻中心 监制：副主编李敏霞 策划：副主编李敏霞 HOW TO DO栏目是新浪地产全新制作并推出的知识分享类栏目，旨在剖析房地产采购中的经验，挖掘采购中的焦点、热点。疑点、难点及新现象并做出解释。内容来自于有经验的房地产采购人，也有在工程市场有经验的部品企业。愿大家在这里聆听到采购最睿智的声音。 为了给您带来更多丰富内容，提供更好的资料与您分享。需要您的热心支持和帮助，本栏目诚征好稿，具体要求如下： 1、题材与建材部品采购要点有关，体裁不限； 2、来稿一经采用，版权归本站和作者共同所有，本站标明个人或企业供稿字样； 3、来稿要求文字精练，条理顺畅，通俗易懂；来稿请用Email发送。 投稿信箱：liminxia@cric.com |
|
|
