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适当的用地和合适的位置是购物中心开发的先决条件，购物中心对区位有严格要求，这关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中心能否生存。 一、指标分析︳指标分类 万象城选址研究通过指标体系的建立及各类指标的深入分析，为最终选址提供依据。 指标体系从城市选址、区域选址、基地条件及消费属性四大模块，经济发展、商业成熟度、社会消费品零售总额、消费者群体属性、基地区位等十八个指标进行总结归类研究。 二、模块分析︱城市选择 1、城市地位 城市选址指标：城市地位共性 类型：特大城市（人口>650万） 交通：区域交通枢纽 行政级别：副省级城市、计划单列市或重要的二线城市 战略：国家战略要地 国家经济区核心城市 功能：经济、政治、文化、科技中心 2、人口指标 3、经济与发展规划 4、商业发展 成熟选址指标：商业发展共性 商圈数量：多个，而非仅一个或没有 商圈成熟度：没有商圈发育较为成熟 商圈层次：辐射范围不同，有不同层级的商圈 商业定位：高中低档商圈较为齐全； 普通和特色商圈并存 结论：万象城所在成熟商业发展程度较高，形成了一定的商业氛围和规模集聚效应 5、收入与消费 三、模块分析︱区域选择 1、区位
通过对以上一线、1.5线与二线城市万象城所在区位图的对比研究，可得出以下万象城区位分布规律。
2、新区战略 优势 政府支持：为带动新区建设，政府给予良好的投融资等政策优惠和便捷服务； 开发成本较低：新区土地溢价率往往低于市中心区； 品牌效应：率先进入新区的大型项目往往引人注目，具有广告效应； 投资回报：新区往往成为未来城市核心区之一，前景良好，升值空间巨大 风险
新区发展规律与对应策略
3、区域规划
4、商业发展、人口、区位
5、竞争性项目 以成都万象城为例： 成都万象城建立之前，成都如同深圳一样，几乎不存在城市综合体，多为传统的百货商场或置地广场，但在成都万象城建立以后，成都的各类商业地产项目也雨后春笋般涌现，如IFC 、华置广场等。
区域选址指标：竞争性项目 通过对成都万象城进入之前、之后的竞争性项目分析，我们可以做出如下判断： 在万象城进入之前，在区域内或城市内不会有大量的已有的和待建的城市综合体项目； 在万象城进入之后，受到万象城项目的先导作用影响，区域内后续会有购物中心或综合体项目进入，但目前来看在体量、定位等方面不会对万象城形成直接竞争，这一点可以从杭州万象城的案例中看出； 深圳万象城进入后，附近区域内又有京基KKmall 、怡景中心城、COCOPARK等进入，但它们与万象城在风格、体量、定位上明显不同与万象城。 杭州万象城进入后，钱江新城内又有来福士广场与高德置地进入，但二者在风格、体量、定位上明显不同于万象城；
5、基地条件
万象城目标客户群分类： 时尚追崇者：追求时尚，崇尚体验式消费的客群，消费了处于增长阶段。年龄层主要集中在18-35岁之间。 中产家庭：具有一定品味及高消费能力，消费频率稳定，对品牌有一点认知度不随波逐流。 年龄30-45岁之间。 办公消费群体：初期随机性消费较强，餐饮消费为主，后期可称为项目忠诚客户。高端商务餐饮、休闲消费需求也占据较大比重。 旅游客群：流动性旅游客群，随机性较强。注重目的型消费类，如主题餐饮、娱乐。
(未完待续) 下期内容：万象城模式总结与反思（下），包括选址策略和未来拓展方向。 ● 如果您觉得本文不错,欢迎分享给您的同行 1.如何分享本文？ |
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