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最近几年房地产行业的快速发展大家有目共睹，而房地产行业不同于一般的工商企业，其产品即房子具有特殊性，而且往往建设规模比较大，时间的跨度比较长，造成房地产行业的审计风险比较高。那怎么才能在较短的时间内找准审计重点、提高审计质量、降低审计风险呢？ 今天首席审计官的小编就带大家来认识认识房地产企业的审计重点到底有哪些！
①检验房地产企业是否取得了《商品房预售许可证》。这可以在售楼现场查看，审计人员也可以通过当地住房保障和房产管理局网站查询其真伪。而且，《商品房预售许可证》里有一些和预售商品房有关的具体信息，比如各个楼号的建筑名称，最高楼层和批准预售面积等，审计人员可以对这些信息进行初步判断。 ②把企业提供的供销清单和购房合同中的有关条款进行比较，同时可以抽查部分业主办理的入住通知书。 ③从物业公司处取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表，对已售商品房进行抽查，查看业主入住情况，或者审计人员也可以在晚上的时候看各层楼亮灯数量来估计业主的真实入住率，还有一个简单的方法就是查看水电表的运行记录，这是最能反映房屋是否真的有人住的一个指标。另外，对未售出的楼宇进行盘点，同时可以结合对售楼处销售楼宇的销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。 ④大部分的商品房销售都会牵涉到银行的按揭贷款，在办理好按揭贷款手续但尚未收到银行贷款部分时，企业会形成大量的应收账款。所以，为了查验应收账款的真实性和准确性，审计人员可以通过关注资产负债表日后的收款情况，使用函证或其他替代程序，判断企业是否存在虚增应收账款从而虚增收入的情况。 ⑤如果企业给员工提供住房按揭贷款，但是按揭贷款金额并没有从员工的工资收入中扣回，那应该视同企业给员工的福利，这部分是需要缴纳个人所得税的。这里可以和缴纳额个人所得税联合起来分析，如果企业也没有为这部分福利缴纳个人所得税，那只能存在两种情况了，一是企业偷税漏税，二是企业卖给员工住房的行为存在虚假销售问题。 ⑥对于大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况。还可以通过查看是否办理了房产证、土地使用证等事项来判断是否是真实销售。另外，虚假的销售大多数情况都会有期后退回现象，所以审计人员应重点关注期后退回的事项。对大额销售的业务还应该去现场查看房屋的使用情况，如果存在长时间的闲置，那可能表明存在问题。
②将开发商的预算资料和大项变更资料与目前的工程完工进度报告进行比较，查看是否存在较大的差异，并分析开发商是否足额预计商品房成本以及与之对应的应付建造承包商的工程款。对于已完工的工程，索取相应的结算资料，查看是否存在少计成本的现象。 ③查看企业的成本结转表，复核所采用的结转方法是否合理。重点可以关注企业自用楼层的成本结转是否与其他销售部分结转的方法相同。
①通过实地查看房地产企业未销售的楼盘情况，可以了解这些楼盘是否真的存在。 ②房地产企业往往需要大量的资金，而为了保持资金链的连续性，房地产企业通常都会通过抵押的方式借入大额款项。而抵押物通常都会选择其未售出的楼盘。所以，在审查其所有权方面，审计人员可以向被审计单位索取抵押合同，分析抵押物清单所用于抵押的资产类型、价值、所在地点。如果抵押物为在售楼盘，应将已用于抵押的房产面积与销售统计表的未销售面积进行比较，如前者大于后者，则说明将已销售的楼盘用于抵押。 不同的企业，对利息的处理偏好不同。所以，针对企业利息资本化处理是否合理，审计人员应重点关注以下几点内容： ①向被审计单位索要借款合同，关注借款合同是否与房地产项目开发有关，并通过查看合同中明确的借款利率、借款期限等判断企业已资本化利率的合理性。 ②结合施工方交付使用记录及质检、消防等相关部门的验收记录，判断资本化期间是否合理。 ③如果存在向非金融机构借款的，比如向被审计单位母公司或子公司贷款的，分析其资本化的利率是否超过了银行同期利息。
②土地增值税。主要关注的有：查看企业是否及时进行了工程决算，查看企业是否存在以明显偏低的价格销售商铺商品房等来少计销售收入，查看企业是否虚列公共配套设施支出和房地产交换不确认收入来少缴或不缴入地增值税。 ③房产税。对于房产税，审计人员应该长期关注企业未卖出房产的现时状况，如是否存在已经将房产出租、出借而仍然长年挂在存货上。对此，可以通过突击检查部分存货，查看其真实的使用情况。 看完了小编总结的5个审计重点，亲爱的读者您有什么想法呢？不管是引起了您的共鸣亦或是有不同的观点，都可以写在下面的留言区域，我们会及时放出，以供大家交流分享噢~ |
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