万科深铁重组之我见

hulijunll 2016-06-17

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万科深铁重组之我见

2016-03-16 22:07:04 阅读数：21800

国人最近最关心的到底是什么？不是这个世界终于验证了爱因斯坦他老人家的引力波预言，也不是那个大战围棋高手李世石的人工智能AlphaGo，而是中国的房价。。。说实话，最近的房价涨得周叔实在有点看不明白了。。。很多小伙伴都私信我希望周叔来讲讲房价，讲讲地产公司。。。但是作为一个专注科技领域的人，我是真不喜欢谈这个，但是架不住同志们的再三要求，我就勉强来说一说吧，不过要说也得有个对象，那我们就找国内最大的住宅地产公司万科来说吧，之所以说万科，是因为万科现在还是国内住宅地产的龙头老大嘛，不过最近万科好像事情比较多，最主要的当然就是它和宝能的精彩对决。原本在江湖上位高权重的万科，突然遭遇到了 “门口野蛮人”的狙击，尽管万科高调喊出“不欢迎”，却未能阻止宝能继续通过砸巨资企图成为万科的第一大股东。就在很多人惊呼“万科要变天”了的时候，万科又突然亮出停牌，原因是正在筹划股份发行，用于重大资产重组及收购资产。数月过去，当人们迟迟未见重组进展之时，这家地产航母的身边，真的突然就杀出一位“护驾骑士”——深圳地铁集团。

有些人认为好戏继续，万科恐怕将步入一个充满混乱的多事之秋，不过我看了一下大体情况后倒觉得未必如此，而且这对万科来讲很可能还是一次“华丽转身”的好机会。我之所以会有这样的判断主要是基于以下四点：

首先：瞄准轨交+物业是双方合作的核心

以万科的江湖地位来讲，可选择的面其实是非常广大的，不过在众多的可能对象中，深铁集团却恰恰是最理想的选择。之所以说是最理想的选择是和万科的特性相关联的。要知道，万科之所以能够在30多年的时间里从一家普通企业做到行业龙头，靠的就是其独一无二的“万科模式”，当年万科首创的地产+物业管理模式在整个中国房地产行业里是具有革命性的，并且和众多热衷于争夺高价地块的公司不同，万科最擅长的就是发掘那些所谓的“价值洼地地块”然后通过快速开发，使得这些地块成长为新的“价值高地”。万科正是依靠这些“独门绝技”成就了一段传奇，然而当绿地、恒大、碧桂园都开始学习万科的模式并且以更加高效的方式加入这个领域之后，万科则反而显得优势不明显了。

但这次，随着深铁正式与万科结盟，一个新的万科模式似乎也即将开始成型，这就是轨交+物业的模式！众所周知，轨道交通是大型城市，尤其是特大都市的最佳公共交通解决方案，轨道交通具有准时、不拥堵、运力大的特性，这对生活节奏飞快的大城市显得极其重要，因此不管是国内的北上广深，还是国外的东京纽约，轨道交通都是城市通勤出行的首选。在地面交通越来越捉襟见肘的今天，与轨道交通进行捆绑的新物业模式很可能会带起新的风潮，前阵子重返日本，回到我年轻时曾经工作数年的地方，在东京所看到的，正是这种轨交+物业的完美体现。日本、韩国和中国一样，都是具有超级都市的亚洲国家，而超级都市由于拥有大量的资源（优秀的学府、优秀的医疗机构、更多的工作机会、更高的平均收入）而不断地吸引着全国的主要劳动人口向这些地区流动，因此伴随着城市规模的一再扩大，轨道交通成为了城市中的出行首选，并且由于轨道的辐射效应，因此非常容易在车站附近形成一个人口聚集圈，而随着物业的建设，这个人口聚集圈就会形成一个商圈，以日本为例。日本是全球轨道交通最为发达的国家之一，尤其是在东京这样的大都市中，每个轨交（日本称之为电车，包括JR、私铁，地铁）车站几乎都是一个人流拥挤的商圈，比如新宿站对应的新宿商圈、涉谷站对应的涉谷商圈，池袋站对应的池袋商圈，而每一个商圈通过轨交又将周边的住宅区牢牢地联结在了一起。

因此东京的轨道交通车站实际上起到了一个类似网络节点的作用，通过星罗棋布的车站把整个城市变得既紧密又各具特色。所以对于性质类似的中国大城市来说把轨交和物业进行结合必然也是房地产开发的趋势。而对于万科来说这其中更是蕴藏着巨大的商机，首先在建设规划上，万科通过与深铁的亲密关系，可以第一时间知悉未来的轨道交通规划，从而能够在第一时间拿下那些已在未来轨道建设规划内，但目前还属于“价值洼地”的地块，比如一些城乡结合部，或者城市偏远郊县地区。然后随着基本建设完毕轨交差不多也就开通了，对于万科而言这不但有利于自身在传统强项也就是住宅地产上的巩固，更有利于建设众多“万科系”的商圈，这也和万科近年来主攻高端商业地产的目标相吻合！由此可见，万科与深铁的联手很可能已经策划许久！

其次：既是野蛮人也是鲶鱼

很多人觉得随着宝能的进入，对于万科而言是一个重大的威胁，甚至有人预测一旦宝能成为第一大股东之后就很可能是通过董事会“抢班夺权”并且最终造成万科集团的分裂，这种说法被多次提及。确实，这次宝能是实实在在地当了一回站在万科门口的那个可怕的野蛮人角色，但是我觉得这对万科也不是完全没有什么好处，危险中蕴藏的机会恰恰刺激了万科以更快的速度变强大。

要知道，万科当年最为人称道的就是“快”字诀，这个快字诀被业内称为“5986模式”，既5个月之内就拿地动工，9个月就开始进行销售，而后在销售的第一个月就售出8成，其中超过6成是住宅产品。这种速度当时是让人惊讶的，这也是万科能够飞速成长的商业模式。不过这种模式由于没有什么秘密可言，很快就成为了其他地产企业的效仿对象，而且随着技术进步和投入财力的加大，恒大之类的房企在建设速度上也迎头赶上。作为持续多年的龙头老大，尽管万科积极转型，事实上在一段时间内却难以找到更大的前进动力（毕竟作为市场大佬来说更多的是追求品质和业绩上的稳定）因此在业务开拓和发展上难免遭遇瓶颈，而面对宝能的突然发难，稳健的万科必然要奋力寻找新的增长点，这不但是为了增强自身实力以应对未来可能出现的更大变数，同时也是向新的盟友（深铁集团）显示自己依然是这个行业的老大！

从这个角度来讲，宝能客观上也充当了一回“鲶鱼效应”中的那条鲶鱼，或许宝能自己也没有想到自己的“破门而入”或许是让万科完成最终转型的关键因素。另外从我个人而言，我也希望市场竞争能在规则的允许下变得更多元化，变得更激烈，这样不但对于市场创新和发展活力的带动有很大好处，对于客户和消费者而言也是很有必然，当然作为一个事不关己的看客我更希望这次事件能够再更戏剧化一些。。。

第三：深铁也是大赢家

而这次事件对于深铁来说，可能也是一次前所未有的良机，深铁集团因为其体制内的关系，拥有着众多让人眼红的资源（不但是轨道交通建设方面的资源，行政资源也是非常重要的！）。而万科的轨交+物业模式也正是深铁一直在追求的，要知道深铁方面一直在以港铁（香港地铁集团）为榜样，而港铁是目前全球范围内盈利能力最强，资源结构最健康的轨道交通集团。港铁能够做到这一点依靠的正是轨交+物业这种以轨道交通贯穿全城，以车站辐射形成商圈，以商圈带动周边住宅的“以点带面”的建设模式。因此，对于深铁而言，与万科的结盟也是一次机遇。

另外作为国企，深铁集团对于政策更为敏感，随着这几年国家的城市化建设进一步推进，城市与城市之间的大量村镇被兼并，大都市+卫星城的模式将会把大量的农村人口变为城市居民，城市面积开始不断扩张，新城区新建筑新公路开始不断出现，而作为未来城市的重要配套，轨道交通必然会是这其中最为重要的环节。对于深铁来说，这家拥有2411亿总资产，1503亿净资产的庞然大物必然也不会愿意偏安一隅，“走出去”才是深铁最想做也是最愿意做的事情，而万科正好可以充当一个最理想的铺路者角色！在城市化如何抓住这个机遇是深铁集团极其重要的未来考量，而此时万科出于稳固自身结构的目的，向深铁抛出了橄榄枝，这对于深铁而言也是一个良机。

最后：共赢局面最理想

虽然万科，多次在关于宝能入股的事件上表现得相当具有危机感，但现在看来宝能和万科方面都还没有到彻底撕破脸的境地，或许宝能在收购行动初期确实是想彻底控制万科的，但现在随着深铁的介入，“龙虎斗”已经演变成了“三国志”。一旦深铁完成入股，三方就会形成相对的均势局面，而如果宝能依然选择“战斗到底”则最后结局很有可能是形成一个两败俱伤的局面。

我个人认为宝能这样做的可能性非常小，因为这对于宝能方面来说完全是一个不划算的结果。道理很简单：毕竟从股权比例来看宝能依然是主动一方，纵然全面控制失败，宝能依然可以有两个选择，其一就是继续作为万科的大股东，作为一个投资方和万科共同进退。其二，宝能则可以直接抛售股票套现走人，这也是大赚一笔的买卖。因此宝能完全没有理由去铤而走险选择彻底决裂。

而万科方面引入深铁也是为了要维持一个平衡从而保住万科的主体性，而并不是想彻底把宝能踢出局或者来一回“防守反击”。事实上，从万科方面的一些媒体发言中也可以看出，万科此举主要的目的是防止出现“一股独大，万科失去主体性”的问题，所以与其说万科引入深铁是“对抗”宝能倒不如说，这是万科向宝能给出的一个和解信号，至少站在万科的立场上和局是最好的结局。毕竟稳定的，股权均衡的董事会一直是王石和万科认为的“理想形态”。一个长期稳定的并且具有良好发展前景的公司是所以人都乐于看到的，对于投资者（不论是大股东还是中小投资者)来说，也是如此。所以我的看法是宝能将会投赞成票或者弃权，毕竟共赢总比双输甚至三输来得好一些。