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今年6月，深圳地铁与万科集团拟在地铁四期轨网建设和沿线土地开发中创新合作模式，遵照市场规则以“轨道+物业”模式参与深圳轨道交通及上盖物业项目的建设。
昨天，万科周刊的微信号发文表示，比亚迪和万科已经签署战略合作。 刚开始看到这个内容的时候，估计有很多人是一头雾水的。 比亚迪，靠电池起家，随后进军汽车领域；而万科则是国内领先的房地产公司。 单纯从领域来看，双方好像是八竿子打不着啊。 再仔细看内容，原来，双方的合作，有一个很重要的因素，就是比亚迪推出的“云轨”。 比亚迪的云轨是什么？ 轻轨我们再熟悉不过了，那比亚迪的云轨又是什么来头呢？ 简单点说，轻轨属于地铁的一种，是双轨的；而云轨是高架单轨结构，噪音更小，所需要的空间也很小。 在成本和建设周期方面，云轨的造价为地铁的1/5，建设周期为地铁的1/3。 综合起来说，云轨的优势很多，造价低，修建快，需要空间小，并且是电力驱动，没有环境污染方面的担忧。 今年10月13日，号称5年历时、50亿元投入、千人研发、100%自主产权的云轨，在深圳坪山新区正式通车，开放总里程4.4公里，时速达每小时80公里。 那么，这个比亚迪版空中巴士“云轨”的实际效果如何？ 先上图，大家随意感受一下。 这个图片一出，估计很多重庆的朋友不服气了。因为这个云轨，和重庆的轨道交通，是何等的相似！ 没错，重庆轨道2、3号线，和云轨一样，都是“跨座式单轨”，具有运行噪声低，施工简便、周期短等特点，而且重庆3号线还是迄今世界上营运里程最长、客运量最大的跨座式单轨交通线路。 当然了，比亚迪的云轨对比重庆的跨座式单轨，还是有创新的地方。 比如说，比亚迪云轨，采用的是无人驾驶技术，有应急电池,制动回收能量充电。还有，比亚迪云轨的车型是流线造型，看起来比较养眼。电池电机电控技术，车辆控制技术，都是比亚迪生产的。在产品上，比亚迪做的是全集成，系统化，标准化。 “市场蛋糕”虽大，但前路漫漫 从初步来看，比亚迪的云轨一推出，就受到多方的青睐。 据比亚迪方面称，目前汕头已经与比亚迪“云轨”签订了250公里的协议，而且陆续还有20多个城市会加入到建设云轨的行列。 据不完全统计，像汕头的三四线城市或地级市在中国有273个，所以，这个市场还是蛮广阔的。 大家都知道，像这种城市交通设施建设，前期投资大，回报周期长。 然而，在资金方面，比亚迪应该是不用担忧的。 因为在今年10月11日，比亚迪与国家开发银行在深圳签署600亿元《单轨轨道交通产业战略合作协议》，国开行将对比亚迪发展轨道交通新产业给予资金等方面支持。 那么，问题来了，如此好用的“治堵神器”，此前国内得不到广泛的推广呢？ 其实，类似之前重庆的跨座式单轨，也只是小规模运营。因为这种跨坐式单轨，是小运量的。 另外，拿汕头来说，比亚迪“云轨”签订了250公里的协议。 250公里是什么概念？打个比方，2015年，北京到地铁线路里程大概在500多公里。汕头的协议，直观对比就是北京地铁里程的一半。 而云轨首次开放总里程才4.4公里，所以未来还是有一段路要走啊。 此外，云轨要在一个城市真正落地，从项目的规划到最后的实施落地，中间的设计、审批等环节，这一过程，要花上多长的时间？谁也很难说。 按照比亚迪的规划，云轨可以做到千亿级。然而从目前来看，只是踏出了漫漫旅程的最开始的一小段。 “轨道+物业”模式 按照万科周刊的说法，此次比亚迪和万科的合作，是探索轨道+物业新模式。 其实，“轨道+物业”的模式并不稀奇。 此前在计划引进深圳地铁的时候，万科就有提过这种理念。 今年6月，深圳地铁与万科集团拟在地铁四期轨网建设和沿线土地开发中创新合作模式，遵照市场规则以“轨道+物业”模式参与深圳轨道交通及上盖物业项目的建设。 当时，国泰君安分析师侯丽科认为“深铁与万科合作模式以TOD模式为主（以轨道交通为导向引领城市发展）。万科在获取土地资源同时，可充分发挥其物业开发和运营管理优势，加快其向城市配套服务运营商的转型。而深圳地铁高投入的基建工程和优质的上盖商业得到有机结合，收入来源更多元化，充分挖掘轨道交通高人流量入口的潜在商机。” 应该说“轨道+物业”的模式，还是有成功的先例。 比如说，香港的港铁，依靠这种模式，实现了盈利。 香港的模式大致是这样的：港铁公司对某地区没有铁路前的地块进行总体规划，价值估算，向政府支付地价。此后，港铁公司兴建地铁，并与开发商合作地上物业。 物业价值因地铁发展而提升，港铁公司将物业升值所回收的利润“反哺”地铁建设、运营和维护。如今，物业发展及投资已经成为港铁除票务外的一大收入来源。 有了在香港的成功经验，近年来，港铁也进军大陆。 在深圳,港铁拍得了深圳市轨道交通4号线 (龙华线)车辆段地块,并引入“轨道交通+物业”模式开发了“天颂”住宅项目。在这一项目，港铁保留了其在香港上盖物业中特有的‘地铁接驳’的特色。 如今，万科是否会采取类似港铁的做法，目前尚未有定论。 但是不可否认的是，单纯地在在内陆复制港铁的模式显然不切实际。 比如说，中国大陆和香港，在土地制度、规划法规、人口分布和可供开发土地的情况等方面，都存在明显的差异。项目前期投资与后期物业开发回报的规划，以及企业经济利益和社会责任两者的平衡等问题也值得深入考虑。 “轨道+物业”的模式，设想虽好，但是未来要解决的难题还有很多。总之，静观其变吧！ |
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