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文：等着蚂蚁变大象 银行与地产在国民经济中的地位举足轻重，两者都是国民经济稳健运行的重要支撑，尤其是对于中国这样的城市化进程刚过半，工业现代化还不足以和发达国家抗衡，模仿有余创新不足的发展中国家，这两大行业的稳健运行更是至关重要。 银行属于金融，从某种意义上说，地产的本质实际也属于金融。银行是百业之母，钱留在银行自身是不能产生利润的，银行依靠吸收存款和对外放贷赚取息差收入。刚改革开放搞市场经济时，中国的特殊国情是企业贷款欲望充足，而居民基本是没有贷款欲望的，这和国家社会保障不健全和保障程度相比发达国家偏低有关，所以居民风险偏好很弱，热衷存钱而对贷款很谨慎。 随着九十年代房产市场化后，国家成功的给国民讲了个“美国老太年轻贷款买房住了一辈子，中国老太存了一辈子钱最后买了套房刚住进去就去世了”的故事，深深的触动了国人的内心，于是几乎所有市民都开始贷款购房，房价的不断上扬又加剧了人们贷款购房的热情，于是银行成功的利用地产商绑定了几乎所有居民未来一二十年的劳动所得，成为为银行打工一族。好多人说贷款买房是为地产商打工，在我看来实际地产商和购房者都是为银行打工，首先从拿地环节地产商就开始贷款，建造房子也需贷款，居民买房还需要贷款，于是一个每年销售收入8万多亿的行业，很大一部分都是靠银行贷款来支撑，而通过开发贷和房贷，开发商和购房者都成为银行的重要客户，几万家地产商和7亿多市民毫无例外都要支付给银行利息。庞大的地产市场成为银行绑架居民和地产企业劳动成果的重要途径。 金融另一分支保险业近年更是赤膊上阵，保费自己也不产生利润，他们也需要找到体量足够大的发泄口，据业内人士的统计，险资目前对房地产的投资规模达到5000亿~8000亿元，还有上万亿的保险资金正在寻找机会介入，地产对这些要求投资回报稳定、周期长、体量大的险资而言，诱惑非常大。 银行和地产虽然具有千丝万缕的联系，但是就近期中国的市场而言，我觉得同根不同命。中国经济经过几十年的高速发展，最近出现了不少后遗症，随着经济总量的不断变大，经济的三驾马车中，投资和出口已显疲态，重点培养的新型经济和消费需求又不会一蹴而就，所以连续几年经济发展速度开始降低，尤其是从去年开始，产能过剩日益突出，各行业去产能势在必行，去产能的本质就是低效企业要退出市场，而不到最后一刻，不耗尽最后一滴血，企业是不愿倒闭的，所以熬了好几年，从2015年底，终于有好多企业要撑不住了，国家也适时提出了供给侧改革，实际就是去产能。 银行是百业之母，哪个行业企业倒闭，最后受伤的总会有银行的份，经济下滑初期由于企业苦苦支撑避免倒闭，在银行的报表上坏账表现的较少，所以过去几年实体难受，银行依然利润增长。但是等去产能真正来临时，银行的业绩受损几乎是不可避免的，所以我去年下半年就在雪球上提示了银行业的风险，当时球友释老毛表示了肯定，并开玩笑说地产粉和银粉都在价值投资这个战壕里呆过，他虽然知道但不好意思说。当时确实好多银粉表示了激烈的意见，但是最近随着15年四季报的公布和众多资深银粉立场的转变，终于看法基本趋于一致，那就是16年甚至17年会是银行业的业绩低谷，去产能和金融脱媒及息差缩小带来的真正冲击才刚刚开始，国家让银行对实体经济让利的冲动也时隐时现，所以银行股预计今年很难有上佳表现，但是困难总能克服，相信时艰过后，银行业仍然欣欣向荣，我不认为中国的坏账对银行会有毁灭性打击。 再说地产，中国的城镇化进程已过半，目前城镇化率已达到了55%，农村转城市的高峰期已过，而依靠人口流动拉动住宅需求则刚刚开始，大型和特大型城市圈对人口的吸引会不断加剧，这就表现在一线和核心二线城市地产需求旺盛，没经济支撑的三四线大部分城市基本房产都过剩。很简单，房子都是给人盖的，没人的地方房子的意义并不大。 2015年地产规模不到9万亿，年销售量稳定在13亿平，这其中一线及省会城市二线持续回暖放量对于地产稳定起到了很大作用，三四线大多还是萧条。一线2014年下半年放量，2015年初在深圳的带领下价格大幅上扬，随后北京上海策马跟上，深圳核心区域几乎翻番，北上均价也几乎都上扬30%以上，地王频出成为司空见惯的事情。大约去年下半年，核心二线例如广州，南京，杭州，苏州等开始成交放量，到年底开始出现抢地现象，房价同步开始走高，在我看来，一线的上涨为核心二线的价格打开了空间，给了富裕人群买房的冲动，今年二线市场是地产行业的热点，最近融创疯狂二线拿地，也是对这一预期的肯定。 至于更为庞大的三四线市场，未来肯定也是核心地产商的天下，先不说质量，一个楼盘就算封顶了你去买仍可能烂尾，人们已是惊弓之鸟，所以买有实力开发商的几乎成为共识，有限的需求只会被大型房企最终占领，无论是资金渠道和成本管控及房屋质量，中小开发商已无力和大企业竞争，未来80%房企必然要被淘汰出局。中国居民投资渠道比较窄，在所有能投资的领域，地产仍然是最靠谱的可以加杠杆的投资渠道之一，过去这些年能给居民带来实际财产性收入的肯定是房产而不是股市，国人自古买房置地是正业的观念和对改善性住房的需求，会使地产行业不断健康发展，而随着存量的不断变大，未来翻新需求也与日俱增，假设最终存量400亿平，根据发达国家经验，每年翻新需求就会超8亿平。 最后说下地产业的业绩趋势，地产行业主流上市公司都集中在一二线城市进行开发，就算原来热衷三四线的恒大和碧桂园，最近几年也已经转战一二线，所以表现在销售量上，2015年大都是量价齐升的趋势，但是2015年的年报不会乐观，原因是现在结算的很多都是2014年低迷时期出售的房子，而且2014年销量整体都较低，而且大多是2013年高价拿的地，所以对2015年报不要抱过分乐观的情绪，但是2016年和2017年，随着国家对地产行业的支持和地产行业一二线城市从去年的回暖，地产结算利润会比较乐观，原因是好多房企去年融资成本大幅下降，售价上扬，所以部分房企会结算量与毛利同步提升，部分是结算量提升毛利持平，也有部分低价土地储备不足的会量升毛利跌，总体13到14年在一二线储备了大量土地的会受益本次地产行业趋势。 从估值上看，现在银行与地产同病相怜，都是市场最低估值的版块，投资者对银行担心坏账，对地产担心前景，港股基本都给予5倍市盈率左右估值，未来就算保持这种估值，地产由于业绩推动还是有走高的希望的，银行要看人们对经济前景的乐观程度。还是那话，市场乐观时一切都不是问题，悲观时一切都是问题，股票市场就是投资者情绪宣泄的对象。 有人说买银行地产就是赌国运，那我觉得勤劳朴实的中国人民加上以经济发展为中心的政府，中国在世界的影响力只会越来越大，国运不会比其他国家差，所以估值低廉的银行地产还是不错的投资标的。 $万科企业(02202)$ $招商银行(03968)$ $绿城中国(03900)$ $中信银行(00998)$ $新城发展控股(01030)$ @黄建平@西峯@落羽无迹@巴山雨@枫文投资笔记@天马流星矢@国都快易@沃仑包发达@石佛呆呆@特里-阿甘@云蒙@价值投资信徒之@逍遥狂客@流星一派@Julian-Z |
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