如何走好旅游景区经营权转让之路

近年来，全国掀起了旅游景区经营权转让热潮。从旅游业的需求和发展来讲，转让经营权、引进民间开发旅游资源是大势所趋，有偿转让景区经营权解决的不仅仅是资金问题，更是推行景区‘两权分离’，出让方专著规划、保护、监管，受让方专著经营，相互之间又有依存又有制约，是达到景区的和谐发展，解决行政部门既是裁判员又是运动员的弊病的良好途径。但同时也存在着国有资源如何有偿使用和转让，资源的保护与开发等一系列问题。

一、目前我国旅游景区经营权转让的主要形式

特许经营：由景区的管理者或产权单位与受让方签订协议，受让方承诺投资开发景区并且每年交景区管理者或产权单位一定费用，这样受让方就获得了景区的经营权。租赁方投资的回报就是景区资源的使用权、收益权及部分处置权，再通过自身的经营管理获得利润。这种方式一般多用于新开发的景区。

整体租赁：由景区的管理者或产权单位与租赁方签订景区经营权转让合同，由租赁方负责该景区的经营管理，并按合同约定的形式上缴费用，同时也获得该景区资源的使用权和收益权。这种方式一般多用于成熟景区。

股份合作：产权单位和受让方合资成立公司对景区或项目进行开发建设和经营管理，按合同约定双方负责相应范围内的工作，并根据其股权获得相应收益和承担风险。

二、旅游景区经营权转让的法律分析

目前涉及景区经营权转让的法律法规主要有《风景名胜区条例》、《文物保护法》、《自然保护区管理条例》等，其中针对性最强的是《风景名胜区条例》。

2006年12月1日起施行的《风景名胜区条例》作出了如下明确规定：进入风景名胜区的门票，由风景名胜区管理机构负责出售；风景名胜区内的交通、服务等项目，应当由风景名胜区管理机构依照有关法律、法规和风景名胜区规划，采用招标等公平竞争的方式确定经营者；风景名胜区的门票收入和风景名胜资源有偿使用费，实行收支两条线管理；风景名胜区管理机构不得从事以营利为目的的经营活动，不得将规划、管理和监督等行政管理职能委托给企业或者个人行使。

以上规定对风景名胜区的经营权转让做出了一定限制，但同时也明确规定风景名胜区管理机构不得从事以营利为目的的经营活动，风景名胜区内的交通、服务等项目应以招标等方式确定经营者（即转让经营权）。另外，我国约有20000家景区，其中政府审定的风景名胜区仅677个，而对其它景区经营权转让都没有过多的法律依据，绝大多数景区是完全可以实行全部或部分经营权转让的。

三、旅游景区经营权转让中的认识误区

1．转让景区经营权被误认为将景区“卖掉”

形成这种误区的原因是景区是依附于土地的，景区中各种资源都是土地所承载，景区资源使用权被转让后，就被理解为连同土地在内的所有权全部被“卖掉了”。实际上，我国的土地所有权全部是国有或集体所有的，经营权转让都是一定时期内的，根本不可能出现完全意义上的景区所有权被“卖掉”的情况。

2．景区所有权、管理权和经营权概念混淆

转让经营权不是出卖景区，更不是出卖景区所有权。经营权转让是在景区所有权、管理权和经营权三权分离的条件下，在一定时期内将景区的开发和经营权交由获得景区经营权的企业经营管理，它是旅游企业开展资本运营的一种手段，其核心就是让景区资源保值、增值。景区所有权和管理权并没有改变，如果三权没有分离，也就变不上经营权转让转让问题。

3．景区经营权转让属于资本交易还是产权交易

我们首先要明确的是景区经营权的转让属于资本交易而非产权交易的范畴。资本运营的交易主体是企业，交易对象为企业的实体资本。而产权交易主体是国家授权的机构或部门，交易的对象是企业产权。从政策上讲，资本交易无须政府的审批，交易收入属于企业的变现收入，由企业收取；而产权交易须经政府审批，交易收入属于国家变现收入，由政府收取。很明显，景区经营权的转让是隶属前者的。

但必须说明的是，在无监督的情况下，资本交易会转变为产权交易，即企业会以资本交易之名行产权交易之实，结果是企业资本没有增减，冲减的是国家作为所有者的权益。因此，对资本交易进行监督是必要的，这也是为什么一再强调景区经营权的转让须在国家的有效监督下进行的原因。

四、旅游景区经营权转让中的问题及思考

通过目前景区经营权转让的现状看，有成功的也有失败的，那么其问题在那里呢？

1．景区经营权转让中容易出现的问题

首先是景区管理者或产权单位为了招商引资成功一味的顺从投资商，不顾国家法律法规和地方民众利益等把景区的资产变相转让，甚至有的是暗箱操作，使得投资商在投入很少的情况下获得了景区经营权，并且，后期监管不到位，不注重环境和资源的保护，使得投资商在经营上采用短期行为，对景区进行掠夺性的经营开发，导致对景区的严重破坏，甚至变相再次转让。

其次是景区管理者或产权单位没有经验，在没有规划的前提下任由投资商建设，盲目优惠、越权审批现象时有发生，使得资源严重破坏。甚至有的项目是先上车后买票，各项法律手续不健全，使得项目还没上马就半途夭折。

其三是投资商对项目没有作好前期的可行性分析和市场调研，盲目上马，在后期经营中又缺少专业的经营人员或管理不到位，使得经营不善，出现亏损，最后导致退出。

2．如何让景区经营权转让成功

首先是景区管理或产权单位应在转让前作好前期准备工作。包括摸清家底，作好规划，编制科学合理的招标书，公开、公平的进行招标等。

其次是在经营过程中保护和监管到位。既要为投资商投资商营造良好的投资环境，使投资商取得经营权后能够正常的开发和经营。又要本着按规划开发和保护、为了景区可持续发展的原则适时监管投资商的开发和经营行为。

第三是受让方也应该作好自身的工作。不要有盲目性，不要认为别人投资景区成功了我投资景区也能成功，一定要作好前期工作，对项目进行可行性分析和市场分析，编制投资计划书和经营管理方案。特别是许多投资商原来的主业并不是旅游，不能重开发轻运营，或者重市场轻管理，最终导致经营失败。

另外，在景区经营权转让中还应该注意的几个问题。其一，资源的社会公益属性保障问题。许多旅游景区除了为人们提供休闲观光之外，还承担着其他的社会功能，如保护珍稀动植物、科学考察基地、生态教育和科普宣传、文化传承等社会功能，并要求体现全体公民的公平享用。其二，与当地社区居民的利益关系问题。转让经营权时要考虑企业发展旅游过程中社区利益保障和居民参与的问题，要充分协调好各相关群体的利益关系，保障旅游业在当地的可持续发展。

景区经营权转让有利有弊，并正在逐步完善，政府应积极行使自身的职权，引导这种新的景区运营方式走向成熟。景区经营权转让是资本运营的一种形式，也是我国旅游企业从上市融资这一狭窄道路中开辟出来的一条更加符合我国旅游资源开发和利用的新路。

近年来，全国掀起了旅游景区经营权转让热潮。从旅游业的需求和发展来讲，转让经营权、引进民间开发旅游资源是大势所趋，有偿转让景区经营权解决的不仅仅是资金问题，更是推行景区‘两权分离’，出让方专著规划、保护、监管，受让方专著经营，相互之间又有依存又有制约，是达到景区的和谐发展，解决行政部门既是裁判员又是运动员的弊病的良好途径。但同时也存在着国有资源如何有偿使用和转让，资源的保护与开发等一系列问题。