房贷选择等额本息还是等额本金，终于有文章说清楚了！

菜导最近写了两篇关于住房贷款的文章，第一篇是《如何通过住房贷款赚100万，这个秘密不是每个人都知道！》，这篇文章中讲到，住房贷款是非常值的，有条件的话尽可能贷多一些，贷久一点。

 

第二篇文章是《根本没有什么房贷“提前还款最佳时间点”这么一说，99%的人被忽悠了！》，这篇文章写到，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息，提前还款大家都可以根据自己的情况来定，但不用纠结所谓的房贷“提前还款最佳时间点”，你选择的那个时间点对你来说就是最佳时间点，但不适用其他人。

 

这两篇文章在网上得到买房供房一族的强烈反应，甚至上了腾讯弹窗的头条：

最后菜导发现很多网友还是在纠结 “等额本息”和“等额本金”的区别，甚至连文章在具体表达什么都没看清楚就在无止境的讨论。

 

今天菜导就专门写篇文章说明白“等额本息”和“等额本金”究竟是怎么一回事，让大家在选择用哪一种方式供房时心里有底，也更容易理解前面两篇文章。

贷款利息如何计算？

在开始讲“等额本息”和“等额本金”的区别之前，我们要先弄明白银行的住房贷款利息是怎么算的。

 

大家都知道，我们房贷是每个月还一次的，每个月还的钱中，有一部分是利息，另外一部分是本金。无论是“等额本息”还是“等额本金”，每个月的利息的计算方式是完全一样的，不同的是本金部分。

 

那它们的利息是怎么计算的呢？其实很简单，你每个月还银行的利息，就是你目前欠银行的本金，乘以每个月的利率。

我们以公积金贷款为例子（商贷、混合贷同样适用），目前公积金的年化利率是3.25%。那么每个月的利率就是3.25%/12=0.270833%，只要公积金贷款的年利率不变，这个月利率也是不变的。

无论是“等额本息”还是“等额本金”，每个月还银行多少利息，就是看你目前还欠银行多少钱（本金），再乘以这个月利率0.270833%。

 

假设我们跟银行贷款100万元，那么“等额本息”还是“等额本金”两种方式第一个月还的利息都是100万*0.270833%=2708.33元，只是由于两种方式还的本金不同，所以从第二个月开始，我们还欠银行多少钱就不一样了，所以还的利息也开始不一样了。

“等额本息”与“等额本金”的区别

上面我们讲了，“等额本息”和“等额本金”每个月计算利息的方式是一样的（注意，说的是计算方式一样，不是利息数额是一样）。只是两种方式每个月要还的本金数额不同，从而造成从第二个月开始，还欠银行的那部分房贷总额开始发生变化，所以每个月还的利息也开始不一样。

那么“等额本息”和“等额本金”关于本金的还款过程有什么不一样？我们先从比较简单的“等额本金”开始讲。

等额本金，说白了，就是每个月还的本金是固定的，每个月还的本金就是贷款总额除以贷款月数。

假设我们贷款100万，分30年还，也就是360个月，那么每个月还的本金就是100万/360= 2777.78元。

 

为了加深印象，我们来具体算下等额本金每个月还贷的总数。

第一个月，我们还银行本金2777.78元，还银行利息100万*0.270833%=2708.33元，总共还2777.78+2708.33=5486.11元（本息）。

 

第二个月，我们固定还银行本金2777.78元，由于第一个月还了本金，这个月欠银行100万-2777.78=997222.22元。所以第二个月的利息是：997222.22*0.270833%=2700.81元。总共还2777.78+2700.81=5478.59元（本息）。

 

……

以此类推，我们就可以算出30年中，我们每个月还银行的钱是多少了，如下图所示。（只取前面10个月和后面10个月）

现在大家弄明白等额本金的还款过程了吧？接下来我们看看复杂一些的等额本息。

 

等额本息，是指每个月的总还款（本金+利息）是不变的。那如何计算出每个月的还款总数呢？ 

我们还是以公积金贷款100万为例子，假设每个月的还款总数（本金+利息）为X元。

第一个月，我们还银行利息100万*0.270833%=2708.33元，还银行本金已经还了（X-2708.33）元。

 

第二个月，由于第一个月还了本金，这个月还欠银行的钱是：100万-（X-2708.33）=（1002708.33-X）元。所以第二个月的利息是：（1002708.33-X）*0.270833%，还银行本金【X-（1002708.33-X）*0.270833%】元。

 

……

最终，所有月份还银行的本金加起来会等于100万，这样就可以算出X的值，算出来就是每个月固定还大概4352.06元。

现在我们看一下等额本息的还款过程，同样只取前面10个月和后面10个月。

这个过程比较复杂，如果看不明白，也没关系，大概知道计算过程就可以。大家只要知道，等额本息就是每个月还的本金+利息总数是固定的，

 

从上面那两张表格中，大家有没有发现，等额本息的还款过程是：随着每个月的还款，欠银行的钱的总数一个月会比一个月少，欠银行的利息总数也是越来越少。

 

同时每个月要还的利息也是在逐月减少，而每个月还银行的本金部分逐月增加，这是符合等额本息还款方式的设计的（每个月还的本金+利息总数不变）。

“等额本息”和“等额本金”哪个更值？

从上面的计算过程可以看出，无论“等额本息”还是“等额本金”，我们每个月还给银行的利息，都是看目前欠银行多少钱，再乘以一样的利率，我们付出的“代价”（也就是贷款的月利率）是一样的。

只是“等额本金”一开始还的本金会多一些，所以还剩下的欠银行的本金总数会少得更快，因此总的利息会少一些；而等额本息的制度设计是，让你一开始还少一点的钱，然后逐月增加你要还的本金，最终要还的总的利息会比用等额本金的方式多一些。 

菜导总结：

1、综合上面的分析，所以大家选择哪种房贷的还款方式，主要看你愿不愿意早点还多点本金，是想把压力留在前面还是后面。

 

如果觉得不想一开始还那么多本金，那就选择等额本息；如果自己有能力马上还多一点，而且觉得不想还太多利息，那就选择等额本金。没有哪一个更值得，看你自己的情况来定。

 

2、无论是哪种方式还房贷，你每个月要交多少利息，那是清清楚楚的，不用纠结所谓的提前还款有没有最佳时间点的问题，这个问题也是根据你个人的情况来定的。

 

3、只是对于菜导来说，由于住房贷款的利率是很低的，相信自己理财能达到的年化收益率会比房贷的年利率高，所以宁愿慢慢还，因此会选择等额本息。