最强案例秒懂办公楼新兴趋势——新兴办公楼产品研究（下篇）

在上篇，小P已对新兴办公的需求及业态趋势进行了分析，那么，下面小P将用实际案例向大家介绍“一座办公建筑的生长过程”以及“新兴办公楼开发策略”，请大家继续观看。

案例

创智天地

一座办公建筑的生长过程

一栋办公建筑从开发到成熟，要经历萌芽（耕地）、生长（养地）和实现价值三个阶段，而这三个阶段都与周边地块关系密不可分。

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萌芽（耕地）阶段

① 确定产业方向

▲ 挖掘整合区域资源——创智天地集聚了5个国家级大学科技园和10个专业化科技园区，科技创意氛围浓厚。根据周边产业优势，创智天地确定了其产业定位：科创产业。

▲ 引导利用高校资源——创智天地周边众多高校资源，带来了大量科技创业创新的高校人才资源，这些人才资源的导入，给创智天地一个客群的基础。高校资源及人才，符合创智天地定位科创产业的方向。

② 利用交通优势

▲ 交通影响前期办公落位——创智天地周边地铁、公交、快速道路体系完善，利用周边交通优势，确立沿快速道路淞沪路布置创智天地广场一期、二期办公。

③ 打造文化属性

▲ 挖掘利用文化资源——创智天地毗邻历史保护建筑江湾体育场，结合江湾体育场，打造体育广场，充分展示其体育文化的属性。另外创智天地还通过围合的空间，利用底层商业氛围，打造内部的办公社区，形成办公社区文化。

④ 定位办公建筑

▲ 办公建筑的萌发——创智天地广场办公以多层甲级办公为主，客群以IT、创意为主，而周边以高层传统甲级办公为主，客群以贸易、金融传统业为主，两者之间形成区域办公的互补关系。创智天地开发的下沉式广场，引入城市公共空间，“双首层”和“硅谷式”设计理念，从一开始就确立了创智天地较高的区域办公建筑形象。

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生长（养地）阶段 

① 外部客观需求

▲ 办公：创智天地科创办公的导入，激活了区域对创新创业的办公需求，传统的办公楼无法满足新兴办公的需求。

▲ 居住：创智天地导入大量办公人员，周边住宅租售有较大市场，促进了住宅租售价格。

▲ 餐饮：日常消费、聚会、商务宴请，办公人群对餐饮需求较大，带动了周边美食街及五角场商业内的餐饮发展。

▲ 休闲娱乐：办公人群的导入，工作的压力、生活的情调，带动了周边娱乐文化的消费。

▲ 商业：创智天地办公对周边的商业，有一定影响，打折、促销能吸引更多人群，但周末办公人群的回流，对商业作用较小。

② 丰富办公业态

▲ 创智天地拥有多样化办公空间，不仅满足了周边高校科研拥有大量创业办公的需求，而且其公寓式办公、乙级办公的办公业态，小面积、灵活的空间，满足了创业型企业的需求。同时公寓式办公业态，实现了与创智天地广场一、二期多层甲级办公的业态互补。

③ 完善生活配套

▲ 创智坊引入公寓，满足了一部分在创智天地工作的人群的居住需求。同时设置商业街，情景街区，为周边人群提供了休闲、美食、娱乐的空间，丰富了区域外部空间，带来完善的生活配套。

④ 提升区域属性

▲ 创智坊选址靠近财经大学小区东区，公寓生活的基调契合周边生活区，地块属性接近。且多业态的引入，使创智天地不仅拥有办公属性，同时也拥有居住、商业属性，多种业态有机共生，提升了地块的综合属性。

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实现价值阶段 

① 前期运营积累

▲ 客群、业态、品牌的积累，多年的办公运营，使创智天地积累了一大批科技创业型客户，而多种办公的业态，齐全的生活配套，又使得创智天地的业态多样且趋于成熟，所以创智天地在区域的影响力逐渐增大。

② 开发绿色办公

▲ LEED认证绿色办公：创智天地广场三期，均是LEED认证的绿色甲级办公建筑，中高层的办公建筑，建筑形象得到大幅提升。

▲ 科技园：创智天地科技园，定制化的办公空间，给成功创业的中小企业一个提升的办公空间。

▲ 与北部的定位联动：创智天地北部由美国地产公司铁狮门打造的“尚浦领世”，拥有总部办公及办公研发中心，功能定位互联互动。

③ 引入酒店、豪宅

▲ 创智天地引入精品酒店，满足了客群的需求，弥补了周边区域酒店功能的缺失，形成了区域业态互补。

▲ 引入高端豪宅——新江湾住区和创智天地嘉苑豪宅区域的推出，实现了住区联动，给办公高净值人群更多选择，增加了地块价值。

④ 打造形象界面

▲ 创智天地广场三期、精品酒店、豪宅、科技园的开发，实现了创智天地业态功能联动互补。而沿城市主干道全面打造现代的简洁流畅风格，提升了城市界面形象。在创智天地产业引导下，北部区域政府积极推进产业升级，建设百万平米城市商务区。

 

案例

保利清远

新兴办公楼开发策略

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确定开发定位

① 定位策略——挖掘优势产业

▲ 清远市坐拥最丰富的旅游资源、拥有便利的交通，“互联网 ”时代政府大力支持产业转型，在这样的背景下，保利清远超高层甲级办公项目定位为旅游、创意、文化产业办公新地标。

▲ 树立城市地标形象：树立区域乃至城市的地标建筑，能够提高地块的城市形象，增加办公的知名度。

▲ 布局办公产业链：完善的办公环境，有利于形成办公产业链，对这个区域的办公发展，起着重要的开头作用。

▲ 推广知名度：办公产业群，也需要知名度的提升，超甲级办公的办公形象，底部特色的外部文化空间，对知名度的提升有极大好处。

② 业态策略——呼应四大趋势

▲ 业态多元设计：设置多种办公业态，满足办公生活高需求。

▲ 办公功能定制：设置大数据中心、会议中心等定制化服务空间，为入住企业提供更多优质服务。

▲ 业态边界模糊：展示、办公、研发多种模式混合，让办公空间具有多种使用功能，提高办公效率。

▲ 虚拟办公服务：提供虚拟办公服务，让那些出差的办公人士，有更多办公的可能性。

③ 空间策略——打造三大空间

▲ 文化空间：打造旅游文化主题公园，展示清远旅游文化及宣传入驻企业历史，形成一个文化知识型空间。

▲ 休闲空间：增加运动广场、亲子游戏广场、休闲散步广场等体育休闲空间，为未来居民的聚集提供可能。

▲ 建筑空间：开放的建筑空间，城市与建筑相呼应，营造城市建筑灰空间。

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完善产业配套 

① 分期策略

▲ 通过打造办公别墅、办公店、创客之家、私人办公会所、酒店式公寓、景观公寓、休闲商业、旅游文化公园等配套，提升地块多样化。形成集旅游产品研发、设计、销售、金融服务、电子商务于一体的办公全产业链。

② 业态布置策略

▲ 办公别墅：独栋办公，适合大型企业，具有较高独立性。

▲ 办公店：前店后办公，兼顾产品展示及办公。

▲ 创客之家：住宅，自由灵活的办公空间。

▲ 私人办公会所：公寓、办公，满足多层级需求。

▲ 酒店式公寓：酒店化管理公寓，提供短期居住环境。

▲ 景观公寓：为办公人员提供舒适的居住环境。

▲ 休闲商业：提供舒适的办公生活服务。

③ 空间策略

▲ 办公内街：围合的办公外部空间，挑空的连廊，增加办公的灰空间。

▲ 创业大街空间：多样的建筑形态打造丰富的空间，流动、可变、活跃的空间语言组织。
▲ 景观空间：旅游文化主题的公园，给人一种舒适的公园空间。

▲ 跃层空间：跃层空间，自由灵活的分割，办公空间和居住空间的随意切换。

▲ 商业外街：舒适的商业设施外部空间，提供办公后的休闲生活空间。

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完善居住配套

① 分期策略

▲ 办公人流的大量导入，提升了对居住的需求；中小户型为主的住宅满足了成熟的办公区大量的办公人流；大型MALL的导入，给周边带来生活的补充；幼儿园的配套设置，更能吸引办公人群的居住。

② 业态策略

▲ 高层住宅：中小型住宅为主的居住区，满足了办公的生活需求。

▲ MALL：大型商业的引入，给了区域一个极大的生活配套支持。

▲ 生活商业：情景化的生活商业，丰富补充了办公配套的业态。
▲ 幼儿园：教育资源的引入，更好地吸引了办公人群。

③ 空间策略

▲ 中心花园：居住空间内部布置景观公园，提高生活情景感。

▲ 情景商业街：情景主题化商业街，与创业大街垂直布置，形成“生活街区”，提高生活氛围。

▲ 商业空间：多样的商业空间，提供购物、生活、娱乐多种体验。
▲ 入口空间：具有进深感的小区入口，增加了小区的景观感。

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打造高溢价精品

① 分期策略

▲ 创业氛围的集聚以及办公产业链的打造，为项目本身培养了大量高净值的潜在客户，形成了有效的购买力；大户型住宅定位改善型客户，提供舒适空间；别墅区定位高净值客户，实现地块高端产品溢价；风情街提供更加高端的商业和更完善的服务。

② 业态策略

▲ 高端别墅：高端观江景观别墅，一户一庭院，靠近办公区，给人“大隐于世”的居住情怀。

▲ 景观大宅：观江景观大宅，拥有较好的视线，大户型大面宽，高品质生活。

▲ 风情街：沿江商业风情街，打造异域风情，提供一个高档的商业体验场所。

▲ 滨江景观公园：结合旅游主题开发滨江景观公园，提升区域生活品质同时，带动产业发展。

③ 空间策略

▲ 别墅豪宅空间：注重入口空间，打造一栋一景的空间体验。

▲ 中心景观：景观大宅，打造多层次的中心景观空间，体现出多样、丰富的空间。

▲ 街道空间：沿江城市空间，多变、转折的空间体验，提升城市界面的丰富性，适应丰富的商业空间。

▲ 公园景观空间：打在地块外部空间，提升整体景观空间，契合旅游产业的发展。

总

结

从办公业态、周边关系到开发策略，

每一个设计环节，

都影响着新兴办公楼产品的成型。

而每一个环节的精准定位与落地，

都将大大提升产品的市场贴合度与竞争力。