城市综合体·开发全程计划与细节（包含233个主要时间节点）

招商：第一阶段 项目前期（工程开工前的准备阶段）

市调

 

对项目进行详细的市场研究，按市场形势和展望进行商业策划与规划，并且以经营层面的角度，再度研判定位及业态分布，进一步深化和优化财务分析，使整个策划和收益测算更接近实际。

1.宏观经济及环境分析

2.项目周边竞争者研究

3.人口及收入分析

4.居民消费习惯分析

5.项目定位及规划分析

6.初步确定业态组合

7.向设计院提供设计元素

招商：第二阶段 项目中期（工程建设阶段）

招商：第三阶段 项目后期（项目运营阶段）

市场推广：第一阶段 项目前期（工程开工前的准备阶段）

1.导向标识指引系统规划

2.户外室内广告位及宣传设施规划

3.促销及活动区域的规划

4.公共区域特色租赁（花车）的规划

市场推广：第二阶段 项目中期（工程建设阶段）

1.配合前期招商进行市场推广（招商推介会、软文造势）

2.配合设计布置招商中心

3.配合制作沙盘模型

4.配合制作有关项目招商之所需材料，如招商手册、多媒体光盘、网页及道具展示等

市场推广：第三阶段 项目后期（项目营运阶段）

1.制定及实施项目的开业前市场预热计划及开业计划

2.制定及实施年度市场战略和推广计划

3.制定及实施年度市场推广预算

4.制定及实施项目的媒体宣传策划

5.制定及实施促销及活动场地销售及合作计划

6.制定及实施项目广告设施营收计划

7.制定及实施花车租赁计划

租户协调：第一阶段 项目中期（工程建设阶段）

1.筹备租户协调队伍

2.制定协调租户进场流程及制度

3.协助租户进场裝修及开业

4.协助有关开业验收工作

5.协助租户申办各项经营所需证照

6.协助租户营运及推广部门了解商场运作

租户协调：第二阶段 项目后期（项目运营阶段）

1.协助租户进场裝修及开业

2.协助有关开业验收工作

3.协助租户申办各项经营所需证照

4.协助租户营运及推广部门了解商场运作

5.协助租户处理营运上所遇到之困难

物业工程：第一阶段 项目前期（工程开工前的准备阶段）

设计咨询

在本阶段工程的主要任务是结合项目业态，从物业运营管理角度出发，对各系统设备设施的规划及布局安排等提出意见。主要包括：

1.对设施设备配置容量的合理性进行评估

2.对服务功能及设备设施布局的合理性提供意见

3.根据业态差异对设施的配置提供意见

4.从使用、维修及成本管理的角度，结合扩初设计，分析该项目的机电系统、空调系统、安防系统及自动控制系统等之优劣，提供专业意见

5.非常规区域检修设施的配置意见

6.特殊功能之公共区域的预留设施配置意见

7.从后期运作管理的角度，对设计中的缺陷、遗漏项提供改善及补充意见

物业工程：第二阶段 项目中期（工程建设阶段）

设计变更咨询

本阶段工作是前阶段工作的延伸，主要包括：

1．对设备、设施的选型提出意见

2．从后期运行管理的便利性及维护成本的角度对建材的选料提供意见

3．对施工过程中发生的设计变更，从后期运行管理的角度提供意见

4．对前阶段尚未定案的继续跟进并提供意见

物业工程：第三阶段 项目后期（项目营运阶段）

1. 工程交接验收阶段

·物业工程人员提前参与项目后期的设备调试工作

·制定项目验收交接程序及项目工程档案管理制度

·进行系统设备测试，和相关各方一起验收有关建筑、设备系统， 制作移交清单

·协助监督整改工程执行

·制定后期营运相关的设备维护标准及运行管理制度

2. 工程营运阶段（工程与物业维修）

·设施设备维护、管理和运行

·专业设施的外包工作管理

·落实设备设施的节能运行管理

·优化各设备系统的运行规程、规章制度、管理办法、运行记录和 维保计划

·定期安排重点设备实施的测试工作

·设备设施的技改工作

·租户二次装修图纸审批、施工监督、验收

·监督租户内设备设施的维护管理（电气柜、油烟净化装置、燃气探头、灯箱广告等）

·工程图纸及设备档案的管理及更新

物业营运：第一阶段 项目前期（工程开工前的准备阶段）

1．建筑、结构设计

·层高、柱距

·装修材料

·人流、车流的导向

·物业管理用房

·停车场及相关出入口的设置

2．平面和空间设计

·前场平面空间规划

·后场规划

·手扶梯、垂直梯和楼道的合理分配与布置

·公共厕所的位置和数量

·建议仓库及配送区，废物、垃圾区及餐饮区合适数量和位置分布

·卸货区、垃圾房设置

物业营运：第二阶段 项目中期（工程建设阶段）

一．前期物业准备（竣工验收前6个月）

物业管理体系的建立

·制定物业管理手册（装修守册、租户守册）

·制定物业管理（客服、保安、保洁）流程和制度

·制定项目档案管理制度

·制定外包/分包商管理制度

·制定安全、防火、防盗、災难逃生等方案及紧急突发事件应对措施

·制定全面的物业保险要求

·制定物业管理预算、物业管理费及有偿服务费标准

·制定为配合各类推广活动的物业监管制度

·制定对物业管理人员进行持续性业务培训及指导的文件

二．物业交付前筹备（竣工验收前4个月）

1．筹建物业管理架构

2．前期人员招聘及物资配备

·制定岗位招聘要求、计划、考核制度及薪资标准

·员工职前基本及专业培训

·办公物品购置及制服制作

3．物业移交及接管验收

·确立接收小组

·物业接管验收的范围

·已接收区域成品保护与控制

4．租户进驻前准备工作

·完成物业外联工作(与工商、消防、公安、城管、税务、所属区﹑街道、房管局等政府有关职能部门建立良好联动)

·开荒清洁

·配合各类推广活动的安全、清洁、客服、管业等支持

三．综合验收与工程交接（从物业管理角度）

在工程竣工时，协助工程部对项目进行综合验收，此阶段的工作包括：

1．制定项目验收交接程序及项目工程档案管理制度

2．制作移交清单，验收有关建筑、设备系统

3．监督整改工程执行

4．进行系统设备测试

5．制定运行设备的操作制度

物业营运：第三阶段 项目后期（项目营运阶段）

1．租户装修管理

·监管租户按期完成装修工程

·组织商铺装修竣工验收

·租户退场后场地复原工程监管

2．对外公共关系联系与维护

3．外判合同发包与监管

4．租户服务管理

·根据租户实际需求优化各项服务规程及细则(有偿服务；额外能源供应等)

·按照国家有关法律法规、租约、租户手册及物业规定对租户进行日

常管理

·餐饮租户特别管理

排油烟管道清洗监管

厨房下水防堵措施监管

餐饮租户员工非高峰时段行为控管

·经营业绩掌握

·营业状况管理及巡检(商铺形象；租户雇员行为规范；安全及卫生等)

·租户营业期间相关事宜的联系与协调

·租户服务满意度分析

·租户档案建立与管理(营业证照年检；保险单续保；联系资料；各类文书往来留存)

5．保安及消防管理

·保安管理

·反扒应急分队

·营业结束后清场及夜间内部控制管理

·卸货区管理

·停车场管理

·消防管理

·消防疏散预案及应急方案的培训及执行

·消防设备和器材管理

·大型推广活动现场安全管控

6．保洁与绿化

·公共区域的保洁

·外墙及天棚清洗

·卫生间管理

·隔油池清洗

·餐厨垃圾管理

·虫害控制管理

·绿化养护

·植物租赁管理

7．顾客服务

·顾客问询、投诉之接待与处理

·顾客服务台及咨询热线(爱心物品租借服务；广播系统；失物认领等)

·人身意外伤害之应急医疗协助

8．公共推广活动协助及配合

9．物业保险投保及风险控制

·加强对物业内各类风险控制,降低投保费用

10．物业管理费用及公用费用收缴

本文来源：房地产经理人联盟