 在银团贷款涉及的房地产抵押中，房屋登记机构应当怎样记载房屋登记簿、房屋权属证书，应当对何种主体发放房屋权属证书，业内有较大的争议。本文尝试谈谈对此的想法。 按照我国现行法律的规定，公民、法人和其他组织，是民事法律关系主体。银团贷款的“银团”，不是民事法律关系中的法人或者其他组织，“银团”本身并不享有任何权利，也不承担任何义务，银团贷款的权利和义务均由各成员行直接承担，所以，银团贷款的“银团”，不是银团贷款房地产抵押的抵押权人。参加银团贷款的银团成员（牵头行、代理行和其他参加行），是民事法律关系中的法人，可以是银团贷款房地产抵押的抵押权人。
《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定，“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”。从“所有权”意义上讲，银团贷款的资金，分别为参加银团贷款的各银团成员所“独有”，非“银团”所有，非参加银团贷款的各银团成员所“共有”，不属于《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定的情形。
《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定，“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务”。该法第八十六条规定，“债权人为二人以上的，按照确定的份额分享权利。债务人为二人以上的，按照确定的份额分担义务”。从“债权”意义上讲，银团贷款属于《中华人民共和国民法通则》前述条文规定的情形，各银团成员为银团贷款的债权人。 《中华人民共和国物权法》第一百零五条规定，“两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定”。按照法律出版社出版，胡康生主任主编的《中华人民共和国物权法释义》的解释，物权法为“所有权”规定了“共有”制；其中，第一百零五条为所有权以外的用益物权、担保物权规定了“准共有”制。银团贷款房地产抵押的抵押权，为各银团成员“准共有”。基于此，房屋登记机构可以参照（请注意，是“参照”）对“共有”房屋“所有权”的权利人发放房屋所有权证的模式，对“准共有”银团贷款房地产抵押“债权”的权利人发放房屋他项权证。 《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第二款规定，“债权人为抵押权人”。建设部《房屋登记办法》（第168号令）第二十五条规定，“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证、房屋他项权证等。”住房和城乡建设部《房屋权属证书、登记证明填写说明》（建办住房〔2008〕36号）规定，“房屋他项权利人：他项权利为抵押权的，填写房屋登记簿上记载的抵押权人”“债权数额：属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的‘被担保主债权的数额’；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的‘最高债权额’”。 根据以上规定，房屋登记机构记载和发放《房屋他项权证》（按照国务院《不动产登记暂行条例》整合不动产登记的机构、职能后，为不动产权证书；下同）应当注意以下问题： （1）银团贷款的“银团”，不能作为抵押权人，不能对“银团”发放房屋他项权证； （2）银团贷款的各银团成员，可以作为抵押权人，银团贷款房地产抵押权登记的房屋他项权证，应当发放银团贷款的各银团成员； （3）房屋登记簿和房屋他项权证中，“债权数额”记载各银团成员提供贷款对应的“被担保主债权的数额”或者“最高债权额”； （4）同一银团贷款中，各银团成员的抵押权顺位应当相同，房屋登记簿和房屋他项权证中，应当记载相同的登记时点（登记事项记载于房屋登记簿的时点）； （5）房屋他项权证附记栏中，应当记载： ①该抵押为银团贷款房地产抵押； ②该银团贷款的银团成员总数、各银团成员的全称； ③该银团贷款其他银团成员提供贷款对应的“被担保主债权的数额”或者“最高债权额”。 银团贷款可能会发生银团贷款转让交易。银团贷款转让交易是指银团贷款项下的贷款人作为出让方，将其持有的银团贷款份额转让给作为受让方的其他贷款人或者第三方，并由受让方向出让方支付转让价款的交易。按照银团贷款转让合同约定，向借款人履行义务的受让人，享有出让人抵押权人的权利。银团贷款转让交易依法成立生效后，当事人应当按照《房屋登记办法》第四十七条的规定，申请抵押权转移登记；其余银团成员，应当向房屋登记机构申请房地产抵权押的变更登记。
|
|
|
