某企业用房屋作抵押在银行获得贷款，办理了一般抵押权登记。在该企业没有了结贷款债权的前提下，由于种种原因，抵押权人银行出具不真实的债权了结的证明并申请办理了抵押权注销登记手续。现抵押权人银行持债权仍然存在的证明等材料申请更正登记，欲将已经被注销的抵押权恢复到注销前的状态。问：抵押权被不当注销后，可否适用更正登记予以恢复？ 笔者认为，抵押权被不当注销后，可以适用更正登记予以恢复。 一、不当注销的抵押权可以通过更正登记予以恢复 《物权法》第十九条第一款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。据此可知，更正登记是对登记簿上记载的错误内容予以纠正的一种不动产登记类型。导致登记簿记载内容错误的原因，有来自登记机构的，如申请人申请登记的房屋位于第3层，登记机构记载为第5层导致的错误记载；有来自申请人的，如某人采用瞒报手段将他人应有的房屋份额作为自己享有的份额申请登记并被记载于登记簿上导致的错误记载；也在来自于登记机构和申请人之外的，如登记机构依行政复议决定将有关事项记载在登记簿上后，该行政复议决定被人民法院生效的判决撤销导致的错误记载等。就本问而言，错误的原因来自于抵押权人银行提供的不真实的债权了结证明。《物权法》第一百七十七条第（一）项规定，主债权消灭是担保物权消灭的原因。质言之，担保物权是为担保主债权实现而存在的从权利，相对于被担保的主债权，抵押权具有绝对的附从性，主债权消灭，抵押权亦消灭①，换言之，一般情形下，主债权不消灭，附于其上的担保物权也不消灭。据此可知，本问中，因债务人某企业没有履行偿还贷款债务的义务而不能使债权消灭，为担保此贷款债权实现的抵押权也不应当消灭，只是由于抵押权人银行提供不真实的债权了结证明而使登记簿上记载的抵押权因错误的注销登记而消灭，并最终导致了登记簿记载的错误，故可以通过更正登记纠正此错误而将其恢复到注销前的状态。但是，如果使抵押权消灭的错误的注销登记产生了不利后果的，应当由有过错的抵押权人银行承担。 二、不当注销的抵押权的更正登记的实务处理 在不动产登记实务中，按《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，更正登记可以由权利人、利害关系人申请，其中，利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。据此可知，本问中，由于抵押权已经被注销掉而消灭，银行不再是登记簿上记载的权利人，但却是与登记簿上现时记载的错误的注销登记有利害关系的人，故银行只能以利害关系人的身份申请更正登记。银行申请更正登记时，应当提交的利害关系材料，是指由银行出具的错误的注销登记导致不该消灭的抵押权消灭，致使其债权悬空，无顺利实现的保障的说明。登记簿记载错误的证明是指抵押权人银行出具的提供不真实的债权了结证明的错误原因和债权仍然存在的情况说明。登记机构受理后，应当将更正登记内容予以公告，以查明申请更正登记的内容的真实性，但此公告系登记机构自行启动，不属于《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条规定的应当公告的情形，故公告期间应当计入登记办结期限。 三、不当注销的抵押权通过更正登记恢复后，抵押人有异议时的救济途径 《物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。更正登记不能的，可以申请异议登记，异议登记后15日内向法院起诉。据此可知，抵押权人银行被注销的抵押权通过更正登记恢复后，抵押人申请处分房屋产生的转移登记、抵押权登记受阻时，可以通过更正登记、诉讼等途径予以救济，如在证据充分的情形下，向登记机构申请将通过更正登记恢复的抵押权再更正登记回已经注销的状态；凭还款证明等材料起诉银行，请求法院判决确认被更正登记恢复效力的抵押权无效等。登记机构在整个过程中，须注意的就是严格遵守相应的登记程序。 |
