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来源：无讼阅读 作者：崔文强（山东省淄博市不动产登记中心） 笔者在登记实务中曾有这样一个疑问，便是异议登记，其是否能够针对所有登记类型提请异议呢？比如典型的如我们经常登记的权利登记，如抵押权登记、建设用地使用权登记等等，诸如此类登记似乎对其提请异议登记并无疑问，因为其登记簿中记载极有可能如异议登记申请内容所述，存在权利人记载错误，或者相关权利事项记载错误，如某地块权利人本为甲，而被错误登记为乙；再如某地块之上的抵押顺位，第二顺位本为丙，却被记载成第三顺位，与丁颠倒，这些情形下，似乎提请异议并无问题。那么对于非权利登记类型，是否亦可以提请异议登记呢？典型的如更正登记？查封登记及异议登记本身和预告登记？ 对于此问题，实则换个说法应为异议登记的客体问题。即异议登记所异议事项指向的标的，针对权利类登记类型，其因指向特定的物权，如所有权、用益物权和担保物权，故而异议登记指向的亦为此类物权的权利状况，因异议登记之效力之一在于击破登记簿之公信力，即阻却善意第三人之善意，以异议登记记载的形式防止权利被善意取得，故而若针对非权利事项提请异议，实则并无必要，只有权利事项记载错误才会对真实权利人因第三人善意取得而遭受损害。故而异议登记针对登记簿之记载客体实则系所记载物权的权利事项。如权利人、权利期限、权利顺位等。 那么针对权利登记之外的其他登记类型，异议登记是否适用呢？其是否能够成为异议登记客体呢？可以说其他登记因非基于特定的物权而申请，其因特定之原因而引发，故而区别于权利类登记，如预告登记，其系对于合法债权之记载，赋予了类似物权化的效力。再如更正登记，其系基于物权请求权引发的更正请求权，请求回复至物权登记正确状态的登记申请。再如查封登记，其系依据相关机构之嘱托为之，意在限制物权处分之目的。而对于异议登记本身，则重点在于击破登记簿之公信力，阻却善意发生，防患于未然。针对四类其他登记类型，笔者一一探讨，其是否能够成为异议登记之客体。 更正登记—— 首先，对于更正登记，其侧重于强调一种行为，即提请动作，申请更正仅在于一种引发登记程序的开始，能否登记尚需登记机构审核当事人所提请材料之证明力及登记申请的合法性。故而针对更正登记提出异议，无疑于对一种尚无法确定是否能够记载或是否能够对登记簿予以修正的登记申请提出异议，显然并不妥当。且提请更正登记，即使登记机构受理并登记后，其登记结果被异议申请人认为仍存在权利记载错误的，此时方可申请异议登记，实则其异议对象系针对登记簿记载之新的权利事项，而非更正登记申请本身。因更正登记本身亦无被善意第三人善意取得的可能，故而更正登记显然并不适用异议登记。 查封登记—— 那么对于查封登记呢？显然更不适用，查封登记本身便具有限制处分的效果，试想既然权利人无法处分，更何谈善意第三人善意取得呢？异议登记意图在于防止善意第三人，此目的无须申请异议登记便可获取。倘若异议针对查封之主体，如检察院或法院，其应向法院或检察院提请异议，而其应依据《民事诉讼法》针对法院之执行提请执行标的或执行行为异议之诉，而不是向登记机构提出异议登记申请。 异议登记—— 对于异议登记本身，可能常人会有一种错觉。举一例，甲作为某处不动产的权利人，经登记簿记载并颁发了产权证书，而被另一人乙提出异议，声称其方系该处不动产的真实权利人，此时甲因轻易被人质疑其财产的合法性而怒火中烧，对登记机构主张，乙有异议，我亦对他的异议有异议，我才是真正的权利人。也要受理我的异议并予以处理。实则此处之两种异议为不同的异议。乙之异议其为不动产登记实务中的异议登记申请，其意图在于纠正登记簿的记载错误，并通过异议登记这种临时性的救济措施保护自己的权益，防止在其维权过程中被登记簿记载的权利人非法处分而又遇上善意的第三人，导致不动产无法追回。而甲的异议实则系针对乙主张的异议，其为民事争议的一种，其指向为不动产这一标的物，其并无阻却善意取得的目的，故而此种异议登记申请登记机构无法受理。且当事人存在争议，登记机构无法向法院那么定纷止争，只能另请二人尊便，移驾法院，待事态厘清，权属明晰后再行回来处理。故而可见，异议登记其特点在于临时性、不限制性，其对于登记簿记载权利人的处分是不加限制的，亦为一种临时性的保护措施，要求申请人必须在提出异议登记申请后提请诉讼、仲裁予以进行实体权利的厘清，故而针对异议登记本身无法提请异议登记申请，亦无必要。 预告登记—— 那么对于预告登记呢？有观点认为，异议登记之前提需是存在不动产被善意取得之可能，而预告登记能否被善意取得呢？此应为解决问题的关键，有观点认为预告登记不能被善意取得，而亦有观点主张预告登记赋予了债权具备了物权相类似的效力，其甚至比之用益物权具有更强的效力，其在限制处分上便体现了这一点，既然其与物权类似，那么作为一种类似担保的预告登记制度，亦可以善意取得。笔者以为，要厘清此问题，应明确一个问题，首先，假设预告登记能够被善意取得，那么其善意时点是否与物权登记亦同，以登簿为判断时点。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。” 故而，物权之善意取得依据此条规定，其应依据是否登簿为判断第三人是否善意的时点，如某不动产A本为真实权利人，却错误记载为B，在B与C为交易并申请登记之后，如尚未登簿而A申请异议登记的，则应视为异议登记在C取得物权之前成立，倘若异议合法成立则自然成立阻却C善意之条件。而若此时C已然经登簿完成记载，那么C便构成善意。但是针对预告登记，因其债权属性，其记载入登记簿仅仅系法律授予债权的一种物权化属性，那么也即纵使预告登记经登簿完成记载也不能取得物权，是否便应视为此种预告登记的登簿不成为阻却善意的时点，从而允许在登记簿后仍可针对此种预告登记提请异议登记呢？显然此种思路并不合理，虽然预告登记并未真正取得物权，但其在登簿完成记载之后其效力颇高，如前文所述，其不仅能够限制物权处分，而且具有对抗查封的效力，甚至预告登记于登记簿中加以记载甚至可以成为阻却第三人善意的条件之一，即预告登记义务人不能再行转让。故而其虽无物权之名，却具物权之实，其像其他物权一样在登记簿之后便表明预告登记权利人具有善意，并可不必对嗣后再提请的异议予以理会将更具合理性。试想在整个预告登记经登记完成至完成本登记期间，如令预告登记登记权利人一直承担潜在可能具有异议登记提请而阻却其善意的风险，是极其不合理和公平的。 再之，实则预告登记具有善意取得之条件，倘若预告登记存在被转移之可能，那么便具有被善意第三人善意取得的可能。依据《不动产登记操作规范（试行）》15.3.1规定：“有下列情形之一的，当事人可申请预告登记的转移：1因继承、受遗赠导致不动产预告登记转移的；2因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致不动产预告登记转移的；3因主债权转移导致预购商品房抵押预告登记转移的；4因主债权转移导致不动产抵押预告登记转移的；5法律、行政法规规定的其他情形。”可见，抵押权预告登记存在转移之可能，此条规定盖因《城市房地产管理法》规定未取得房屋权属的不动产不得转移，故而因买卖、赠与等转移的预告登记因预告登记权利人尚未取得房屋权属，故而不能予以转移，也便无法申请此类预告登记的转移。但抵押权因主债权转移而转移，而抵押预先设立了预告登记的，便发生抵押预告登记的转移。此时便具有了引发后续善意抵押权人善意取得的可能。如某不动产系A自开发商B处购买的预售商品房，A自银行C贷款，并办理抵押预告登记，后A还清贷款，但一直未予以办理抵押注销。后C将主债权转移给D，并申请办理预购商品房抵押预告转移登记。倘若A在D与C未办结此预告登记转移之前申请针对此预告登记的异议登记，那么D便不构成善意取得。 此外，不考虑预告登记是否可以被善意取得的问题，纵使预告登记存在错误记载，异议登记申请人仍可以提请相应之异议，如错误的注销合法的异议登记的，异议登记申请人自然可以针对此错误记载予以提请异议，以阻止登记簿因无预告登记记载而无法阻却他人善意的效果。 故而综上所述，预告登记是可以成为异议登记的客体的，但是是否能够提请异议，仍需登记机构通过查询登记簿记载，以确认异议所针对的预告登记是否已然完成或者异议所主张的预告登记已经于登记簿中被错误注销。而针对其他类型登记，查封登记、异议登记本身即更正登记的则不能再行提请异议登记。 |
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