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1 抵押权登记 1.1 首次登记 1.1.1 适用 在借贷、买卖等民事活动中，自然人、法人或其他非法人组织为保障其债权实现，依法设立不动产抵押权的，可以由抵押人和抵押权人共同申请办理不动产抵押登记。以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。 1 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移不动产的占有，将该不动产抵押给债权人的，当事人可以申请一般抵押权首次登记； 2 为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保不动产的，当事人可以申请最高额抵押权首次登记； 3 以正在建造的建筑物设定抵押的，当事人可以申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权首次登记。 1.1.2 抵押财产范围 以下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记： 1 建设用地使用权； 2 建筑物和其他土地附着物； 3 海域使用权； 4 以招标、拍卖、公开协商等方式取得荒地等的土地承包经营权； 5 正在建造的建筑物； 6 法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。 1.1.3 不得办理抵押登记的财产范围 对于法律禁止抵押的下列财产，不动产登记机构不得办理不动产抵押登记： 1 土地所有权、海域所有权； 2 宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但是法律规定可以抵押的除外； 3 学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益为目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他社会公益设施； 4 所有权、使用权不明或者有争议的不动产； 5 依法被查封的不动产； 6 法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产。 1.1.4 申请主体 抵押权首次登记应当由抵押人和抵押权人共同申请。 1.1.5 申请材料 申请抵押权首次登记，提交的材料包括： 1 不动产登记申请书； 2 申请人身份证明； 3 不动产权属证书。 4 主债权合同。最高额抵押的，应当提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者其他登记原因文件等必要材料； 5 抵押合同。主债权合同中包含抵押条款的，可以不提交单独的抵押合同书。最高额抵押的，应当提交最高额抵押合同。 6 下列情形还应当提交以下材料： （1）同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料； （2）在建建筑物抵押的，应当提交建设工程规划许可证； 7 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 1.1.6 审查要点 不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点： 1 抵押财产是否已经办理不动产登记； 2 抵押财产是否属于法律、行政法规禁止抵押的不动产； 3 抵押合同上记载的抵押人、抵押权人、被担保主债权的数额或种类、担保范围、债务履行期限、抵押不动产是否明确；最高额抵押权登记的，最高债权额限度、债权确定的期间是否明确； 4 申请人与不动产权证书或不动产登记证明、主债权合同、抵押合同、最高额抵押合同等记载的主体是否一致； 5 在建建筑物抵押的，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售合同登记备案的商品房； 6 在建建筑物抵押，应当实地查看的，是否已实地查看； 7 有查封登记的，不予办理抵押登记，但在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记； 8 办理抵押预告登记转抵押权首次登记，抵押权人与抵押预告登记权利人是否一致； 9 同一不动产上设有多个抵押权的，应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记； 10 登记申请是否违反法律、行政法规的规定； 11 本规范第4章要求的其他审查事项。 不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，记载不动产登记簿后向抵押权人核发不动产登记证明。 1.2 变更登记 1.2.1 适用 已经登记的抵押权，因下列情形发生变更的，当事人可以申请抵押权变更登记： 1 权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的； 2 担保范围发生变化的； 3 抵押权顺位发生变更的； 4 被担保的主债权种类或者数额发生变化的； 5 债务履行期限发生变化的； 6 最高债权额发生变化的； 7 最高额抵押权债权确定的期间发生变化的； 8 法律、行政法规规定的其他情形。 1.2.2 申请主体 申请抵押权变更登记，应当由抵押人和抵押权人共同申请。因抵押人或抵押权人姓名、名称发生变化的，可由发生变化的当事人单方申请；不动产坐落、名称发生变化的，可由抵押人单方申请。 1.2.3 申请材料 申请抵押权变更登记，提交的材料包括： 1 不动产登记申请书； 2 申请人身份证明； 3 不动产权证书和不动产登记证明； 4 抵押权变更的材料，包括： （1）抵押权人或者抵押人姓名、名称变更的，提交能够证实其身份变更的材料； （2）担保范围、抵押权顺位、被担保债权种类或者数额、债务履行期限、最高债权额、债权确定期间等发生变更的，提交抵押人与抵押权人约定相关变更内容的协议； 5 因抵押权顺位、被担保债权数额、最高债权额、担保范围、债务履行期限发生变更等，对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件和身份证明文件； 6 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 1.2.4 审查要点 不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点： 1 申请变更登记的抵押权是否已经登记； 2 抵押权变更的材料是否齐全、有效； 3 申请变更的事项与变更登记文件记载的变更事实是否一致； 4 抵押权变更影响其他抵押权人利益的，是否已经其他抵押权人书面同意； 5 本规范第4章要求的其他审查事项。 不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿。 1.3 转移登记 1.3.1 适用 因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以申请抵押权转移登记。 最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不得办理最高额抵押权转移登记。债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当分别申请下列登记： 1 当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的，应当申请最高额抵押权转移登记和最高额抵押权变更登记； 2 当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的，应当一并申请一般抵押权转移登记和最高额抵押权变更登记； 3 当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权确定登记和一般抵押权转移登记。 1.3.2 申请主体 抵押权转移登记应当由不动产登记簿记载的抵押权人和债权受让人共同申请。 1.3.3 申请材料 申请抵押权转移登记，提交的材料包括： 1 不动产登记申请书； 2 申请人身份证明； 3 不动产权证书和不动产登记证明； 4 抵押权转移的材料，包括： （1）申请一般抵押权转移登记的，还应当提交被担保主债权的转让协议； （2）申请最高额抵押权转移登记的，还应当提交部分债权转移的材料、当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的材料； （3）债权人已经通知债务人的材料。 5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 1.3.4 审查要点 不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点： 1 申请转移登记的抵押权是否已经登记； 2 申请转移登记的材料是否齐全、有效； 3 申请转移的抵押权与抵押权转移登记申请材料的记载是否一致； 4 本规范第4章要求的其他审查事项。 不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产登记证明。 1.4 注销登记 1.4.1 适用 已经登记的抵押权，发生下列情形之一的，当事人可以申请抵押权注销登记： 1 主债权消灭的； 2 抵押权已经实现的； 3 抵押权人放弃抵押权的； 4 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的； 5 法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。 1.4.2 申请主体 不动产登记簿记载的抵押权人与抵押人可以共同申请抵押权的注销登记。 债权消灭或抵押权人放弃抵押权的，抵押权人可以单方申请抵押权的注销登记。 人民法院、仲裁委员会生效法律文书确认抵押权消灭的，抵押人等当事人可以单方申请抵押权的注销登记。 1.4.3 申请材料 申请抵押权注销登记，提交的材料包括： 1 不动产登记申请书； 2 申请人身份证明； 3 抵押权消灭的材料； 4 抵押权人与抵押人共同申请注销登记的，提交不动产权证书和不动产登记证明；抵押权人单方申请注销登记的，提交不动产登记证明；抵押人等当事人单方申请注销登记的，提交证实抵押权已消灭的人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书； 5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 1.4.4 审查要点 不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点： 1 申请注销的抵押权是否已经登记； 2 申请抵押权注销登记的材料是否齐全、有效； 3 申请注销的抵押权与抵押权注销登记申请材料的记载是否一致； 4 本规范第4章要求的其他审查事项。 不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项以及不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。 2 预告登记 2.1 预告登记的设立 2.1.1 适用 有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记： 1 商品房等不动产预售的； 2 不动产买卖、抵押的； 3 以预购商品房设定抵押权的； 4 法律、行政法规规定的其他情形。 2.1.2 申请主体 预告登记的申请主体应当为买卖房屋或者其他不动产物权的协议的双方当事人。预购商品房的预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记时，预购人可以单方申请预告登记。 2.1.3 申请材料 申请预告登记，申请人提交的材料包括： 1 不动产登记申请书； 2 申请人身份证明； 3 当事人关于预告登记的约定； 4 属于下列情形的，还应当提交下列材料： （1）预购商品房的，提交已备案的商品房预售合同。依法应当备案的商品房预售合同，经县级以上人民政府房产管理部门或土地管理部门备案，作为登记的申请材料。 （2）以预购商品房等不动产设定抵押权的，提交不动产登记证明以及不动产抵押合同、主债权合同； （3）不动产转移的，提交不动产权属证书、不动产转让合同； （4）不动产抵押的，提交不动产权属证书、不动产抵押合同和主债权合同。 5 预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。 6 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 买卖房屋或者其他不动产物权的协议中包括预告登记的约定或对预告登记附有条件和期限的约定，可以不单独提交相应材料。 2.1.4 审查要点 不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点： 1 申请预购商品房预告登记的，其预售合同是否已经备案；申请预购商品房抵押预告登记的，是否已经办理预购商品房预告登记；申请其他预告登记的，不动产物权是否已经登记； 2 申请人与申请材料记载的主体是否一致； 3 申请登记的内容与登记原因文件或者权属来源材料是否一致； 4 不动产买卖、抵押的，预告登记内容是否与不动产登记簿记载的有关内容冲突； 5 不动产被查封的，不予办理； 6 本规范第4章要求的其他审查事项。 不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，记载不动产登记簿后向申请人核发不动产登记证明。 2.2 预告登记的变更 2.2.1 适用 因当事人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码等发生变更的，当事人可申请预告登记的变更。 2.2.2 申请主体 预告登记变更可以由不动产登记簿记载的当事人单方申请。 2.2.3 申请材料 申请预告登记的变更，申请人提交的材料包括： 1 不动产登记申请书； 2 申请人身份证明； 3 预告登记内容发生变更的材料； 4 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 2.2.4 审查要点 不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点： 1 申请变更登记的材料是否齐全、有效； 2 申请人与申请材料记载的主体是否一致； 3 变更登记的事项与申请变更登记的材料记载的内容是否一致； 4 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突； 5 本规范第4章要求的其他审查事项。 不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿。 2.3 预告登记的转移 2.3.1 适用 有下列情形之一的，当事人可申请预告登记的转移： 1 因继承、受遗赠导致不动产预告登记转移的； 2 因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致不动产预告登记转移的； 3 因主债权转移导致预购商品房抵押预告登记转移的； 4 因主债权转移导致不动产抵押预告登记转移的； 5 法律、行政法规规定的其他情形。 2.3.2 申请主体 预告登记转移的申请人由不动产登记簿记载的预告登记权利人和该预告登记转移的受让人共同申请。因继承、受遗赠、人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致不动产预告登记转移的可以单方申请。 2.3.3 申请材料 申请预告登记的转移，申请人提交的材料包括： 1 不动产登记申请书； 2 申请人身份证明； 3 按照不同情形，提交下列材料： （1）继承、受遗赠的，按照本规范1.8.6的规定提交材料； （2）人民法院、仲裁委员会生效法律文书 （3）主债权转让的合同和已经通知债务人的材料； 4 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 2.3.4 审查要点 不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点： 1 预告登记转移的登记原因文件是否齐全、有效； 2 申请转移的预告登记与登记申请材料的记载是否一致； 3 申请登记事项与不动产登记簿记载的事项是否冲突； 4 本规范第4章要求的其他审查事项。 不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产登记证明。 2.4 预告登记的注销 2.4.1 适用 有下列情形之一的，当事人可申请注销预告登记： 1 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除等导致债权消灭的； 2 预告登记的权利人放弃预告登记的； 3 法律、行政法规规定的其他情形。 2.4.2 申请主体 申请人为不动产登记簿记载的预告登记权利人或生效法律文书记载的当事人。预告当事人协议注销预告登记的，申请人应当为买卖房屋或者其他不动产物权的协议的双方当事人。 2.4.3 申请材料 申请注销预告登记，申请人提交的材料包括： 1 不动产登记申请书； 2 申请人身份证明； 3 不动产登记证明； 4 债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料； 5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 2.4.4 审查要点 不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点： 1 预告登记的注销材料是否齐全、有效； 2 不动产作为预告登记权利人的财产被预查封的，不予办理； 3 本规范第4章要求的其他审查事项。 不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项以及不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。 3 更正登记 3.1 依申请更正登记 3.1.1 适用 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记。 3.1.2 申请主体 依申请更正登记的申请人应当是不动产的权利人或利害关系人。利害关系人应当与申请更正的不动产登记簿记载的事项存在利害关系。 3.1.3 申请材料 申请更正登记提交的材料包括： 1 不动产登记申请书； 2 申请人身份证明； 3 证实不动产登记簿记载事项错误的材料，但不动产登记机构书面通知相关权利人申请更正登记的除外； 4 申请人为不动产权利人的，提交不动产权属证书；申请人为利害关系人的，证实与不动产登记簿记载的不动产权利存在利害关系的材料； 5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 3.1.4 审查要点 不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点： 1 申请人是否是不动产的权利人或利害关系人；利害关系人申请更正的，利害关系材料是否能够证实申请人与被更正的不动产有利害关系； 2 申请更正的登记事项是否已在不动产登记簿记载；错误登记之后是否已经办理了该不动产转移登记，或者办理了抵押权或地役权首次登记、预告登记和查封登记且未注销的； 3 权利人同意更正的，在权利人出具的书面材料中，是否已明确同意更正的意思表示，并且申请人是否提交了证明不动产登记簿确有错误的证明材料；更正事项由人民法院、仲裁委员会法律文书等确认的，法律文书等材料是否已明确不动产权利归属，是否已经发生法律效力； 4 本规范第4章要求的其他审查事项。 不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将更正事项记载不动产登记簿，涉及不动产权证书或者不动产登记证明记载内容的，向权利人换发不动产权证书或者不动产登记证明。 3.2 依职权更正登记 3.2.1 适用 不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项有错误，不动产登记机构应书面通知当事人在30个工作日内申请办理更正登记，当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。 3.2.2 登记材料 不动产登记机构依职权更正登记应当具备下列材料： 1 证实不动产登记簿记载事项错误的材料； 2 通知权利人在规定期限内办理更正登记的材料和送达凭证； 3 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 3.2.3 审查要点 不动产登记机构启动更正登记程序后，还应该按照以下要点进行审核： 1 不动产登记机构是否已书面通知相关权利人在规定期限内申请办理更正登记，而当事人无正当理由逾期不申请办理； 2 查阅不动产登记资料，审查登记材料或者有效的法律文件是否能证实不动产登记簿记载错误； 3 在错误登记之后是否已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记； 4 书面通知的送达对象、期限及时间是否符合规定； 5 更正登记事项是否已按规定进行公告； 6 本规范第4章要求的其他审查事项。 4 异议登记 4.1 异议登记 4.1.1 适用 利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。 4.1.2 申请主体 异议登记申请人应当是利害关系人。 4.1.3 申请材料 申请异议登记需提交下列材料： 1 不动产登记申请书； 2 申请人身份证明； 3 证实对登记的不动产权利有利害关系的材料； 4 证实不动产登记簿记载的事项错误的材料； 5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 4.1.4 审查要点 不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点： 1 利害关系材料是否能够证实申请人与被异议的不动产权利有利害关系； 2 异议登记事项的内容是否已经记载于不动产登记簿； 3 同一申请人是否就同一异议事项提出过异议登记申请； 4 不动产被查封、抵押或设有地役权的，不影响该不动产的异议登记； 5 本规范第4章要求的其他审查事项。 不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，不动产登记机构应即时办理。在记载不动产登记簿后，向申请人核发不动产登记证明。 4.2 注销异议登记 4.2.1 适用 1 异议登记期间，异议登记申请人可以申请注销异议登记； 2 异议登记申请人自异议登记之日起15日内，未提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的，异议登记失效。 4.2.2 申请主体 注销异议登记申请人是异议登记申请人。 4.2.3 申请材料 申请注销异议登记提交的材料包括： 1 不动产登记申请书； 2 申请人身份证明； 3 异议登记申请人申请注销登记的，提交不动产登记证明；或者异议登记申请人的起诉被人民法院裁定不予受理或者予以驳回诉讼请求的材料； 4 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 4.2.4 审查要点 不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点： 1 申请注销异议登记的材料是否齐全、有效； 2 本规范第4章要求的其他审查事项。 不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，不动产登记机构应即时办理，将登记事项内容记载于不动产登记簿。 5 查封登记 5.1 查封登记 5.1.1 适用 不动产登记机构依据国家有权机关的嘱托文件依法办理查封登记的，适用查封登记。 5.2 嘱托查封主体 嘱托查封的主体应当为人民法院、人民检察院或公安机关等国家有权机关。 5.2.1 嘱托材料 办理查封登记需提交下列材料： 1 人民法院、人民检察院或公安机关等国家有权机关送达人的工作证和执行公务的证明文件。委托其他法院送达的，应当提交委托送达函； 2 人民法院查封的，应提交查封或者预查封的协助执行通知书；人民检察院查封的，应提交查封函；公安等国家有权机关查封的，应提交协助查封的有关文件。 5.2.2 审查要点 不动产登记机构接收嘱托文件后，应当要求送达人签名，并审查以下内容： 1 查看嘱托机关送达人的工作证和执行公务的证明文件，并与嘱托查封单位进行核实。委托送达的，委托送达函是否已加盖委托机关公章，是否注明委托事项、受委托机关等； 2 嘱托文件是否齐全、是否符合规定； 3 嘱托文件所述查封事项是否清晰，是否已注明被查封的不动产的坐落名称、权利人及有效的不动产权属证书号。被查封不动产的内容与不动产登记簿的记载是否一致； 4 本规范第4章要求的其他审查事项。 不动产登记机构不对查封机关送达的嘱托文件进行实体审查。不动产登记机构认为登记事项存在异议的，不动产登记机构应当办理查封登记，并向嘱托机关提出审查建议。不动产登记机构审查后符合登记条件的，应即时将查封登记事项记载于不动产登记簿。 5.2.3 因两个或以上嘱托事项查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达查封通知书的嘱托机关办理查封登记，对后送达的嘱托机关办理轮候查封登记。轮候查封登记的顺序按照嘱托机关嘱托文书依法送达不动产登记机构的时间先后进行排列。 不动产在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起计算。 5.3 注销查封登记 5.3.1 适用 1 查封期间，查封机关解除查封的，不动产登记机构应当根据其嘱托文件办理注销查封登记。 2 不动产查封、预查封期限届满，查封机关未嘱托解除查封、解除预查封或续封的，查封登记失效。 5.3.2 登记材料 办理注销查封登记需提交下列材料： 1 人民法院、人民检察院或公安机关等国家有权机关送达人的工作证和执行公务的证明文件。委托其他法院送达的，应提交委托送达函； 2 人民法院解除查封的，提交解除查封或解除预查封的协助执行通知书；公安机关等人民政府有权机关解除查封的，提交协助解除查封通知书；人民检察院解除查封的，提交解除查封函。 3 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 5.3.3 审查要点 不动产登记机构接收嘱托文件时，应当要求送达人签名，并审查以下内容： 1 查看嘱托机关送达人的工作证和执行公务的证明文件。委托其他法院送达的，委托送达函是否已加盖委托机关公章，是否注明委托事项、受委托机关等； 2 嘱托文件是否齐全、是否符合规定； 3 嘱托文件所述解除查封事项是否清晰，包括是否注明了解封不动产的名称、权利人及有效的不动产权属证书号。解除查封不动产的内容与不动产登记簿的记载是否一致； 4 本规范第4章要求的其他审查事项。 不动产登记机构审查后符合登记条件的，应将解除查封登记事项记载于不动产登记簿。 历年发表文章  不动产登记实务操作与理论研究 全面的自然资源和不动产政策解读，深入的土地和自然资源管理案例解析，精准的宅基地、房屋等不动产登记咨询解答 535篇原创内容 公众号 |
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