婚前购买婚后登记在一方名下的房产属于婚前个人财产吗

【案情】

邱某(男)与余某(女)于2012年5月1日按当地风俗举行结婚仪式，操办酒席，共同生活。同年7月双方来到南京购买一处价值100万元二手房。购房合同以余某名义订立合同，首付款也以余某的名义交付。首付款中有近一半为邱某交给余某，然后由余某打入房主账户，剩余房款以按揭方式支付。2012年8月双方领取结婚证，搬入南京新房居住。婚后双方共同归还按揭贷款，房产证登记在女方名下。2015年因性格不合，女方起诉离婚，主张房屋的所有权归其所有。其理由是，被告婚前所给的资金属于赠予，房屋属于其婚前个人财产。被告认为，自己在南京已经有一套几十平方的房子，受政府限购政策的影响，方以余某名义购房。购房时双方已经举行结婚仪式，共同生活，并且找房源、谈房价都是其单独完成，原告只是最后去看了一下，表示同意购买。首付款中有自己的出资，不属于赠予。现在房屋已升值到180万元，要求按照夫妻共同财产予以分割。

【争议焦点】

以余某名义登记的房屋属于其婚前个人财产还是夫妻共同财产

【笔者观点】

一、争议房产属于夫妻共同财产，理由是

买房是在原被告举行结婚仪式后共同生活期间购买的

原被告于2012年5月1日举行结婚仪式、操办酒席并以夫妻名义同居生活，2012年8月补办结婚登记。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第四条的规定：“男女双方根据婚姻法第八条规定补办结婚登记的，婚姻关系的效力从双方均符合婚姻法所规定的实质要件时起算”，原被告举行结婚仪式时，双方都符合结婚实质条件，因此，所买之房应当视为婚姻关系存续期间共同取得的财产。事实上，自2012年5月1日双方已经属于事实上的婚姻，实际履行夫妻权利义务，与登记结婚没什么内容上的不同。补办结婚登记后，婚姻的效力溯及至举行结婚仪式之日。买房属于婚姻生活中的重大事项，买一手房还是二手房，房屋的坐落位置，面积都应该经过双方共同商量，取得一致意见后才能签合同、交定金、付首付款等。为

2、合同以原告名义签订的原因

2012 年是政府限购政策执行最严厉的期间。因为被告原来在南京有一间房屋，如果以其名义签订合同，首付款要提高到50%以上，银行利息要增加15%，根据当时双方的经济能力，房屋就可能买不成。在这种情况下以原告名义订立合同是明智的选择，更何况双方当时已经公开以夫妻名义共同生活，准备办理结婚登记手续，还没结婚就要求当事人为将来离婚作准备，这不符合社会公众普遍心理，与情理相左。

退而言之，从原被告婚姻的发展过程来看，举行结婚仪式到办理结婚登记，这一期间以夫妻名义共同生活，也可以称为同居期间，根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条规定“同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理”，因此，虽然以余某的名义签订合同，但购置不动产为夫妻共同生活所需，事先经过双方协商一致，共同出资，共享产权具有更加令人信服的证明力。不能因为合同以一方名义签订就罔顾事实，改变共有的性质。事实上，被告联系中介机构，与买房人讨价还价，支付首付款等一系列行为均可以证明，被告是共有人。这与双方没有举行结婚仪式、没有同居生活情况下的单方出资是完全不同的。

二、关于本案的法律适用问题

1、赠予是否构成

以原告名义给付首付款30万元，其中被告出资14万元，原告认为这属于赠予。笔者认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的意见》第一百零九条的规定，“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”。原告主张被告赠予的观点不能成立。赠予的证明标准与以往不同，已经提升至排除合理怀疑的程度，原告主张赠予显然不能排除夫妻共有的可能性。

2、本案争议的房产能否按照婚前个人所有，婚后共同所有的原则解决

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。该条司法解释将婚前以一方名义购买的房产分为两个部分，婚前部分为个人财产，婚后为共同财产，形成混合所有的形式。笔者认为本案不适用该司法解释。因为本案当事人在婚前已经举行结婚仪式，以夫妻名义共同生活，经济上也已融为一体。同居期间所得财产尚且应认定为共同财产，何况双方已经补办结婚登记，婚姻的效力以产生溯及力?此外，认定为夫妻共同财产才更符合真实情况，从证据法上来讲就是具有更高的盖然性。

综上所述，笔者认为争议房产应属夫妻共同共有，应按夫妻共同财产依法分割。

江苏天豪律师事务所 许雪樵律师

二零一五年八月十六日