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法佑中原 ID:fyzy2016 点击上方 “法佑中原” 可关注。个人微信号：fyzy2016，法佑中原，为您提供法律咨询、时事评论、案例说法、裁判经验等交流平台。 法佑中原，善建者锋！ 义马市某社区管理处与张某房屋买卖合同纠纷一案 ----收取预订购房款而未交房构成违约还是缔约过失 案情 2007年义马市某社区管理处为了解决社区居民新增住宅需求，决定以非盈利方式集资建房并予以公告。规定购房者每户预交80%的房款，到分房的时候再把余款补齐。该小区居民张某遂按照每套房屋预付款53000元预购了两套房屋。后来管理处发现预购房屋超出了建房数量，经居委会研究决定，每户限购一套房屋，对多购房者预交款予以退还，并按照同期银行贷款利息给予补偿。2009年8月，管理处通知包括张某领取相应款额。经计算，扣除一套房屋未付款余额13000元，管理应退还张某另外一套预交购房款余额40000元，利息3240元。因协商未果，该款额原告张某至今未予领取，并于2013年5月份将社区管理处诉至三门峡义马市人民法院，要求请求法院依法判决被告退回原告购房款53000元，支付违约金50000元并承担本案诉讼费用。 分歧 本案在审理过程中存在两种意见。第一种意见认为，双方房屋买合同已经成立，被告未交付房屋应承担违约责任。第二种意见认为，因合同内容不确定，双方仍在缔约磋商过程中，合同并未成立，被告应担缔约过失责任。 说法 三门峡市义马法院最终依第二种意见作出（2013）义民初字第311号民事判决，判令义马市某社区管理处于返还张某预付款余额40000元，并以支付同期银行利息的方式赔偿张某相应的经济损失。 本案争议的焦点在于原被告双方购房合同是否成立或有效，和在此前提下所区分的违约责任和缔约过失责任，以及原被告双方的责任划分问题。 长期以来，我国合同法理论一直未严格区分合同的成立与生效问题。从我国司法实践来看，基本上也没有严格区分合同成立与合同生效问题。然而二者区分意义显著，其法律后果在于司法实践中对合同不成立与合同无效之责任的分类与承担有重大区别。 一般认为，合同成立是合同订立的结果，即双方当事人完成合意的客观状态。合同的生效是指合同成立后效力的发生。 合同成立始于承诺生效，它是当事人对合同标的、数量等内容协商一致的结果。所以，合同成立必须有以下两个要件：须有两方以上订立合同的当事人；对合同标的、数量、质量、价款或者报酬等内容经协商一致，达成合意。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。合同不具备成立的要件，即不成立。而合同无效是指合同成立后，因合同欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。 本案中，从原告提交证据之收据来看，其上载明收款“系付一层房款”，说明买卖标的物——房屋的位置、户型、面积等内容并不明确，除了楼层确定之外。其余诸如购房条件、买卖双方权利义务、违约责任等合同主要内容均无明确约定。由此说明合同内容不确定，双方仍在缔约磋商过程中。细分契约行为：被告张榜公示行为应视为要约引诱，原告所交付房款系预付款，此行为属于要约。故而本案合同状态应当为未成立。 对购房合同不成立的责任定性问题，应当认定为缔约过失责任。首先，缔约过失责任制度旨在解决合同订立阶段，合同因当事人一方的过失致不能成立或无效时，有过失的一方应否就他方当事人及因信赖合同成立而遭受的损失负赔偿责任的问题。其次，依据我国《合同法》第42条关于缔约过失责任的规定，认定缔约过失责任需要四个要件：1、缔约人一方当事人有违反法定附随义务或先合同义务的行为。2、该违反法定附随义务或先合同义务的行为给对方造成了信赖利益的损失。3、违反法定附随义务或先合同义务一方缔约人在主观上必须存在过错。4、缔约人一方当事人违反法定附随义务或先合同义务的行为与对方所受到的损失之间必须存在因果关系。最后，具体到本案中，原告基于对被告作出的集资建房行为，并预交了相应购房款，其信赖利益理应受到保护。但因被告工作疏忽，所收款之预定的房屋数量远超出其所建筑的房屋数量，最终致使被告无法向原告交付争议房屋。故三门峡市义马人民法院综合考虑房屋的福利性质、原被告过错和市场行情等因素，依法作出上述判决。 声明：本案例为原创作品，先后被河南省高院编印的《调查研究》和国家法官学院出版社发行的《中国法院2015年年度案例》采用。欢迎大家转载、分享本文内容。公众号转载时请同时转发下面的二维码和文章出处图片，否则视为未被许可的不友善侵权行为，我们将提示删除，共同支持优质原创，谢谢您的支持与合作。 |
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