作者：良翰律师事务所 方赞律师
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二手房买卖纠纷的最终处理路径要么是合同继续履行，要么是合同解除终止交易，同时如有违约情形出现还应当按照合同约定或法律规定承担相应的违约责任。选择继续履行往往会有诸多障碍，因此解除合同终止交易是更为常见的处理路径。解除合同后势必涉及违约责任承担，如何选择违约责任承当方式，如何确定诉请主张，对守约方权益保护至关重要。
本文拟从常见的二手房买卖合同中关于违约责任约定入手进行实证分析，并依据相关法律规定，得出各种违约责任之间的关系。 一、二手房买卖合同中常见的违约责任约定方式 二手房买卖合同的签订，往往先是交易各方到中介公司处签订“居间版买卖协议”，之后再去网签，因为不同中介公司提供的版本均不一样，因此实践中我们就能见到形式多样的违约责任约定。虽然关于违约责任的约定文字表述形式丰富多彩，但是经归纳后主要是这么几种类型（其中金额比例等数字仅作表述之用，不同的合同有不同的数字表达）： 情形1：赔偿违约金，不足的按实际损失补齐 甲乙任何一方解除合同或决绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同约定的该房屋总价的10%作为违约金。实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿。 情形2：先要求继续履行并承担逾期违约责任，后再选择解除合同并主张违约责任 甲乙双方未能按照合同约定的有关网签、过户时间履行义务，守约方催促违约方按照每日合同总额的万分之二向守约方支付违约金，并且要求违约方继续履行合同。如果守约方催促违约方履行合同之后十日内，违约方仍然未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应当按照房价总额的10%承担违约责任。 情形3：定金责任 合同生效后，如出卖方违约，应退还购房定金双倍给买受方，并按照房屋成交价格10%进行赔偿。如买受方违约，购房定金归出卖方所有，并按照房屋成交价格10%进行赔偿。 从前述三种情形中可以发现，二手房买卖合同纠纷中的违约责任方式主要有：①继续履行；②定金罚则；③违约金；④解除合同；⑤赔偿实际损失。这五种违约责任承担方式互相组合，形成了多样的违约责任承担方式。 本文包含较多图表，建议横屏阅读??
二、关于各种违约责任形式之间关系的法律规定及处理方式 前述五种违约责任方式两两组合，能得到10种组合方式。如下表所示：
| 定金 罚则 | 违约金 | 解除 合同 | 赔偿实 际损失 | 继续履行 | A1 | A2 | A3 | A4 | 定金罚则 |
| A5 | A6 | A7 | 违约金 |
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| A8 | A9 | 解除合同 |
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| A10 | 赔偿实 际损失 |
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而现有法律规定对不同违约责任之间关系的规定并未明确覆盖所有A1-A10的情形，而只是对部分情形作了规定。下面根据各种违约责任的性质以及法律规定来分析各种违约责任形式之间的关系。
违约责任关系 | 法律规定 | 处理方式 | A1 | 无明确法律规定 | 二手房买卖合同中定金为履约定金，因此与继续履行只能择一适用。 | A2 | 《合同法》第一百一十四条第三款：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 | 两种违约责任可以同时适用。 | A3 | 无明确法律规定 | 两种违约责任存在内在矛盾，只能择一适用。 | A4 | 《合同法》第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在 履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 | 两种违约责任可以同时适用。 | A5 | 《合同法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 | 两者均是对违约行为的约束，故只能择一适用。 | A6 | 《担保法司法解释》第一百一十七条： 定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。 | 因为二手房买卖合同中定金为履约定金，因此各方无权主张启动定金罚则来解除合同，但是合同解除后，可主张定金罚则。 | A7 | 《买卖合同司法解释》第二十八条：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 | 定金罚则和损失赔偿可以同时适用，但是赔偿总额不得超过实际损失总额。 | A8 | 《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8点：合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。 | 合同解除是对合同状态的处理，而违约金是对违约责任的处理，也是对双方权利义务进行的清算，故两者可以同时适用。 | A9 | 《合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增 加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予 以适当减少。 | 违约金是弥补性质而非惩罚性质，故最终以实际损失作为赔偿的参考标准。 | A10 | 《合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和 合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 | 两者可以同时适用。 |
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