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代 理 词 审判长、审判员： 根据我国民诉法和律师法的规定，我接受本案被告王某的委托担任其诉讼代理人，依法出庭参与本案诉讼，现根据事实和法律发表以下代理意见： 一、被告（反诉原告）王某履行了合同约定的付款义务。 （一）被告王某履行了付款义务。被告王某按照《补充协议》（二）的约定，在2009年7月20日早上就联系原告（反诉被告）李某预约付款的时间、地点。打了许多次电话他就是不接，就把这个情况告诉了中介公司的周某，又让爱人张某和他同事江某一起去中介公司要求付房款。在中介公司，张某多次给李某打电话他仍不接，电话打到他办公室质问他为什么不接电话、不接第三笔房款，他说最近房价涨了要考虑考虑。第二天中介公司出具了王某要求付房款的证明。庭审中中介公司店长白东月和业务员周某及江某均出庭作证证明了上述事实。这些证人作证符合法律规定，证言相互印证，应当作为认定案件事实的依据，足以证明被告王某履行了付款义务。 （二）原告李某的代理人对证人证言的异议不能成某。其提出中介公司员工不能以个人名义作证、与被告有利害关系，没有法律依据。证人本来就是以个人名义作证，不能以公司的名义。中介公司作为居间方与买卖双方的关系是同等的，与被告没有利害关系。中介公司作为居间方最了解事情的真相，员工的证言最具有证明力。 原告李某的代理人提出证人江某是张某的朋友不能作证。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。江某与张某只是一般的朋友关系，且其证言能与中介公司业务员的证言相互印证，不是单独证明案件事实，可以作为认定案件事实的依据。 （三）原告李某的当庭陈述没有事实根据和法律依据。其称2009年7月20日他接到了张某的电话，但张某说是要改变付款的方式而不是要付房款。他的这一主张与中介公司店长白东月、业务员周某及江某的证言相矛盾。当天下午他给张某发了“我决没有不卖房的意思”的短信，如果双方谈付款方式不会涉及到卖不卖房的问题，说明他们之间谈的决不是付款方式的问题。并且他的这一主张也没有任何证据证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据，其主张不能成某。原告李某的这一主张没有事实根据，也不能得到法律的支持。 原告李某及其代理人提出，如果李某不接受房款，被告王某应当直接将房款打在李某原来的银行账户上或者将此房款提存，被告王某没有这样做是没有履行合同约定的付款义务，是违约行为。合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方签订的合同对付款方式没有做明确的约定，根据交易习惯，通过中介公司买卖房屋，房款都是通过中介公司联系、见证交接。前二次都是中介公司联系双方到场做的房款交接，原告李 松当场写了收据，第三次也应当采取这种方式做房款交接。在李某提出不想卖房子，不配合接收房款的情况下，被告王某没有义务硬要往原告李某的的银行账户上打钱。合同法第一百零一条规定，债权人无正当理由拒绝受领的，债务人可以将标的物提存。规定的是可以而不是应当，不提存的并不违反合同法的规定。原告李 松不接受房款反而指责对方不将房款提存哪有这样的道理？被告王某要求按约定时间付房款已经履行了合同约定的付款义务。 原告李某说他没有通过中介公司向被告王某提出每平米加一千元，加价16万的事，如果每平米加一千元应是16.6万。要的16万是剩余房款80万20%的违约金16万。中介公司员工证明在2009年7月底8月初，李 松就提出一平米加一千元共十六万。《补充协议》（二）约定2009年9月5日前办理完银行贷款结清手续，过户当天付房屋尾款50万。其提出16万的时候80万房款里50万还没到支付期限，根本不存在这笔房款违约金的问题，可见原告李某的这一说法根本不能成。他违约提出房屋加价的事实已得到中介公司员工的证明。 （四）情理上被告王某也不应当不支付房款、不履行合同。2009年2月18日签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》后，被告王某已按约定支付了第一笔购房款30万元，第二笔购房款40万元，又已装修入住。庭审中提供的银行存钱记录已证明其余的购房款一直在银行存着，随时可以支付剩余房款，在签订《补充协议》（二）时就表示可以当时付第三笔购房首付款。这套房产还有了比较大的升值，被告王某没有不买房子的理由。 二、原告李某应当继续履行房屋买卖合同，履行房屋产权过户义务。 合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告李 松拒绝接收房款，拒绝履行合同，违反合同约定应当继续履行合同。 三、原告（反诉被告）李某应当赔偿被告王某多交税费方面的损失61710元。 合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。原告李某违约造成被告王某多交的房产交易税费应予赔偿。
国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发〔2008〕131号）（五）规定，将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。 城市维护建设税（以下简称城建税）是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。纳税人所在地在城市市区的，税率为7％。教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3％，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。城建税和教育费附加是营业税的10%。
被告王某购买此房产的面积是166.9平米超过了140平米，属非普通房产，买卖双方约定税费全部由其承担。原告李 综上所述，原告李某不履行合同，应当承担违约责任。请求法院依法判决驳回其要求解除合同的诉讼请求，并判决其继续履行合同，赔偿被告王某的损失。 代理人：北京市天依律师事务所 杨海军 律师 二0一一年四月七日 1，为保护当事人隐私，避免引起不必要的麻烦，隐去当事人真实姓名。 2，法院判决：全部支持被告方诉讼请求，驳回原告李某全部诉讼请求，履行过户义务，赔偿被告王某房屋过户税费损失61710元。 |
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来自： 昵称20102515 > 《法学、社会焦点》
