2016-07-15
崔文强
问律
作者 | 崔文强 山东省淄博市房产管理局产权监理所 来源 | 无讼阅读 本文仅供交流学习,若来源标注错误或侵犯到您的权益,烦请告知,我们将立即删除。 欢迎投稿实务文章至:tougao@askmylawyer.cn 某市一小区2005年10月份经竣工验收后由承包商交付开发商。此后小区某栋楼一楼四户业主于2006年8月份自开发商处领取了房屋钥匙,随即装修入住。至2008年夏天雨季来临,其四户业主房屋均开始出现雨水倒灌的问题。经开发商实地查验,乃是雨污分离工程质量所致,由于该栋楼一楼为半地下式设计,在雨水难以及时排出的情况下倒灌至业主室内,业主当即要求开发商进行维修,然而因维修费用巨大,开发商故意拖延不予修理。后业主几经投诉,开发商最终与业主签订了一纸赔偿协议,意图以赔偿了事。然而雨水倒灌问题仍旧未予解决,开发商仅仅采用增设数台抽水机以雨天抽水作业的方式解决倒灌问题,然而此方法治标不治本,并未根本排除对业主造成的危害,而且抽水机电路在水中作业,存在极大的安全隐患。每至雨季,业主家中仍免不了遭受雨水倒灌,严重影响了业主的生活起居。至2011年6月业主再次向开发商反映,开发商以房屋已过保修期为由拒绝维修,此后双方陷入僵持局面。
雨水倒灌的原因已由开发商查验,乃是因雨污分离工程质量瑕疵所致。《建设工程质量管理条例》(下文简称《建管条例》)第四十条规定:"在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:
(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体机构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;其他项目的保修期由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。"
那么雨污分离工程究竟属于何种工程则决定了其保修期的期限。规划小区内的基础设施指的是为居民生活提供公共服务的基础工程设施,其功能在于保障居民正常的日常生活,法律法规、规章及规范性文件未具体诠释基础设施工程的范围,然而,此范围却在建筑行业为通识性认知,参考建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》第二条:"本办法所称市政基础设施工程,是指城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、管道、设备安装工程。"雨污分离涉及雨水与污水的排水、地下基础设施和管道等,其显然应属于基础设施工程的范畴。故而依照《建管条例》规定,其保修期应为设计文件规定的合理使用年限。此案中,显然不应超出了使用年限。
保修期与开发商因质量瑕疵履行维修义务之期限,两者有明显区别。保修期为开发商与业主双方约定的质量保障期限,在此期限内倘若出现质量问题,由开发商承担保修责任,为一预设期限。倘若此期限内,购房人所购房屋未出现质量问题,则保修责任得以免除。至于因房屋质量瑕疵而履行维修义务的期限,其起始之日应为保修期内房屋质量产生之日,开发商基于合同义务而负责维修直至消除危害、维修完好之日,此期间为开发商排除因房屋质量对业主产生侵害而引发的期间,为一不固定期限。倘若在保修期内,自房屋出现质量问题后,经业主主张,质量问题一直未得以解决,即因质量产生的危害一直呈持续态势,纵使此期间内保修期届至,仍不能免除开发商的维修责任。可见开发商履行维修义务的期限起于保修期内,却未必终结于保修期内。具体到本案中,针对雨污分离工程的质量瑕疵,开发商因维修费用过高而一直未进行修理,故而其排除妨碍的责任一直存在,并未因保修期届至而免除。
那么倘若发生诸如本案的情形时,作为业主应如何维护自己的权益呢?笔者认为可自以下几点尽可能的规避风险。
首先,合同签订时明确维修义务,防止开发商采用格式条款规避其保修义务,可通过附加条款与开发商进行约定。其中对于涉及建筑物寿命期内的主要工程,诸如基础设施工程、地基基础及主体结构工程明确罗列维修范围,以避免发生质量问题时开发商推诿扯皮。
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