|
文 / 胡昌明 北京高级人民法院 合同双方为将来订立确定性本合同而达成的合意，称为预约合同，违反预约合同的约定，也构成违约，违反预约合同的如何承担违约责任？如何计算期待利益的损失？ 最高人民法院于2012年5月10日出台了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号文件），该解释第2条明确：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。[1] 因此，对于未按约定履行预约合同义务的，应对对方承担赔偿责任，对于这点不同法院的审判没有差别。但是对于什么叫做期待利益，违反预约合同应当承担赔偿责任的范围和大小如何确定，司法实践中对于何为预约合同及违反预约合同的损失如何确定产生了比较大的分歧。全国各地法院在此方面的认识也比较模糊与不统一。 [1] 本案例考量因素来自于《人民法院案例选》2013年第2辑183页。 【上海】《最高人民法院公报案例》上海市第二中级人民法院经审理认为，预约合同，一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。根据本案查明的事实，金轩大邸公司与仲崇清签订的《金轩大邸商铺认购意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。涉案意向书是具有法律约束力的预约合同。一审法院关于涉案意向书是有效的预约合同的认定正确。……金轩大邸公司的违约行为导致守约方仲崇清丧失了优先认购涉案商铺的机会，使合同的根本目的不能实现，金轩大邸公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此，金轩大邸公司应当承担相应的违约责任。一审法院认为金轩大邸公司违反预约合同约定的义务，应当赔偿上诉人仲崇清相应的损失，并无不妥，但一审判决确定的10 000元赔偿金额，难以补偿守约方的实际损失。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，酌定金轩大邸公司赔偿仲崇清150 000元。 【北京】（《人民法院案例选》2009年第1辑210页。）北京市第二中级人民法院在（2007）二中民终字01756号判决书中认为，恰如原审所述，双方当事人均应依合同履行义务，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，应当赔偿违约造成的损失。本案中，双方当事人在合同中约定，“在报价、工期及质量要求相同的条件下，亨利公司商场的装修施工应优先使用优高公司；优高公司确认不能接受竞标最低价时，亨利公司可另选其他装修公司”，从现有事实看，亨利公司未依约履行告知义务，擅自和第三方签订装饰施工承包合同。该行为损害了优高公司的期待利益，优高公司有权要求赔偿。合同一方当事人不履行合同义务给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。鉴于双方当事人认可，优高公司参加千鹤家园4号楼一至三层工程投标文件中的利润率为5％，故应据其计算优高公司可得利益。原审法院参考《北京市建设工程预算定额》确定利润有欠妥当，本院予以纠正。 【江苏】江苏省无锡市中级人民法院在（2012）锡民终字第0024号判决书中认为，预约合同包括两类：一类是仅约定双方当事人在将来签订本约，双方当事人的主要义务是磋商义务；另一类是具备了主约的主要条款，但尚存在未决条款时，双方当事人的义务不仅是就未决条款磋商，还必须达成本约，磋商不成时未决条款可以根据法律规定或交易习惯进行补充。本案中，认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利义务作了明确约定，其他条款根据商品房预（销）售合同格式文本和交易习惯即可确定，属于第二类预约合同。江阴兰星公司在达到销售条件后即负有与陈荣根按照认购书的约定签订商品房买卖合同的义务，此时，陈荣根可以要求继续履行并取得认购房屋，但因为江阴兰星公司已经将认购房屋销售导致事实上不能履行，陈荣根的可期待利益损失应以房屋价格的上涨部分为限。本案中，考虑到江阴兰星公司因违约而实际获益的情况，具体赔偿数额以江阴兰星公司实际获得的差价返还给陈荣根为宜。 违反预约合同的，如何界定信赖利益，违约金的赔偿如何计算，审理时应着重考量以下几个因素： 第一，不能按照本约内容请求赔偿其可预期的利益。预约义务人违反预约合同的责任，在性质上属于违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失。需要明晰的是，违反预约合同应承担损失的范围应以机会损失为基础，当一方当事人怠于按照预约合同规定的义务订立本约时，他方只能请求赔偿因此而遭受的损害，但不能按照预定的本约内容请求赔偿其可预期的利益。预约合同守约方因对方违约所遭受的损失与本约的履行利益损失是截然不同的。 第二，信赖利益的计算方法。预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定的，当事人对本约的期待利益已经固化。违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会，导致机会损失转化为现实损失，该机会损失归属于信赖利益的损失。信赖利益的损失，既包括预约合同人履行合同可能获得利润，也包括因签订该预约合同而丧失的机会成本。在审判实践中，如果能够明确计算信赖利益，就应当明确予以计算，而不宜采用酌定的方法。信赖利益的计算可采用以下两种方法：一是守约方按约履行合同可以获得的利润，该利益因对方违约而遭受损失；二是违约方因违反该预约合同，而获取的不正当利益，这也符合任何人不得从自己的违法（约）行为中获得利益的原则。如果两者数额不一致，应以数额较高者为准。
|
|
|
