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裁判要旨 预约合同的义务是订立本约合同，而本约合同成立与履行是两个不同的阶段，故违反预约合同所确立的订立本约之义务与违反本约自身所设定之义务自有不同，由此决定其二者的损害赔偿范围亦当有所差别。本案非违约方主张的损失系其签订后所能取得的履行利益，在本案仅签订预约合同的情况下，其主张基于本约合同项下的履行利益，没有事实和法律依据。 案例索引 争议焦点 非违约方是否可以另一方违反预约合同为由主张其承担可得利益损失？ 裁判意见 最高法院认为：本案的争议焦点在于艺达发展公司未能购买案涉酒店物业所受损失是否应得到赔偿；如应赔偿，其范围如何确定。 从艺达发展公司本案诉讼请求及所依据的事实和理由来看，其认为与汤山建投公司就案涉酒店物业订立《协议书》《补充协议》，形成事实上的租赁合同关系以及未来的买卖合同关系，因汤山建投公司违约致使艺达发展公司未能基于本可成立的买卖合同获得酒店物业所有权，其因交易目的无法实现而主张在解除《协议书》《补充协议》后由汤山建投公司赔偿酒店物业市场价值的增值部分。结合本案所涉情形，本院分析如下： 2012年7月1日施行的《买卖合同司法解释（2012）》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”一审法院于2018年11月12日作出一审判决时，适用这一规定认定案涉房产买卖条款性质，符合该司法解释第四十六条有关“本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释”的规定。2020年修订后的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》虽然删除了上述第二条，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款有关“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案仍可以适用《买卖合同司法解释（2012）》。 整体而言，案涉《协议书》《补充协议》均系围绕酒店物业的交易而展开，并确认了先行租赁经营酒店物业、后续买卖备选的交易模式。因签约之时该酒店物业尚未建成，艺达发展公司与汤山建投公司订立《协议书》《补充协议》的主观目的，是以框架性的协议来固定另行订立确定的租赁合同和待定的买卖合同之交易方式，以及租赁合同与买卖合同中应当具备的承载双方当事人各自核心利益的相关条款。实际履行中，当事人虽未签订租赁合同，但已经形成事实上的租赁关系；买卖合同则因双方的争议未实际签订。 就房产买卖问题，《协议书》《补充协议》虽对房产买卖本约合同所需具备的诸如交易价格等部分内容作出约定，但《协议书》亦载明：“甲乙双方同意租赁合同将规定，自酒店物业全部适当地交付给乙方并由乙方接收之日起三年内，乙方可依其完全自主决定按照租赁合同规定的选择购买条件直接购买酒店物业……乙方行使物业购买之选择权的，甲方……按照本协议书附件的出售合同格式，与乙方签署酒店物业的出售合同”。在《协议书》的实际履行中，艺达发展公司于2015年4月函告汤山建投公司其决定行使购买选择权，并请汤山建投公司按照《协议书》5.9.2条的约定在一个月内与其签订酒店物业的出售合同。此外，在本案及03982号案件审理中，当事人双方均一致表示案涉房产买卖条款系预约合同。综合《协议书》的上述约定、实际履行及其双方在诉讼中的表示可认定，就案涉房产买卖，当事人在《协议书》之外尚需另行签订买卖合同以最终确立其双方之间的具体权利义务，故案涉《协议书》《补充协议》中的房产买卖条款应当认定为预约合同。 基于上述分析，在房屋买卖合同并未实际签订的情况下，艺达发展公司诉请的未能购买案涉酒店物业的损失，实系主张汤山建投公司违反《协议书》《补充协议》中的房产买卖条款这一预约合同所应承担的损害赔偿责任，就此本院认为： 第一，根据原判决查明的事实，《补充协议》虽然对《协议书》约定的物业交付时间等作出调整，并重新约定由汤山建投公司装修付款，但并未改变《协议书》有关“自酒店物业全部适当地交付给乙方并由乙方接收之日起三年内，乙方可依其完全自主决定按照租赁合同规定的选择购买条件直接购买酒店物业”的约定。2011年12月1日汤山建投公司将案涉房屋别墅区交付给艺达发展公司之时，案涉酒店物业的竣工验收及土地等不动产权属登记均未办理，此时虽可能不至影响酒店的租赁经营，但从受让该酒店物业所有权的角度，自难谓“酒店物业全部适当地交付”。故汤山建投公司有关将2011年12月1日全部实际交付之时认定为适当交付时间符合合同目的之主张，本院不予支持。另，合同的解除并不影响违约责任的承担，汤山建投公司有关案涉协议已在艺达发展公司实际可行使购买权之前解除，因该购买权失去合同基础，其无需担责的主张，本院亦不予支持。汤山建投公司因未履行预约合同项下义务，当承担相应的违约责任。 第二，根据《买卖合同司法解释（2012）》第二条的规定，预约合同当事人未依约履行订立本约合同义务的，应当承担损害赔偿等违约责任。但预约合同的义务是订立本约合同，而本约合同成立与履行是两个不同的阶段，故违反预约合同所确立的订立本约之义务与违反本约自身所设定之义务自有不同，由此决定其二者的损害赔偿范围亦当有所差别。于本案而言，艺达发展公司诉请汤山建投公司赔偿损失的136914400.01元，源于案涉酒店物业买卖本约合同有效成立后艺达发展公司购买酒店物业所可获得的增值部分利益，该部分增值实属作为本约的买卖合同签订后其所能取得的履行利益。在本案当事人就案涉酒店物业转让仅签订预约合同的情况下，艺达发展公司上诉主张基于交易成功才可取得的利益，亦即买卖本约合同项下的履行利益，没有事实和法律依据，本院不予支持。 第三，案涉《协议书》7.3条约定：“如在甲方收到乙方决定行使购买权的书面通知后1个月内，甲方未与乙方按照租赁合同第条的规定签订酒店物业的出售合同，则乙方有权（但非必须）经向甲方发出书面通知而提前解除租赁合同。在此情况下，甲方应按照租赁合同规定承担违约责任”。因双方当事人均确认并未订立书面租赁合同，本案无法依约认定汤山建投公司的赔偿数额。 另一方面，预约合同虽然是独立的合同，但与本约存在着紧密的内在联系，在依法认定预约合同的违约责任时，应将预约放在整个交易安排中，综合考虑预约合同在整个交易中的作用、交易的进展及实际履行等因素。就本案而言，一者，如上所述《协议书》除载明要签订买卖本约合同之外，亦约定了交易价格、租金折抵等本约合同应具备的部分内容，但该约定对于酒店物业这一大标的额不动产买卖而言并非完备，远未达到根据《协议书》的该约定即可实现酒店物业买卖交易之目的，尤其是在双方均明知该物业属于国有资产、物业转让尚需办理相关审批手续的情况下更是如此。可见，案涉酒店转让交易的完成在很大程度还依赖于作为本约之买卖合同的后续签订和履行。二者，《协议书》签订后，当事人就案涉酒店物业的转让问题并未进行实质性的磋商和履行，亦即转让事宜还停留在预约阶段。三者，从案涉交易的整体来看，艺达发展公司与汤山建投公司签订《协议书》之目的首先在于租赁经营酒店，其次则是购买酒店物业，其二者均系整个案涉交易的组成部分。艺达发展公司通过其关联方的租赁经营，已经部分地实现了整体交易之目的；同时其在案涉酒店租赁过程中逾期支付租金的违约行为对整个交易的后续展开亦不无影响。综上分析，从案涉酒店物业转让的实际情况出发，本院认为艺达发展公司因汤山建投公司违反《协议书》项下订立买卖合同本约之义务所遭受的损失范围，仍应当以信赖利益为限。 综上，一审法院从诚实信用以及公平原则等角度出发，结合本案实际情况尤其是预约合同的相关约定以及当事人对相关条款的信赖，综合考量双方当事人的履约情况、过错程度以及合理成本支出等因素以及可预见规则、损益相抵规则，在信赖利益损失的范围之内，参考《协议书》有关违约条款的约定，酌情认定艺达发展公司的损失为216万元，并无不当，亦符合艺达发展公司在订立《协议书》《补充协议》时对整个交易收益预测及风险评估后所形成的合理期待。艺达发展公司与汤山建投公司的上诉均缺乏事实根据和法律依据，依法不予支持。   |
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