|
基本案情 2023年3月，老吴代被告小李（房屋出卖人、甲方）与原告小袁（房屋买受人、乙方）签订《买卖定金协议书》，约定原告以总价款71万元购买被告小李名下房屋一套。.....乙方应于本协议签署时向甲方支付定金2万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据......甲乙双方应于签署本协议后20个工作日内签署《郑州市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。同日，原告小袁向老吴账户转账定金2万元。原告称案涉定金2万元是为了签订《郑州市存量房买卖合同》，系缔约定金。被告小李称预交定金2万元是让其20个工作日办理公证。被告小李称未成年本人及父母、房屋买卖双方当事人到场能办理房屋产权变更，不需要办理公证。原告小袁称需要办理公证。因双方未就公证事宜达成一致，未签订房屋买卖合同。2023年4月，原告小袁以被告小李违约为由，表示不再履行合同，并诉至法院要求小李双倍返还定金4万元。 法院经审理认为，原、被告为签订房屋买卖合同而签订《买卖定金协议书》，该协议书为预约合同，双方约定定金协议签订之后20个工作日签订商品房买卖合同，逾期未签订的，构成违约。虽然被告表示可以随时签订合同，但原告在庭审中明确表示不再与被告签订房屋买卖合同，是为解除双方定金协议的意思表示，双方商品房买卖合同为本合同，双方约定有签订期限，但不适用强制签订履行。因被告在定金协议书约定的期限内未与原告签订正式商品房买卖合同，故原告请求被告双倍返还定金，法院予以支持，故判决被告返还原告定金4万元。 法官提醒  李继卫：民事审判二庭员额法官 本案中，原告与被告双方对房屋买卖合同进行洽谈之后，达成初步意向。因涉案房屋有抵押贷款尚未解除，作为买方的原告，为了确保交易安全有效，与被告签订一份预约合同，约定双方在将来一定期限内签订正式房屋买卖合同。该合同主要是为了在约定的时间内双方另行签订正式的房屋买卖合同，因此合同具备将来签订本约合同的意向和具体内容，有明显的未来签订买卖合同的合意，具有约束双方订立合同的效力，故应当认定为预约合同。 预约合同可以约定违约责任，约定一定期限内如一方当事人不履行或不全面履行预约合同的义务，则应当承担相应的违约责任。预约合同均可适用合同相关的违约责任归责原则，可以约定一定的违约金，也可适用定金罚则，如一方当事人违约时，支付定金一方违约，则定金可被没收，如接收定金一方违约，则对方当事人应当双倍返还定金。 但如果预约书、预定书或意向书具备有一定合同要素，即使将来不签订正式合同，也可持所签预约书或预定书等，根据该书的约定内容，可以明确合同双方具体的合同义务，一方不履行或不完全履行合同义务时，另一方可以请求对方当事人履行合同义务，在该情况下，虽然名曰预约合同，实则为本合同。 |
|
|
