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本文系作者原创，欢迎转载 如需转载请注明出处！   居 间 合 同 房屋买卖交易中，买卖双方往往会在房产中介的撮合下签订一份《居间合同》。 一些购房者认为《居间合同》顾名思义只是双方磋商阶段签订的意向性合同，并不能完全锁定交易，当遇到卖方跳价违约时购房者没有意识到可以凭借《居间合同》来维护自身的合法权益。 而另一些购房者却因为对《居间合同》锁定交易的效力过于自信，没有及时签订《房屋买卖合同》来明确房产交易的主要条款和细节，导致房产交易无法继续进行下去，错失心仪的房产。 那么，什么样的《居间合同》才能锁定交易呢？ 案例一 （2015）浦民一（民）初字第29513号 原告和被告签订《房屋买卖居间合同》，约定原告向被告购买浦东新区某处房产，总价 680 万元。 原告向被告支付定金 20 万元。被告在签订《房屋买卖居间合同》之前已告知原告房产存在抵押，后原告考虑到房产可能会存在被法院查封的风险，遂在居间合同签订后要求首付款支付至监管账户而不是直接支付给被告。 被告不同意原告的请求，导致双方交易无法继续进行，原告起诉要求被告双倍返还定金。 法院认为，双方在签订居间合同时，就正式合同的内容及补充条款进行了协商，并口头约定签订正式合同的日期，而从居间合同内容来看，该合同未约定房屋过户及交房时间，也未约定逾期交房、过户或支付房款的违约责任，结合上述事实可以认定双方签订的居间合同应属预约。 现原告以资金安全为由要求通过资金监管的方式支付首付款，而两被告则要求直接支付其首付款，双方由此产生争议致正式合同未能签订，系不可归责于双方的事由，故原告要求解除居间合同并返还定金，法院予以支持。原告要求双倍返还定金的诉请，法院不予支持。 案例二 （2016）沪0117民初5685号 原告和被告签订《居间合同(买卖)》，对房产的位置、房号、房价、支付方式、违约责任等进行了约定，原告向被告支付了定金 2 万元。后被告以儿媳户口不肯迁出为由，不同意签订《房屋买卖合同》。 原告遂起诉要求继续履行合同。 法院认为：双方签订的合同对于交易房屋的具体坐落、面积、房款、付款方式、附属设施、违约责任、交房时间、税费承担等均进行了约定，已经具备了房屋买卖的主要条款，且并未明确本合同仅为预约合同，双方需要另行签订本约合同，故双方依据《居间合同(买卖)》已经形成了房屋买卖的法律关系。被告关于无法迁户口而合同无法履行的抗辩意见，缺乏法律依据，法院对此不予采纳。 最终法院判决继续履行合同，原告在 10 日之内付清房款，被告在 10 日之内将房屋过户至原告名下，并将房屋交付给原告。 律师分析 ——居间合同是如何锁定交易的 从上述两个案例可以看出，居间合同能否锁定交易，关键是看其性质是预约合同还是本约合同。 1 预约和本约合同的差异 预约合同是当事人约定将来订立一个确定性合同即本约的协议，预约人依此享有请求对方履行订立本约合同的权利，但不得依此直接请求对方履行本约中的实体义务。 通俗点说，如果买卖双方签订的《居间合同》被认定为预约合同，当卖方违约，买方只能请求适用定金罚则或《居间合同》中的违约条款来主张赔偿，而不能直接要求卖方继续履行房屋买卖交易，将房屋过户到买方名下。 如果《居间合同》被认定为本约合同，则买方有权要求卖方继续履行合同，将房屋过户到买方名下。 2 房产交易中预约合同和本约合同的认定标准 区别房产交易中《居间合同》是预约合同或本约合同的主要标准是看其是否包含了房屋买卖合同的主要条款。 房屋买卖合同又应当具备哪些主要条款呢？ 一般而言，如果《居间合同》对买卖双方当事人、房屋座落、房屋价款、付款方式、产权过户、房屋交付、违约责任等内容进行了明确约定，通常该《居间合同》较易认定为是本约合同，即双方的房屋买卖合同关系已经基本成立。 律师建议 ——锁定房产交易五连招 第 一 招 明确约定居间合同性质 买卖双方可以根据实际需要，直接在居间合同中约定此合同的性质是预约合同还是本约合同，即双方当事人完全可以在合同中用明确的文字来说明居间合同的目的是锁定交易，或者仅仅是达成初步交易意向。 当然，如果双方希望锁定交易，《居间合同》应当具备房屋买卖合同应当约定的必备条款。 第 二 招 杜绝违反交易习惯的约定 在部分案例中，买卖双方签订的居间合同具备了房屋买卖的主要条款，但是一些条款与交易习惯不符（比如合同中约定买家贷款到卖家账户后，卖家才配合过户）。 该约定实际无法履行，有存在被认定为双方对支付方式约定不明的风险，导致该《居间合同》无法实现锁定交易的效果。 第 三 招 严格区分不同性质违约条款 居间合同如果是预约性质，双方的义务是在一定条件下签订房屋买卖合同，相对应的违约条款是针对违约方不签订房屋买卖合同而设定的；如果居间合同是本约的性质，买方的主要义务支付房款，卖方的主要义务是配合过户和交付房屋，因此违约条款的设置也需要针对买卖双方的义务而定。一旦出现混淆，会给居间合同性质的认定带来不确定性。 第 四 招 审慎填写格式合同 目前房产交易中使用的居间合同，多为房产中介提供的格式合同。 双方在签订合时切忌马虎，少填或漏填将会被认定为没有约定或约定不明，极易引发纠纷（如房屋地址不写户号、违约条款不填写）。 房产中介作为居间方应当勤勉尽责，避免使交易各方的权利义务处于不确定的状态。 第 五 招 积极履行弥补合同瑕疵 如果签订的《居间合同》存在瑕疵，双方当事人应当在网签正式的房屋买卖合同之前另行签订补充协议，尽快明确双方在买卖过程中的主要权利义务，以达到锁定交易的目的。 如一方有违约的倾向，守约方在积极履行自身义务的同时，应当主动通过书面形式催告对方履行其义务，为下一步维权做好准备。  |
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