网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？

半刀博客 2016-06-18

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网签后过户前，房屋因卖房人的债务纠纷被查封，房屋被限制权利转移，过户手续不能正常办理，买房人不能按约取得房屋的所有权，权利受到侵害。买房人应当如何主张自己的权利呢？

1、诉请继续履行合同很难行得通

因为房屋已经被查封，被限制权利转移，故法院不能够判决继续履行合同（过户），否则就有违司法查封的效力——限制权利转移。但是，法院可以判决卖房人承担逾期过户的违约金（一般合同约定的逾期违约金是日万分之五）。当然，如果买房人愿意替卖房人偿还债务，解除查封，买房人的继续履行房屋买卖合同（过户等）的诉请是可以得到法院支持的。至于因买房人替卖房人偿还债务而产生的房屋买卖双方新的债权债务，应当由房屋买卖双方另行解决（包括另案处理）。

2、诉请解除合同并主张违约金是可行的

因房屋被查封，即因卖房人的原因导致房屋买卖合同不能履行，合同目的不能实现，卖房人构成违约。买房人可以依照合同的约定，主张解除合同并要求卖房人支付违约金【包括逾期过户的逾期违约金（一般是日万分之五）和解除合同的违约金（一般是已付款或房屋总价的20%）】。

以上只是针对的最一般的情况，有几个相关的问题需要明确：

1、如果卖房人实质上并不欠第三人债务，或者虽欠第三人债务但是过了诉讼时效，第三人（甚至是买房人想违约而背后操纵设计让卖房人违约）“恶意诉讼”而起诉了卖房人并查封了卖房人所出售的房屋怎么办？

在这种情况下，也只能是认定卖房人违约，卖房人向买房人赔偿损失。然后，卖房人再向起诉其的第三人主张损害赔偿。

2、如果是由于房价上涨过多（如上涨100%），卖房人自己操纵设计了一个诉讼（如找自己的朋友起诉自己还钱）并查封了自己出售的房子，以达到保住房子的目的（保住了房子，即便赔偿违约金还是“有赚头”的）怎么办？

在这种情况下，买房人有两种方法保护自己的合法权利：（1）主张解除合同并赔偿实际损失（如房价上涨了100%就主张100%的实际损失，而不是主张合同约定的20%的违约金）；（2）只主张逾期违约金（如日万分之五），等到卖房人撑不住了，另一个案件有结果了（解封或其他）再主张继续履行合同或解除合同并主张违约损害赔偿。当然，卖房人可能会通过发函等方式要求解除合同，如此，买房人对于此后的逾期违约金（扩大的损失）就很难主张了。

3、如果卖房人为多人，其中部分人对外欠债导致诉讼并查封了所出售的房屋，其他卖房人是否需要承担违约金？权利该如何救济？

房屋买卖，卖房人不论是多少人，都是合同一方，其中部分人的行为导致卖房人这一方违约，全体卖房人都要连带地承担违约责任。当然，没有对外欠债（没有过错）的人承担了责任之后可以向对外欠债（有过错）并导致违约的卖房人追偿。

附：黄某与胡某德、周某等房屋买卖合同纠纷案

案情简介：被告胡某德与被告周某原系夫妻关系，于2005年5月登记离婚。被告胡某系被告胡某德之子，被告胡某某系被告胡某德与周某所生之女。系争房屋登记产权人为四被告共同共有。2006年3月13日，原、被告签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为350万元，被告未按本合同约定的期限将上述房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金按原告已付款日万分之五计算至实际交付日止。逾期超过15日仍未交付，除应支付违约金外，原告有权单方解除合同，原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同付款协议约定了双方签订本合同后当日内原告应支付给被告首期购房款计人民币140万元整(内含已支付的购房定金5万元)；原告所支付之首期购房款被告应用于偿还该房屋的银行抵押贷款，剩余或不足部分由被告自行解决；被告应于2006年4月8日之前向抵押贷款银行申请提前还贷并办妥以被告为产权人的抵押登记注销手续；被告应于2006年4月8日之前陪同原告赴虹口区房地产交易中心办理该房屋房地产权过户手续(送件)。被告应于2006年4月8日之前(送件完成当日)将该房屋交付原告使用(交房)，并同时协助原告办理相关事项过户或交接手续。交房前的水、电、煤、有线电视、电话、物业管理费、物业维修基金及其他因该房屋所产生的费用(若有)均由被告承担；原告应于2006年4月8日之前(送件完成并交房后当日)支付给被告第二期购房款计210万元；原、被告双方如有一方未履行上述约定则属违约。被告违约的，应参照本合同第十条的约定承担违约责任；原告违约的，应参照本合同第九条的约定承担违约责任。一方构成违约后另一方有权暂时终止履行本合同约定义务直至违约方履约后依据约定执行。合同签订当日，原告支付被告购房款140万元。次日，该房因被告胡某德的债务纠纷被司法查封。2006年5月，原告曾诉讼要求被告继续履行关于上海市通州路XXX号XXX号楼XXX室房屋的买卖合同，将房屋交付原告办理过户手续，并从2006年4月8日起每日按已付房款万分之五支付违约金至原告取得房地产权证之日止。本院以【(2006)虹民三(民)初字第614号】民事判决书判决：因系争房屋被司法查封，不支持原告要求将房屋过户至原告名下的诉讼请求，判定被告按已付款140万元日万分之二点一计算支付原告自2006年4月8日起至取得房地产权证之日止的违约金。现因系争房屋仍处于司法查封中，原告再次起诉来院要求判如所请。审理中，被告胡某德、周某、胡某某表示同意解除合同，对赔偿金、违约金各持异议，无法调解。上述事实，有原告提供的上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、(2006)虹民三(民)初字第614号民事判决书、(2007)闸刑初字第1354号刑事判决书及原告黄某、被告胡某德、周某、胡某某陈述，经过庭审质证，本院予以确认。

裁判原文节选：

一审【上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第267号】本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。现被告因自身的债务纠纷，导致系争房屋被司法查封至今，致使合同无法履行，构成违约。现被告胡某德、周某、胡某某均同意合同解除，故原告要求解除合同的诉讼请求依法应予支持。合同被解除，四被告理应返还原告已支付的购房款140万元。四被告违约，除应按照合同约定承担违约金，逾期超过15日除应支付违约金外，原告有权单方解除合同，被告承担赔偿责任，故原告要求四被告承担合同解除赔偿金70万元，依法应予支持。至于逾期交房违约金一节，(2006)虹民三(民)初字第614号生效判决基于双方履行合同的前提所做出的违约金自2006年4月8日至取得房地产权利之日，现因被告原因导致合同解除，故该判决被告应支付的违约金应截止至原告起诉要求解除合同之日即2014年2月7日止。2014年2月8日起的违约金本院依照(2006)虹民三(民)初字第614号生效判决确定的违约金处理。原告要求被告承担因其违约造成原告140万元自2006年4月8日至判决执行之日止按银行同期贷款利率7.8%计算的损失赔偿，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄某与被告胡某德、周某、胡某、胡某某就上海市通州路XXX号XXX号楼XXX室房屋于2006年3月13日签订的《上海市房屋买卖合同》；二、被告胡某德、周某、胡某、胡某某应于本判决生效之日起10日内返还原告黄某购房款140万元；三、被告胡某德、周某、胡某、胡某某应于本判决生效之日起10日内赔偿原告黄某70万元；四、被告胡某德、周某、胡某、胡某某应于本判决生效之日起10日内支付原告黄某违约金(本金140万元，按日万分之二点一计算，起算日期自2014年2月8日至实际支付日止)；五、原告黄某其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23,680元，由被告胡某德、周某、胡某、胡某某负担如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

二审【上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民二（民）终字第1879号】本院认为，黄某与胡某德、周某、胡某、胡某某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。系争房屋因胡某德、周某、胡某、胡某某自身的债务纠纷导致被司法查封，致使系争房屋买卖合同无法履行，胡某德、周某、胡某、胡某某构成违约。黄某根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》的有关单方解除合同的约定有权单方解除合同，而原审中胡某德、周某、胡某某均同意合同解除，故黄某要求解除合同的诉讼请求依法应获支持。系争房屋买卖合同被解除，胡某德、周某、胡某、胡某某理应返还黄某已支付的购房款140万元。胡某德、周某、胡某、胡某某构成违约，应按照合同约定承担违约金。根据合同约定，胡某德、周某、胡某、胡某某逾期超过15日仍未交付系争房屋的，除黄某有权单方解除合同，胡某德、周某、胡某、胡某某还应承担房屋总价款20%的赔偿责任，故黄某要求胡某德、周某、胡某、胡某某承担合同解除赔偿金70万元，应获支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。上诉人周某、胡某某的上诉理由缺乏法律和事实依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10，800元，公告费人民币300元，均由上诉人周某、胡某某负担。本判决为终审判决。

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