违约加新政导致合同不能履行，责任如何承担？

 

引言：在房屋买卖中存在着一种比较特殊的违约类型，即一方的违约可能尚未构成根本违约（如卖房人逾期配合网签，但是尚在宽限期内），但是由于新政的出台导致合同不能履行，合同只能解除。对于这种情形，法律责任应当如何承担？

 

一、不属于不可抗力或情势变更

《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 《合同法解释二》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。” （1）不构成不可抗力，或虽构成但不能免责。如果没有一方的违约，新政对于合同履行的障碍就能够避免。因此，新政不属于不可抗力因素，并非不可抗力导致合同不能履行。退一步讲，即便新政属于不可抗力因素，但是由于一方的违约（一般表现为迟延）后发生不可抗力的，不能免除违约方的责任。【注：如果新政是类似上海2016.11.28的限贷新政，则新政本身就不属于不可抗力】（2）不构成情势变更，或虽构成但不能免责。虽然合同当事人对于何时出台新政、出台什么样的新政不能预见，但是违约方应当预见到其违约行为可能导致合同无法履行。新政的出台导致合同无法履行，也应当在违约方可预见的范围内。因此，不构成情势变更。退一步讲，即便新证属于情势变更因素。参照适用《合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生情势变更的，不能免除责任。违约方仍然应当承担违约责任。

 

二、对于违约方的责任如何定性

违约方应当承担责任，但是承担什么责任？只是几天的逾期违约金，还是根本违约所应承担的解除合同的违约金及其他违约责任？

 

1、首先看合同约定

如果合同中有明确的约定，直接适用合同约定的条款。如果合同中没有明确的约定，则看能否通过对某些比较宽泛的合同条款的合理解释来适用这些合同条款追究违约方的违约责任。依据合同的约定追究违约方的违约责任是最直接和高效的。

 

2、其次看法律规定

《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”由于一方的违约（一般表现为迟延履行债务）导致合同目的不能实现，守约方有权解除合同。这也反证了违约方的违约属于根本违约。根据《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，违约方应当承担违约责任。

 

三、违约责任的大小

1、如果违约方的违约行为能够符合违约金条款的要件，则直接适用违约金条款。但是，要受到违约金调整规则的调整。《合同法》第114条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”

 

2、如果违约方的违约行为不符合违约金条款的要件，则要赔偿实际损失（房屋差价、装修损失等）。

 

 

 

附何某某、余某与郑某某房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介：两原告与被告于2015年12月11日签订《浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室转让协议》，约定被告将上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给两原告，总房价款为157万元，两原告应于2015年12月3日之前给付被告定金5万元，于2015年6月30日前支付第二期房价款55万元，通过贷款支付第三期房价款97万元；被告收到第二笔购房款后交房。合同第七条违约责任约定，被告在收取原告第二期房款后反悔不出售房屋的，被告应退还两原告已支付房款，另额外按照总房款20%赔偿给两原告，并赔偿两原告已支付房价款同期银行利息。截至2015年12月11日，两原告实际给付被告购房款60万元，并支付了中介费8,000元。被告随后将系争房屋交付给两原告使用。两原告随即对房屋进行了装修，装修投入20余万元。2016年3月8日，被告取得系争房屋的上海市房地产权证后突然提出加价30万元，致使双方合同无法继续履行，两原告无奈起诉。被告郑某某辩称，对原告所述买卖合同签订事实、房款给付及房屋交付事实无异议，同意两原告解除合同以及被告退还原告已付购房款的诉讼请求，不同意两原告其余诉讼请求。系争房屋为被告家庭动迁安置所得，2016年3月8日接到交易中心通知可以领取产证，被告前往领取时发现登记的权利人只有被告一人，而安置对象除被告外还有被告妻子，被告即向交易中心申请办理了添加被告妻子为系争房屋共同产权人的手续，并于2016年3月26日取得了登记权利人为被告夫妻二人的新产证，期间原、被告也一直在协商增加房款的事宜，而此时上海市出台了新的购房政策，两原告不符合最新的购房条件，合同解除并非被告过错，故不同意承担违约责任。如果法院认定被告违约，合同约定的违约金也明显过高，应予以调整。被告的装修投入只有20万元左右，原告主张的装修费明显过高，设计费也不予认可。若法院判决合同解除，请求法院一并处理房屋返还事宜。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方存在争议的装修投入问题，本院应两原告申请，依法委托上海第一测量师事务所有限公司进行司法审价。鉴定机构的鉴定意见为：系争房屋室内装修工程造价189,845.18元；设计费7,076.80元。两原告对于该鉴定结论无异议。被告对该鉴定结论存在两点异议：1.装修材料费取价过高；2.设计费没有事实依据。对被告提出的异议，鉴定机构的意见为：1.装修材料的取价系根据现场装修材料的实际情况，如果有具体品牌的，按相应型号的市场价取价，如果现场没有标识具体品牌，则根据现场看到的装修材料的材质，取类似材质装修材料市场平均价取价。2.对于设计费问题，两原告提供了装修公司开具了7万余元设计费发票，但该金额不符合市场价，鉴定机构遂根据设计费市场价按装修面积计算了设计费。由于鉴定人员就被告提出了异议进行了合理解释，本院对鉴定意见依法予以采信，并以此作为认定两原告装修投入的依据。本院认为，被告承认两原告诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。对于双方争议的被告是否构成违约以及承担何违约责任问题

 

裁判原文节选【案号：上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初21830号】本院认为，被告在取得系争房屋小产证后没有及时与两原告办理买卖合同的网签备案手续，而是向交易中心申请添加房屋权利人，故意设置房屋交易障碍，并向两原告提出房屋加价要求，违约意图明显。而且由于被告的上述行为致使两原告错过了在政策调整之前办理相关房屋交易手续的时机，导致买卖合同无法履行，系被告违约，两原告要求被告承担违约责任，依法应予支持。被告辩称合同约定的解约违约金过高应予调整，本院认为解约违约金系当事人自愿约定，双方均应预见违约所应承担的责任，而且根据近期房地产市场情况，总房价20%的违约金并不明显过高，本院不予调整，被告相关答辩意见不予采纳。根据双方合同约定，被告在承担违约金的同时还需给付两原告房款利息，该约定不违反法律规定，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，因合同取得的财产应当返还，两原告应当将系争房屋归还给被告，本院为减轻当事人讼累，就房屋返还问题一并予以处理。两原告在合法占有房屋后对房屋进行了装修，相关装修已经形成了房屋的添附物，房屋返还的同时上述装修将一并返还，故被告应将相关装修费用给付给两原告，相关金额依据司法鉴定意见确定。因本院已经支持两原告违约金的诉讼请求，故对于原告提出的中介费损失本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告何某某、余某与被告郑某某于2015年12月11日签订的《浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室转让协议》；二、被告郑某某应于本判决生效之日起七日内返还原告何某某、余某已付款60万元及利息(以60万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2015年12月12日起计算至实际返还上述款项之日止)；三、被告郑某某应于本判决生效之日起七日内给付原告何某某、余某违约金314,000元；四、被告郑某某应于本判决生效之日起七日内给付原告何某某、余某装修费196,921.98元；五、原告何某某、余某应于本判决生效之日起七日内将上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给被告郑某某；六、驳回原告何某某、余某的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,067元，减半收取计8,033.50元，由原告何某某、余某共同负担633.50元，被告郑某某负担7,400元；保全费5,000元，由被告郑某某负担；鉴定费8,650元，由原告何某某、余某共同负担7,650元，被告郑某某负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

 

 

 

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2016.9.23银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？

2016.9.22房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？

2016.9.21房价多写，效力如何？如何证明？

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2016.8.25房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？

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2016.8.8卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？

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2016.8.5银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？

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2016.8.3房屋买卖中损害赔偿的边界

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2016.7.9非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？

2016.7.8伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？

2016.7.7买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？

2016.7.6限购者购房，责任如何承担？

2016.7.5买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？

2016.7.4房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？

2016.7.3买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？

2016.7.2为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？

2016.6.29房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制

2016.6.28开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？

2016.6.27在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权

2016.6.26买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？

2016.6.24卖房人假报“房龄”要承担什么责任？

2016.6.23连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？

2016.6.22调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？

2016.6.21房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？

2016.6.20买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？

2016.6.18网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？

2016.6.16房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？

2016.6.15抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？

2016.6.14做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？

2016.6.13承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？

2016.6.12法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？

2016.6.11民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关

2016.6.9侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？

2016.6.8卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？

2016.6.6转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？

2016.6.5确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？

2016.6.4房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？

2016.6.3买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？

2016.6.2夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？

2016.6.1房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？

2016.5.31卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？

2016.5.26转让有抵押的房屋，合同有效吗？

2016.5.25买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？

2016.5.24法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？

2016.5.23国企违反法定程序出售房地产，合同无效？

2016.5.22附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？

2016.5.19买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护

2016.5.16计算房屋买卖中实际损失的时间点

2016.5.15虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？

2016.5.13对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解

2016.5.12当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？

2016.5.10警惕！买房人限购，卖房人违约

2016.5.6买房人没有违约，就一定能拿到房子？

2016.5.4《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？

2016.5.2二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ “房屋买卖合同”指哪一版？

2016.5.1买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？

2016.4.29二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题

2016.4.27 不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？

2016.4.26中介有违法行为，就不能主张佣金了？

2016.4.25“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？

2016.4.23当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果

2016.4.21网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？

2016.4.18转按揭办不了，买房人要承担违约责任？

2016.4.16离婚，房产如何分割？

2016.4.15买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？

2016.4.10房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果

2016.4.8 以房产出资却未办理过户手续的法律后果

2016.4.7不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？

2016.4.6为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？

2016.4.4买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？

2016.4.3离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？

2016.4.2买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？

2016.4.1“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？

2016.3.31警惕！房屋在网签后被查封怎么办？

2016.3.30“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？

2016.3.29买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？

2016.3.27房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？

2016.3.26签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？

2016.3.25买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？

2016.3.22二手房买卖中的细节法律问题

2016.3.21二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题

2016.3.20二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？

2016.3.17房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解

2016.3.14房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”

2016.3.13房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？

2016.3.12二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读

2016.3.11北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定

2016.3.10 房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？

2016.3.9 房价疯涨，卖房人的权利如何保护？

2016.3.8 房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？

2016.3.7 房价疯涨专题：10个相关法律问题

2016.3.6 聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用

2016.3.5房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识

2016.3.3 房价飞涨背景下的违约与救济

2015.12.19转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？

2015.11.20以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？

2015.10.6立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？

2015.9.26购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？

2015.7.17房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？

2015.6.8是房屋买卖还是借贷？