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【基本案情】 郭某系新重庆广场第三层358号房屋的所有权人。2007年7月26日， A公司(甲方）与B公司(乙方）签订《房屋租赁合同》，约定授权将新重庆广场一层至三层面积共计9936平方米房屋出租乙方，乙方根据房屋经营用途自行购置设备设施，进行装修和整改；租赁期限为15年，租金标准为35元/平方米；乙方自起租之日起，可根据该房屋的经营用途自行出资购置中央空调、电动扶梯、消防系统和设备、配电及照明等设施并进行商业化装修和整改（包括开天井、扶梯移位等）。2009年5月，B公司入场装修，并对外招租。 2009年9月7日，郭某（甲方）与A公司（乙方）签订《协议书》一份，甲方将其摊位全权委托给乙方进行统一招租、出租给B公司达成一致意见，委托期限为2009年9月7日至2014年9月6日；委托租金单价为70元/平方米/月，租金每半年由乙方代收代付一次。协议签订后，A公司按约定向郭某支付了租金。 2013年10月郭某曾就其所有的商铺未经其同意而被改造成扶梯一事向A公司反映情况。2013年12月A公司的上级公司C集团相关负责人承诺妥善处理郭某反映的问题。 2014年1月6日，郭某及其妻（甲方）与B公司员工朱某（乙方）签订《房屋租赁合同》，载明，甲方将其商铺出租给乙方，租赁期限10年。租金约定为“乙方一次性向甲方补贴2014年1月1日至2014年8月31日共计8个月的租金合计140000元，从2014年9月7日起，乙方按30万元/年向甲方支付该房屋的租金……”，甲方按现状移交该房屋，并同意乙方对该房屋自行装修改造布局，包括但不限于：结构、土建等。合同第八条特别约定：“租赁期满后，乙方同意恢复该房屋原结构。但若经业主大会决议同意不恢复原结构时，甲方也应服从。届时，甲方可选择继续租赁给乙方或在该房屋相邻位置归还同等面积的使用权，直至乙方恢复该房屋原结构为止。” 2014年郭某曾要求A公司、B公司将被毁商铺恢复原状，A公司返还商铺等诉至重庆市渝中区人民法院，渝中法院作出民事判决，驳回了郭某的诉讼请求。该判决双方均未上诉，现已生效。 郭某遂以A公司毁损商铺造成其损失为由诉至渝中法院，要求判令A公司赔偿其经济损失30万元。审理中法院依法追加B公司为第三人参加诉讼。 【观点争鸣】 本案的焦点集中于免费接受委托对外整体性出租，对承租方因实际需要实施的毁损性装修，受托方是否应当取得该位置商铺所有权人的明确授权？ 第一种意见认为，郭某应知商铺整体改造事实并在事后予以追认，郭某租金利益亦未受损，其请求应不予支持。郭某在涉案商铺已被整体改造情况下“全权委托”A公司对外统一招租、出租即有追认授权A公司代理其处理一切租赁事务包括同意改造商铺之意；且其后郭某与B公司员工朱某签订的《房屋租赁合同》亦约定“现状移交”，同意朱某“自行装修改造布局”，朱某亦同意在租赁合同到期后恢复涉案商铺原结构，故郭某商铺恢复原状利益亦未受损，应驳回其诉讼请求。 第二种意见认为，毁损性改造装修并未得到该商铺所有人的明确授权，A公司同意B公司将商铺改造成扶梯的行为属超越代理权限，应当承担相应的损害赔偿责任。“全权委托”不应当然认定有授权A公司同意B公司将商铺进行毁损性改造之意。改造行为明显可能影响郭某所有权行使的情况下，A公司应当得到其明确授权。A公司同意B公司将商铺改造成扶梯的行为属超越代理权限，其后果自应由行为人A公司承担。 【笔者观点】 笔者同意第二种意见，主要理由如下： 1.整体性出租及装修系商业惯例，受托方取得房屋所有权人同意是对外招租的前提。新重庆广场业主众多，产权分散，业主共213人，集中统一经营才是唯一出路。在取得新重庆广场一至三层业主授权的前提下，A公司于2007年7月26日与B公司签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给B公司统一经营，B公司与A公司之间是租赁关系。双方租赁合同中载明，B公司可以对商场进行整体装修，包括扶梯移位，开天井等。B公司根据租赁合同约定，对商场进行改造，向A公司支付租金，装修也经过A公司同意。整体性出租及装修系商业惯例，司法应予尊重，但受托方取得业主授权是前提。 商铺个体利益必须服从商业卖场整体性出租及装修可能受到的权利限制。从公共利益的角度看，郭某虽依法享有其商铺的相关专有物权，但其行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。新重庆广场经过整体改造后对外经营，绝大多数商铺业主均同意由B公司整体经营并收取租金。郭某作为众多商铺的业主之一，与其他业主作为一个利益共同体，其权利的行使方式必然会相互影响。 现B公司对新重庆广场进行的装修改造已经完毕，其装修布局已通过消防等相关部门的验收，其布局符合目前大型商业卖场的一般特性，并最大限度地发挥物的作用。在此情况下，郭某要求将商铺恢复原状，势必影响其他众多业主权利的实现，损害其他业主的合法权益。因此，郭某要求B公司恢复原状、返还商铺并赔偿损失的请求，法院依法不予支持。 2.无偿代理超越委托权限承担损害赔偿责任。本案中，根据郭某与A公司之间的《协议书》，A公司与B公司之间的《房屋租赁合同》，郭某与A公司之间形成委托关系，郭某将其所有的房屋委托A公司统一出租给B公司，在签订的协议书中已明确载明B公司系房屋的实际使用人，故A公司与郭某之间系委托关系，A公司与B公司之间形成房屋租赁关系。 《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定，无偿的委托合同，因受托人故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。 本案中，郭某授权A公司的范围为“就涉案商铺全权委托A公司进行统一招租、出租给B公司”，参照最高人民法院关于诉讼中“全权委托”的意见，“全权委托”应视为授权不明。在改造商铺明显可能影响郭某所有权权能譬如处分权的情况下，A公司应当得到郭某的明确授权，才能享有“同意改造”的权利。该“全权委托”从法律规定而言授权不明，对本案权利人的实质影响而言，亦不宜认定郭某有授权A公司同意B公司将商铺进行毁损性改造之意。 审理中，A公司不能举示证据证明其已取得前述授权或其行为得到郭某追认，故A公司同意B公司将商铺改造成扶梯的行为实属超越代理权限，其后果自应由行为人A公司承担，郭某有权请求A公司赔偿损失。 3.请求损害赔偿是物权保护的重要方法之一。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以要求损害赔偿，也可以要求承担其他民事责任。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 本案中，郭某主张由于商铺改造致其商铺不能自行经营以及出售受限等而遭受损失，象征性要求赔偿30万元。虽然涉案商铺被改成扶梯后仍享有租金收益，但郭某对商铺所有权其他权能的行使却因此受到限制。以商铺出售为例，意向买受人对于同一位置的实质商铺和已变为扶梯的名义上商铺，就购买意愿和价格而言后者必然不如前者。 郭某的商铺被改造后，其损失应限定为处分权受限所造成的损失。因郭某2014年1月6日与B公司新签的租赁合同明确约定同意改造商铺，故该损失应截止至2014年1月6日。郭某因处分权受限所造成的损失应由A公司赔偿。本案中郭某就其损失仅陈述了计算方法，未举示充分证据予以佐证，故郭某要求赔偿30万元的主张不应支持。但有损害必然应有救济。如因损失不确定或无法计算而不主张侵权责任，显然不利于对所有权人的利益保护，亦不利于惩戒侵权行为。 无偿接受商铺全体业主委托对外整体出租，受托方未经业主明确授权而同意承租人毁损性装修损害业主利益且不适宜恢复原状的，应当承担相应的损害赔偿责任，损害赔偿不因损失不便计算而免除，应与其过错程度相适应。根据本案实际情况，法院酌情确定由A公司赔偿郭某6万元，符合侵权责任承担的立法精神。 （撰稿人：重庆市第五中级人民法院 郝绍彬 倪洪杰） |
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