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【本文来源】咚咚找房— —淘房哥偏北原创 ------【目录】------ 一、深圳北部 各区域解析 二、置业三原则：低门槛、高潜力、变现快 --------------------------------------------- 一、深圳北部 各区域解析 1、光明新区 首先看深圳北部的区域，从西到东，西边是光明新区，光明新区分两大部分，主要是以龙大高速和南光高速所笼罩的整个区域为主，它分为两部分，一是原先的光明街道，二是公明街道。 如果在福田中心画一个点，以它为中心，拿一个半径35公里的圆规画一个圈，刚好整个光明新区大部分核心区域都纳入到这个半径之内。自从南光和龙大这两条公路大动脉，还有去年已经规划好的6号线已经开建了，还有规划的13号线到南山，到深圳湾口岸。轨道 公共交通，已经造成光明新区在时空距离上，2020年会拉入半小时生活圈。 光明新区的特点就是比较远，但是能够通过重点交通设施把它拉到和市中心比较接近的位置，能够让一个边远区域和经济发达的核心区域有比较近的联系。
光明新区这么大、这么远，实际上它有很多很大的企业，比如深圳最大的光电企业华星光电，以及一些业界知名的大型企业都会在这里设点。 光明像一块白纸，没有历史包袱，实际上在这个区域，由于规划的便利性，它没有公明老城的老建筑、老企业，这里是大片大片空地，所以规划的时候，很多企业在这里能拿到连片的土地发展。
但是，由于历史原因，这个区域没有什么基础设施，这个区域的生活配套基本上等于零，如果置业选择这里的话，可能会遇到投资周期较长的问题，因为现在买了这里，可能需要等待其他更多置业者把目光放到这里来，他有在这里置业的冲动。如果投资的话，就要考虑到买了房以后要卖给下一个接手的人，这里的发展很好、前景很棒，但它兑现周期比较长。 --------------------------------------------- ▲公明 公明老城的配套比光明新区好很多，比起宝安的很多地方，龙华、坂田，它还是属于比较差的。这里的基本条件已逐步成熟，什么基本条件？最重要的就是交通，对于一个边缘区域来说，它距离传统经济中心有多远，时空距离是否能够吸引普通者把目光、把思路投放到这里，最主要的就是交通。 公明街道以龙大高速和南光高速、松白路下来的普通公路107，都可以连到福田、南山、宝安，现在11号线已经通车了，通到松岗，6号线已在建，但6号线建成要到2020年，有四年的建设周期。
整个光明新区的特点是置业门槛不算太高，但已经不低，这边品质不错的二手楼盘可以作为进入门槛的参考，公明基本接近4万，光明已是4万左右，光明新区的进入门槛差不多接近4万。 --------------------------------------------- 2、观澜 ▲产业：基础雄厚 本地购买力旺盛 如果以同纬度作为对比，就是龙华新区观澜部分，观澜在2015年是最热区域之一，整个观澜街道和光明新区有个类似的地方，它的产业基础非常好，一个地方如果置业者来源总是来自于外部，完全靠外部支撑，没有本地购买力的话，当地楼市的兴盛是不可能长久的。 因为外部置业者主要是投资，要获利，如果他觉得获利期到了，要出货的时候，下一步谁来接手呢？难道是击鼓传花，别的投资者来接手吗？这是不可持续的。所以要有产业基础，是因为有好的产业，才有好的企业，才有好的收入。 而观澜出现了产业集群的现象，比如雪铁龙，以它为核心已经形成了一个汽车制造产业集群了，相关配套企业很多都在这里。还有不知道的。比如宝龙科技，可能不了解这个行业的都不是很清楚，这个集团的利税非常多，每年利税达到百亿规模，英特尔每年发布新产品，每年演示用的机器都是宝龙做的，它的基地就放在观澜，所以观澜的产业基础非常雄厚。 观澜代表了龙华新区产业的缩影，实际上整个龙华新区原先是从宝安分离出来的，是福田的后花园，直到现在这个现实也没有改变，龙华之所以一开始发展起来，是因为它距离传统经济中心福田非常近，仅一路之隔，梅林关口一过去就是福田。 过去这几年当中，龙华新区的发展一直非常受瞩目，这是由于它背后的现实基础在，经济中心不是那么容易转移的。 龙华新区始终还是作为福田的后花园而存在，它的门槛经过过去两年的发展已经越来越高了，在部分极小片区当中，比如红山，门槛已经非常之高了，可以说和福田很多地方相持平甚至有所超越，很大的可能性把它未来的发展潜力透支了一部分，但是有现实的发展基础去支撑，毕竟这个区域集中了附近区域的人流、物流、资金流，有聚集的基础在。
整个区域当中，龙华新区的定位可以参考福田的价位去定期望值，但注意一点，它某些区域的门槛已经非常高了，留给自己的操作余地是不是太小了点？但如果自住的话，周期可以稍微长一点，变现周期没有那么紧迫，选择又会有所不同了。 --------------------------------------------- 3、龙岗坂田 坂田GDP占龙岗九成 变现预期较好 如果同纬度再向东，就是最大的区域龙岗区了，向东发展要看龙岗和坪山，但龙岗要看坂田，为什么呢？因为前两个月龙岗区政府公布了一个统计报告，整个龙岗当中，产业集聚地主要是坂田、平湖、横岗这三个区域，平湖是做物流，横岗是做眼镜，坂田主要是现代科技企业。 从对GDP的绝对贡献值来讲，坂田占大头，而在龙岗区的统计数字当中，如果按行业分，具体到科技类行业，坂田的贡献值大到90%，这是非常恐怖的数字，可以说坂田一个小小的街道居然占到整个龙岗这么大的区九成的GDP贡献值，如果是综合全行业内的话，坂田已经占到差不多五分之一甚至四分之一。 说到龙岗，最近很热的12号线、14号线、16号线和3号线延长线，龙岗比龙华新区还是有优势的，因为龙岗有现成的地铁线，不比龙华差，预计规划要建的线路又比龙华多。 龙华有个劣势就是，在最新的四期规划当中，四期规划里龙华是规划了中轴线、宝龙线，但是环评一次、二次没有具体规划，按照以往几期规划规律来看，如果一开始没有公布，建设时序很可能排后，而四期规划时，很多线路最早也是2017年才开工，按照一般一条线路五年左右建成，长一点的五年多，短一点的不到五年，那就要2020-2022年才能实现轨道交通的通车，这样说起来，龙华的那两条线路要推到更晚，五、六年之后的规划利好。
但它是一个“睡城”，从龙岗自身提供的统计数据来看，除了坂田以外的其他各个小片区，GDP的贡献值非常小，企业普遍经营状况并不好，这是大环境，但是它的产业基础不在龙岗中心，不在横岗，不在平湖，而是在坂田，坂田这里聚集的不光是华为，当然华为这么大一个企业对于一个街道来说是很重要的。 所以整个龙岗关注的还是坂田，而且坂田的市政建设水平也有一个补足的阶段，最近两年它的建设速度在提升，10号线和6号线是同步规划的，路过坂田街道，到平湖，这对坂田来说是很好的补充，明年年中就可以开通坂银通道，直接穿过银湖山，通到银湖，未来从福田、罗湖去坂田的交通时间成本能降到半小时以内，而且这会是常态化状态。 如果说光明、说龙华，说时空距离优势的时候，坂田或坂田南区域在这方面的优势更强，相对以传统经济中心为置业目标的置业者来说，这当中价值差异或者预期值差异更大，空间更多，这也是坂田置业需要注意的一点，它的空间比较大。 坂田的上车门槛现在确实不低了，因为整个坂田目前楼盘的特点是高低分散，这里高品质和低品质楼盘差距比较大，分散是说这里的楼盘没有集中分布，都是分散在大企业或者大开发商最初拿地的周围，大企业当然是指华为，这是坂田北最明显的特点，基本上分布在华为基地周围。 所以整个坂田，特别是坂田南，它的预期会比较好，变现周期也会比较短，坂银通道明年就通车了，速度相当快，而稍微晚一点的10号线轨道交通2020年也通车，四年之内，所以说整个坂田的变现速度以假定为是在四年之内，如果能坚持四年甚至更多，预期值还可以更高，这是它和龙华、和光明不一样的地方。 --------------------------------------------- 4、坪山 将有强大的轨道交通 目前二手市场较差 向东看，市政府现在鼓吹的未来方向，现在有现实基础，目前深圳市的财力非常雄厚，坪山、12号线、14号线、16号线，这么多条轨道线路，而且建设时序提得很靠前，都有望在2017年开工，就算五年，在2020年就有很强大的轨道交通支撑了，而且有南坪三期支撑，地面公共交通也很强大，据说按照设计规划是从坪山中心到福田中心，走南坪三期可以控制在40分钟左右，如果能够真正达到这样的速度，那就是一个非常巨大的变化了。
从“1”字头直接跳到3万左右的变化，那是100%以上的翻倍速度，以后的期望值有一个可以参考，就是龙华或光明，最近这两个月龙华先出了一个上塘的“地王”，楼面价很高，高到如果开发商不卖到7、8万的话，很有可能会亏本。 坪山在去年一年当中也有两次“地王”出现，其中商业地块的拍卖就在比亚迪路旁边，说起来并不是一个非常好的地段，但是这里的商业地块的拍卖居然能达到几十亿，楼面地价也非常高，这里的房子盖好后不卖4、5万的话也会亏本，所以说这也可以作为一个参考。 它代表开发商对这个区域未来的预期，普通置业者不可以完全照搬，因为现在坪山品质比较好的楼盘，二手房基本上在3万左右，好一点在3万多，如果是89平米四房高拓户型，确实有接近4万的，这是有现实市场报价存在的。但3万多甚至4万的价格，交易量有多大？坪山站旁边的招商花园城、京基御景印象、大东城等楼盘品质都不错，有3万多甚至接近4万的房子放出来，但成交量非常小。
去年9月1日捷运通车这个事实发生前后，坪山很多本地购买力跑去坪山高铁站跟前，以自己的实际行动支持坪山政府的捷运开通。 但事实情况是去年9月1日到现在，这里市场的变化情况超过大部分人的预计，当一个落后的片区，它的起点很低、门槛很低，但是如果这个市场发现这个区域有改变的可能性，而且这个可能性就在眼前，市场的力量是非常强大的，它给我们所有人上了一课——不可忽视，不能去标签化某个区域，要综合思考，门槛低是很好，将来前景行不行？变现速度够不够快？ 二、置业三原则：低门槛、高潜力、变现快 1、置业三原则： 要尽可能找低门槛，尽可能找高前景，尽可能变现快。 低门槛，所有人都想花少钱多办事，这是所有人的共同追求； 高前景，我希望买的房子将来有很高的期望值，有很强的上涨速度，这样我获利空间才高，哪怕我只有一套房，但是我看着自己的房子涨价也很爽； 变现快，这是非常重要的一点，假如这个区域是很好，这套房子也很棒，但是它一年卖不出去一套，或者说等下一个买家，等一年、两年都等不来一个，那就要考虑一下，在这里置业除了满足自住以外，还能满足什么诉求吗？ --------------------------------------------- 2、深圳北部各区置业价值指南 ▲宝安产业转移 光明观澜产业潜力大 如果向西走，过去十年当中一直提的是“向西看”，很正常，从福田、南山出发，如果有个企业的生产基地要扩展了，第一选择就是沿着深南大道，沿107国道向北、向西扩展，因为这些区域有很好的基础，宝安区体现了深圳核心竞争力的所在，产业配套非常强大。 有非常强大的产业配套能力，这也是为什么宝安、龙华、坂田这些产业聚集地有这么强大生命力的原因。 现在宝安的产业发展已经渐渐向其他区域转移，这有一个成本的问题，实际上光明就是体现了这个特点，很多企业都搬到光明，因为有地方，不光是地方大的问题，还有发展空间，这也是光明、观澜等等产业基地集群的价值所在和未来发展潜力所在。 现在宝中基本上价格已经跟福田中心或者南山中心差不多了，在高端力量上可能有所差距，但基础均价差不多，这是历经十来年经济发展之后的体现，在楼市上有个折射，不能说是直接反映，但是有很大一部分原因是在这里，南山的购买力外溢到宝安，现在又沿着重点交通设施外溢到光明、龙华等区域。 市场规律是不可违反的，房地产市场也是一个市场，市场的基本运行规律是有供求关系。
楼市供小于求 新房二手房价格倒挂 光明分公明和光明两大块，在光明这一块，如果你去找一个普通的统建楼或农民房租，一两百块，可以有这么低。而在公明，现实情况是公明广场，这是公明老城核心区域，也是6号线和13号线交汇点，在半径3公里范围内，附近的商品房租金有多高呢？举个例子，宏发上域在公明广场跟前，也是现在龙大高速出口附近，未来6号线南庄站附近，算是公明核心位置，在这个地方，宏发上域的30多平米单间能够租到接近3000元的价格。
但光明新区的现实状况是直到去年或前年为止，光明新区能够提供的有一定档次水准的商品房很少，公明就是宏发三兄弟，宏发上域、美域、宏景城，光明只有光明大第、传麒山，这也才七、八个，所以说这个市场的供应量非常之少，所以整个市场的供应规模偏小。 造成市场的奇特现象，即供小于求，这就是为什么光明新区这里无论是租赁还是二手房售价都会比较高，甚至出现新房和二手房倒挂的现象，市场规律总是供和需做一个权衡或者做一个拉锯的，假如供大与求，这个市场供应的价格会回归价值，会低下去，如果供应小于需求，价格偏离价值也是非常有可能的，所以说不能违反市场规律。 ▲大型项目规划 未来几年供应大增长 光明未来沿着松白路会有多个大型项目供应，所以它的供应量在未来两、三年之后会有爆炸性增长，所以在这边置业就要考虑，假如考虑增值前景，就要看你买的房在两三年后会不会有特别多的竞争对手，这个比例会有多大、可能性有多大。 每个光明和公明开的盘几乎都规划了公寓项目，所以整个光明新区区域内小面积公寓，特别是一房一厅或单房，公寓的市场供应量会有非常大的上涨，而且曲线非常短，上涨量比较大，所以建议如果要上车，不建议在这些区域买公寓，特别是小面积的公寓。 将来的供应量会有很大的增长，这些区域的单身公寓，很显然投资前景不太好，自住的话，又没有能够给你很好的体验或者说体验周期变现比较久，要选择住宅，而且选择刚需户型，比如两房、三房。 --------------------------------------------- ▲北站片区 找准重点交通设施 保证投资预期 深圳北站，政府公告说用六个月时间投入190亿做基建改善，但是这个速度相比前海呢？弱爆了，前海的投入金额是它的两倍还多，但是投资周期和它差不多，北站区域还是老老实实做福田后花园，不能“心比天高，命比纸薄”。 龙华的优势是天然距离离大腿福田近，抱这个腿比较容易，在找置业目标的时候要找能够发挥优势的地方，这个优势怎么体现呢？
龙华新区，要找重点交通设施附近的，最起码能够保证预期值会有比较好的发展，能够保证变现周期比较短，至于门槛，没有一定的，根据每个人的情况不同，门槛的选择也不一样。 --------------------------------------------- ▲坂田 坂雪岗重点企业区域 交通和环境改善的地段 坂田区域体现了市场规律的问题，高低分散，高和低的品质差异大到不敢相信是一个地方的，在这里置业的时候，很多置业者选择范围无形当中会缩窄，而且分得比较散，配套设施又分布在周围。 所以这些区域楼盘的特点导致它们的价位也会比较高，基本上高品质楼盘4万多还打不住，万科为首的楼盘已经是接近5万的均价，佳兆业也是。这个区域以品质为界限，去看周边这些楼盘将来的发展极限在哪里，这里的发展极限体现在对这个区域的优缺点，它将来能够有所改变，改变到什么程度。
整个区域内重点企业都分布在坂雪岗大道附近，在这些重点区域的楼盘，只要挨得近就会有机会，就会有很好的期望值，这个期望值不会是虚的，而它的变现周期跟重点设施的落成时间是息息相关的。 当然，如果像老龙华一样，有这么多重点项目在周边敲敲边鼓，因为旧改项目对周边环境带来的改善也是非常直接的，能够同时兼顾交通设施改善，能够同时兼顾附近特区环境改善的楼盘或地段，无疑就是需要选择的地方。 这里有两个点，一个是坂田南靠近坂银通道口位置的第五园等几个楼盘，还有坂田北靠近10号线华为站、雪象站附近，比如佳兆业、嘉霖华禧，这几个地方都是重点，可以考虑关注，这个要结合自己对门槛的认识来考虑，它们的期望值和变现速度都不错，预期很好。 --------------------------------------------- ▲布吉 找重点轨道交通沿线 补涨空间不小 坂田挨着布吉，布吉区域的现状是交通比较差，配套设施比较差，但实际上它的前景也还可以。 因为这个地方的交通实在是太差了，但是它有现成的轨道交通，将来轨道四期规划当中也有路过布吉的，所以还有改进余地，而且最重要的一点是在过去两三年当中，整体区域价格水准对比周边一直处于低位，随着经过2015年的补涨，现在还是处于低位。 但是将来，对比周边的价值期望，它虽然也有差距，但是这个差距有限，所以说它的补涨空间还是不小，布吉街道如果着眼于找重点轨道交通设施，就是3号线附近、5号线附近，找它的重点交通设施附近和重点项目附近，这些楼盘将来的空间还是很大的。
▲龙岗 配套很好 自住不错 龙岗大部分区域，更多的是考虑居住性的调整，从投资性上来说，这个区域是一个“睡城”，本身的产业支撑能力比较差，购买力主要来自于外溢过来的，不是本地生成的，未来的成长性要看周边区域的脸色，要看整个区域发展建设的高度，并不是非常推荐，如果自住的话，倒是非常好的选择，毕竟现有配套非常好。 --------------------------------------------- ▲坪山 与光明相比 坪山变现速度较慢 根据经济总量来看，坪山和光明的经济总量差不太多，坪山的经济发展速度和光明比起来也差不多，坪山和光明的人均GDP比值，在深圳市当中的地位也差不多，坪山的市场供应情况已经在二手市场有所体现了，二手房交易周期非常之长，成交不活跃，这说明供应量比较大，或者说进入市场的置业者的选择余地比较大，起码在市场表现上是这样的。 在置业选择时，要考虑它的前景，要考虑它的变现速度，坪山最起码在变现速度这一块，无论从理论分析，还是从现实状况来看，都会差一些。 要注意它的变现周期，由于它以前一穷二白，这里现有的和将来出现的项目，品质上都会有比较不错的保证，起点比较好，起点还包括它的价格也会比较好，相对其他区域来说有比较低的价格，所以它的门槛比较低，主要问题就是在变现周期上，需要比较长的周期。 如果完全依赖城建设施、生活配套的改善，只能吸引周边区域或本地区域的购买力，实际上大规模购买力并没有出现，因为这个区域本身的经济总量并不是很大，相比深圳其他区域来说，排名还可以，但是并不高，所以本地市场支撑力度没有想象的那么大，有一定的局限性。 所以，坪山未来发展趋势主要在于，能否吸引到更大量的外部外溢过来的购买力，这是很重要的一点，有赖于其交通设施的建设，而这个周期会比较长，接近六年甚至七年以上，需要权衡自己的投资周期和时间交通成本是否能够忍受。 举例： 红山现在涨得很厉害，已经7万多，甚至有几个盘报价8万多，为什么报这么高？ 因为它在红山最核心的位置，靠近地铁站，旁边有高级中学龙华分校，龙华分校在那里有四个楼盘，金亨利、汇龙湾、水榭五、六期，这四个楼盘属于高级中学分校的小片区，所以片区楼盘价格非常高。 但是为什么这么多人选择这里？7.3万、7.6万不是存在纸面上的报价，而是实际已经发生的成交价格，为什么有人愿意选择这个价格？很简单，因为这里新，他对这里学校的教育质量有很高的期望值。 所以红山区域的预期期望值很高，但是要想好需要满足什么样的需求。
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▲光明优劣势
这是光明的优势，它的起点比较好，规划空间比较大。
开发商一般会提前布局，松白路沿线现在已开盘的有中粮云景，8月份又开了一个宏发天汇城，包括之前开发的宏发君域、光明峰荟等等，短短两三公里一条线上，聚集的楼盘已经有五、六个，光是它们提供的商业配套已经接近15万平米，这么小的地方有这么大的供应量，开发商也不是随便设点的，这体现了业内建设者们对这个区域的预期。
而观澜又和龙华、民治非常接近，从交通上来讲，基本都在半小时以内，所以说整个龙华新区的产业基础非常好，有连片的发展前景，过去两年当中，观澜有很多开发商去布局，而现在又有很多开发商继续投入精力到整个龙华新区当中，有些很大的开发商，比如鸿荣源在龙华新区已经布局了很多项目，无论是民治、观澜都有，规模也很大，现在正在卖的壹城中心就体现了这个思路。
而龙岗的量盖过了龙华，轨道交通、重点道路建设规划都非常好、非常多，而且龙岗的市政建设相比来说有非常好的底子，在大运会的时候整个龙岗规划建设推行的比较好，作为代表的就是龙中片区，龙中片区即大运、双龙整个这一块。
如果2020年前后它的交通时空成本能够降低到一小时之内，就会像光明、龙华或坂田一样，会有大批置业者把目光完全投到这里。
坪山的二手市场非常差，这个市场需要培育。如果从GDP总量来说，坪山的GDP总量在整个深圳比起来处于中下阶层，如果从人均GDP量来算，坪山还不错，处于中等偏上的层次，代表这里是有很多大型企业，比如比亚迪诸如此类的，但是由于这里的平均人口一摊薄，购买力集中在少部分人群手里，而少部分人群在过去这么多年当中，很多人是去传统经济中心买。
▲光明
公明商品房的租金和光明差不多，集中在现有几个比较好的二手楼盘，这些人租这里是因为这里有很多大企业，他如果要保证居住品质，必须在这里选，但是这些人不可能一天到晚租，租十几年，都会想着自己置业，这就是光明新区本地的购买力。
轨道线周围，像梅观这样的重点交通设施周围，像壹城中心这样的大型旧改改变区域城建面貌的项目周围，找这三点，观澜也是这样，观澜的核心就是在龙华新区政府附近，就在天虹跟前，因为那周围有很多旧改项目，一直延伸到观澜高尔夫，整个区域一大堆旧改，数不胜数。旁边还有4号线北延线路过。
它的优点就是离福田罗湖非常近，有先天地理上的优势，它的劣势也很明显，即配套设施太差，谁能最大限度的改善它的短板，谁就能够获得最大的升值，这个改善的步调或者路线基本上还是沿着10号线的轨道线路来延伸的，还有就是沿着坂银通道、坂雪岗大道做改善。
