 然而城市的发展，呈现出来的特点就是较强的区域性、先后性。因为政府的资源也是有限的，在一个城市不可能全面开花，总是分轻重缓急，优先发展哪里，再发展哪里。 因此，有必要对深圳过去区域经济发展、楼市板块轮动做一个简单回顾，对未来做一个粗浅的分析和预判。供各位朋友参考。 本文仅供研究之用，不构成任何投资建议！ 文章较长，时间仓促的朋友，可以重点看看第二部分分析逻辑、第四部分结论部分。 1 、 深圳各区再认识 福田：中心的核心  福田是市政府所在地，是政治、经济、文化中心，同时也是金融中心，也是中国公认的三大金融中心之一（北京金融街、上海陆家嘴以及深圳福田中心区）。深圳全市67%的持牌金融总部机构落户福田，银行、证券、基金保险等持牌机构业态全面，并拥有深圳证券交易所。因为产业原因，福田也是高净值人群分布比较多的区域。 罗湖：老树开新花  罗湖作为深圳最早开发、最成熟的商业区，人口密度排第二。区域的老化是难以消除的，只能凤凰涅槃，通过城市更新返老还童重新焕发新春。罗湖目前城市更新发力最狠的，把旧改当棚改干，把棚改当新房干。罗湖低容积率的老旧小区，将会迎来价值重估、价值裂变。 南山：见证深圳新高度  南山是科技创新见长的区，人均鸡地屁达到了35万元，居深圳之首，应该也是全国之首了。南山面积只占深圳的1/10，但其经济含金量十足，聚集深圳市高端科技创新资源的70%，发展速度与效益同频共振，经济发展质量越来越优，且后劲十足。聚集了大量互联网和科技企业比如腾讯、大疆等，2017年底共计146家上市企业，平均每17天诞生一家上市企业。未来往总部经济区域方向发展，总部企业增至43家，超过全市30%。未来深圳湾将聚集大批总部企业，深圳湾和前海的发展将会把南山推向一个全新的高度。未来深圳的高度还得看南山。 宝安：大湾区的物理中心  宝安面积最大396平方公里，人口最多315万人，人均GDP排倒数第一。由于宝安面积大，内部存在不均衡，有三块不同区域。一是位于前海自贸区内的高大上区域，二是以宝安中心区为主现代化区域；三是从西乡到机场、到沙井这一片以工厂和小产权为主的屌丝区域。宝安就是深圳的缩影和典型代表。这因为这种不均衡性，才有发展空间。宝安的未来发展空间一是依托于前海自贸区的发展，二是在于旧工厂、城中村等改造升级，三是依托海洋新城和国际会展中心。宝安的不足就是产业配套、教育、医疗基础等方面。说直接一点，宝安中心区豪宅房价支撑缺乏一所好学校。 龙岗：即将腾飞  龙岗是高新技术产业和先进制造业基地、传统优势产业集聚基地、物流产业基地，著名企业如华为和富士康、比亚迪设在龙岗。龙岗山多地广，容易规划和建设。特别是龙岗中心区已成规模，居住舒适，房价也比较合适。龙岗自从2017年得益于深圳东拓之势头，马上办对龙岗支持非常大。这几年发展势头相当迅猛，将开建668 米摩天大楼，打造东部中心新地标！这座高楼将瞬间秒杀深圳第一高楼592.5 米的平安国际金融中心！也将超过中国目前第一高楼632 米的上海中心大厦！龙岗，未来可期。 龙华：“宇宙中心”  龙华新区2011年12月30日，龙华新区正式成立功能区，2017年1月7日，深圳龙华区举行揭牌仪式，正式成为行政区。龙华从2015年后开始房价飞涨，涨幅执深圳市牛耳者。被投资圈冠以“宇宙中心”之称号。龙华产业优势不明显，没有形成特别的产业集群，主要是承接了福田、南山等外溢人口和龙岗华为、富士康（虽然在龙岗，但是离龙华中心城区更近）大量的外溢人口。如果深圳是中国的移民城市说，那么，龙华是深圳移民城市中的“移民区域”。还有人把龙华比喻睡城，个人觉得比喻有点夸张了。龙华的发展一是得益于深圳北站高铁站区域的打造，二是得益于福田南山外溢以及华为富士康人口的支持。 坪山新区：现代高端工业开启东部新征程  坪山新区。深圳市委市政府为推进以大工业区为中心的东部片区统筹发展，促进深圳市域协调发展，2009年6月30日成立坪山新区，2016年9月国务院批复以龙岗区坪山街道、坑梓街道（坪山新区区域范围）设立坪山新区。坪山定位深圳先进制造业东部新城；产业发展定位：先进制造业和现代服务业“双轮驱动”；坪山重点发展三大产业即新能源（汽车）产业、生物医药产业、新一代信息技术及智能制造产业。新能源（汽车）产业、生物医药产业、新一代信息技术及智能制造产业中芯国际12英寸芯片生产线、柔宇国际柔性显示基地、坪山新能源汽车零部件生产基地、华讯方舟中国天谷、大疆创新总部基地及日东光学偏光板前工序等六大项目落地坪山，开启工业新征程。 光明新区：一张白纸从头描  光明新区是最新的区。2018年5月24日，国务院同意设立深圳市光明区，同年年9月19日光明区正式挂牌成立。光明新区也以高新技术制造业为主，龙头企业引进培育华星光电，华侨城光明小镇项目和光明天安云谷项目开始启动，光明凤凰城号称深圳 ' 崛起 ' 的一座城市副中心，承载着深圳北部的资金、人才、技术，将建成深圳北部的城市副中心。中山大学在光明开设新校区。光明新区在暗暗发力，追赶龙华。 盐田区：说不清道不明  盐田区有四大国际深水中转港之一盐田港，定位于保税自由贸易区的盐田港保税物流园区。自2007年起，盐田的旅游景点年接待游客量超过千万人次，并成功创建了全国首个“国家旅游服务标准化示范区”，和华南地区首个“国家生态区”。盐田有两个意外：一是华大基因在盐田；二是盐田楼市滞涨。虽属原关内四区之一，成片山海豪宅曾令人仰望，如今甚至遭遇“嫌弃”。不少人甚至形容盐田豪宅楼市是“给有钱人挖的坑”。普通住宅涨幅也跑输原特区外三区，涨幅甚至低于宝安、龙华等地。随着地铁8号线的建设，城际交轨的改善，盐田逐渐拉近与市区的距离，昔日辉煌的“房价一哥”能否辉煌再现？ 大鹏新区：海水质量不错  大鹏新区成立于2011年12月30日，是深圳市新成立的功能新区。海域面积305平方公里，约占深圳市四分之一，海岸线长133.22公里，约占全市的二分之一。大鹏半岛森林覆盖率超过76%，整个大鹏半岛被称为深圳最后的“桃花源”，被《中国国家地理》评为“中国最美的八大海岸”之一。大鹏的海水确实不错！ 2、深圳区域发展轨迹回顾 （1）深圳各区过去近20年鸡地屁对比 从2018年的数据来看，深圳10个区的鸡地屁分成了三个梯队： 第一梯队（4000亿+）：南山、龙岗、福田、宝安 第二梯队（2000亿+）：龙华、罗湖 第三梯队（1000亿+）：光明、坪山、盐田、大鹏 在对比之前，有必要交待一下深圳行政区域的变化以及统计口径的变化： 龙华、光明是从宝安区分离出来的，其中光明数据从2008年开始独立统计，龙华数据从2013年开始独立统计。 坪山、大棚从龙岗区分离出来的，坪山数据从2009年开始独立统计，大鹏新区数据从2013年开始独立统计的。 我们来看看过去20年鸡地屁对比（福田1990-1999年数据缺失，统计局没有提供）： 第一梯队：未来南山PK龙岗 南山一直是第一梯队的鸡头，只有在2005年被宝安超越，一直到2013年。后来龙华数据从宝安中独立核算，南山2013年又重新拿回头把交椅。 宝安在2003-2012年鸡地屁是第一梯队的王者，因为光明2008年独立核算，2013年龙华独立核算之后，2013年宝安一直位于第一梯队的末尾了。 龙岗在2013年以前一直第一梯队的末尾，2017年鸡地屁终于超越福田成为鸡地屁老二。 福田在过去20年鸡地屁一直在老二，老三位置中晃荡。 目前南山仅比龙岗多600亿+，接下来，将是南山与龙岗PK的时候了，拥有华为的龙岗与拥有腾讯的南山，到底谁笑到最后？ 第二梯队：龙华PK罗湖 龙华2013年开始独立核算鸡地屁，一直低于罗湖，直到2018年龙华超越罗湖。无论经济还是房价，龙华全面领先罗湖了。 未来，龙华与罗湖的PK故事，也是深圳新区与老区竞争的故事，城市化如此精彩，不容错过。 第三梯队：未来光明PK坪山 大鹏发展速度最慢，基数也最低。大鹏之意不在鸡地屁。 光明、坪山、盐田一直在较劲，终于2011年光明新区超越盐田，2017年坪山新区超越盐田。 目前光明新区比坪山新区鸡地屁多200亿左右。 接下来，将是光明新区与坪山新区pK的时候了，拥有大学城和高端制造业的光明新区与高端制造业的坪山展开厮杀，到底谁最更胜一筹？我们拭目以待！ 或许有人问，为什么要分析比较各区的鸡地屁呢？过去的数据和经验表明，房价与经济成正相关，哪里经济好，哪里房价就高。 相信这点，未来也不会改变！ 再过10年，在2030年左右的时候，深圳各区的鸡地屁梯队可能重新排序了。到那时，分为几个梯队呢？还会是三个吗？ （2）深圳过去40年城市空间发展轨迹 深圳过去40年的发展轨迹呈现出来的主体轨迹“一路向西”。从罗湖，到福田，再到南山，宝安。 以前的上海宾馆是深圳进入市区主要标志，上海宾馆以西属于郊区，以前深圳“市区”面积其实很小，大概从上海宾馆到东门这一圈。 从过去的罗湖地王大厦为标志性建筑物，现在网红打卡大厦为平安金融大厦，未来会不是深圳湾中国华润大厦“春笋”，商圈一路向西。 (地王大厦，罗湖) （平安国际金融中心、福田中心区） （中国华润大厦、深圳湾） 深圳最早的购物中心即为罗湖的万象城，到南山大冲的万象天地，到深圳湾万象城，未来宝安也会有新的万象城。 （罗湖万象城） （大冲万象天地） （深圳湾万象城） 从更早版本的规划即《深圳城市总体规划1996-2010版》来看，也大致看出这一发展轨迹。由福田、罗湖-上步组成，用地面积为74平方公里，人口控制规模115万人，是全市的政治、经济和文化中心。 3、深圳空间发展规划 根据《深圳城市总体规划2007-2020版》，延续已有的轴带组团空间格局，强化区域空间联系，构筑了“三轴两带多中心”的开放空间结构，提出南北贯通、西联东拓的区域空间策略。 按照规划深圳未来建立三级城市中心体系“2主5副8组团”，包括2个城市主中心、5个城市副中心，8个组团中心。 规划确定2个城市主中心，即福田一罗湖中心和前海中心。在强化福田-罗湖中心对全市综合服务功能的基础上，推进前海中心的建设，构筑区域性高端服务业集聚区。逐步形成发展有序、功能互补、区域辐射功能强大的双中心结构。 规划确定5个城市副中心，即龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心和盐田中心，承担所在城市分区的综合服务职能，发展部分市级和区域性的专项服务职能，带动地区整体发展。 规划确定8个城市组团中心，即航空城、沙井、松岗、观澜、平湖、布吉、横岗、葵涌，分别作为各城市功能组团的综合服务中心，发挥组团级的服务功能。 最新的2035年的深圳城市发展规划一直没有出来，主要受两个大的宏观政策影响，一是大湾区发展纲要规划，二是先行示范区。 最新的城市发展规划可能根据这两个大的政策调整和完善才能出台。 4、深圳区域发展、板块轮动以及未来机会研判 （1）深圳未来区域发展研判 1、从大湾区以及深圳区位来说，深圳未来重心在西部。这一点，个人深信不疑的； 2、深圳未来将是多中心，百花齐放。深圳到处是机会； 3、罗湖的机会在于城市更新，凤凰涅槃； 4、福田未来比较平稳，但是未来难以成为领头羊； 5、南山看前海，前海的高度决定南山高度，但是也有较大的不确定性，都是政策层面的大事，难说的； 6、宝安的机会沿海尤其前海、国际会展中心（注意飞机噪音）这两个龙头板块； 7、龙华的机会在北站商圈，但是为了面临西丽高铁站、以及未来深圳湾高铁站的分流； 8、光明的机会在于南山产业外溢以及各类大型公共服务设施建设，大幅拉升光明地位以及价值； 9、盐田的机会寄希望于地铁8号线了，仅仅依靠港口未来难以有大的机会和突破； 10、龙岗的机会在华为了，随着华为部分业务外迁，未来存在不确定性较大； 11、坪山的机会在于未来新产业，比如新能源等，前景是光明，道路是曲折的； 12、大鹏这边风景独好！ （2）深圳未来板块轮动顺序研判 根据城市发展规律，一般资源优先发展某个区域，再发展其他区域。对于某些时期投资的人来说，选择某个时间段来操作，可能仍然有意义。但是，对投资者对要求极高。 深圳的楼市轮动顺序，过去从罗湖、炒到福田、南山，再到宝安，龙华。 举一个例子，以华润的楼盘为例，2009年罗湖幸福里有万象城加持的开盘价4万+，现在二手房成交价不到10万；2014年华润银湖蓝山开盘5万+，现在二手房成交价不到9万；同年开盘的还有华润城一期4万+，现在二手房成交价差不多12万了。同样是华润的房子，差距怎么就这么大呢？ 龙岗和坪山也炒过了，接下来轮到光明和沙井了。 未来区域的重要机会点将是光明、沙井会展中心。对于两个地方，个人认为，先是光明，最后再是沙井板块了。 当下，有条件的可以重点关注一下光明。但是注意价格，往往热点区域定价较高，难以吃到鱼身和鱼尾。华润在公明也有楼盘，叫公园九里，据说快要开盘了。 同时，从房价来说，一个城市内部板块也是轮动的，某些区域或某些房子（学位、豪宅、普通住宅、老楼等）的价值呈现和价格走势也会呈现不同时间点，有些先涨，有些后涨。这个对投资者要求较高。 （3）深圳未来机会研判 因为深圳东拓、西联、北上，在投资圈内呈现三种不同观点，其实就是龙华坂田派、宝安西乡派、龙岗坪山派。 最后，谁也说服不谁，屁股决定脑袋，买了哪里就支持哪里。相互鄙视对方，说龙岗坪山离市里太远，龙华坂田难过梅林关交通拥挤，宝安西乡沙井小产权太多太乱。 从楼市投资来说，判断一个区域是否有潜力，粤粤来黔总结了一个简单粗暴的指标：塔吊。 哪里塔吊多，哪里到处修路，哪里尘土纷扬，哪里最有希望。 道理背后的逻辑就是，楼市投资的红利来源于城市化建设以及经济建设。 区域有发展潜力，未必等于楼市投资就有收益或高的收益。因为楼市投资取决于多个因素：时机第一、城市第二、区域第三、产品第四、杠杆第五。 比如说，前海未来有机会吧，某个盘定价20-30万溢价相当高，这个红利开发商吃了完了，甚至吃了未来好几年的红利。你买入的话，可能收益不可观甚至亏本。 五个参数太多，一言难尽。就两个参数即区域与产品给出建议，未来重要机会研判： 1、深圳西部沿海的大平层豪宅，太旧的不建议 2、市区（原关内）的低容积率的老房子和次新房 3、新区（龙华、光明、坪山）的新房 至于什么时候买？怎么买（资金）？也要结合个人情况来看。可联系主页电微同步，或者私信 |
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