【年度分析报告】2015年无锡房产市场分析报告

  自进入2015年，中国的楼市似乎又再次进入了“黄金时代”。这一年，楼市经历了“330政策”、感受了5次降息、6次降准的洗礼，见证了30多年二胎政策的终结，迎来了“限购令”和“限外令”的松绑，等到了公积金13年来的首次修改。这一年，在多重的利好政策下，无锡的楼市也迎来了曙光，露出了久违的笑脸。

据统计，2015年无锡全市商品房共计成交720.07万方，成交套数61961套，成交均价达8362元/平米，创近三年成交量新高。再次印证了，楼市新转机的到来。

一、2015年全年无锡房产市场综述 

（1）市场供小于求 库存去化速度加快

年度	供应面积（㎡）	成交面积（㎡）	成交套数	成交金额（万元）
2013年	8,257,824	6,175,672	57,784	5,357,924
2014年	8,454,652	6,319,331	56,658	5,273,117
2015年	5,795,854	7,200,689	61,961	6,021,250

                                        表1：2013-2014-2015年无锡全市商品房成交数据

从供应量方面看，2015年无锡全年商品房供应量达5795854平方米，环比2014年减少31.45%，创三年来商品房供应量最低值。

从成交量方面看，2015年无锡全年商品房成交量达7200689平方米，环比2014年增加了9.4%，成交金额达5273117万元，环比2014年也增加了14.2%。

综上所述：2015年无锡全年商品房供应量少于成交量，市场呈供不应求的态势，同时，也印证了目前无锡市场正处于去库存的阶段。

（2）月均成交量达60万方 年末成功翘尾

 

                                   表2： 2015年无锡1-12月商品房成交数据

从上表可看出，进入2015年以来，除了2月份因过年，楼市出现正常的淡季情况，成交量仅为28万方，其余月份成交量基本上都超过了50万方。此外，从半年度的数据来看，2-6月份呈上涨趋势，而8-12月份更是掀起了新一轮成交高点，全年的月均成交量达到了60万方。

（3）商品住宅成交仍为主力军 较上年增加16.9%

                       表3： 2015年无锡全市商品房各物业类型成交数据

从上表可以看出，2015年无锡全市商品住宅成交量为6268669平米，商业成交量为598856平方米，办公成交量为333163平方米，商品住宅仍为成交主力军。此外，据数据统计，除办公成交量有所下跌以外，住宅和商业的成交量较上一年都有所上升，其中，商品住宅成交量增加16.9%，商业成交量增加9.7%。

（4）滨湖区成交稳居榜首 老城区紧随其后

                          表4： 2015年无锡各区域成交量对比

从区域来看，全市七个区域中滨湖、锡山、惠山的成交量排名前三，其中，滨湖成交量稳居榜首，达1738063平方米，锡山成交量居第二，为1345784平方米，惠山成交量第三，达1215137平方米。其余老城区崇安、北塘、南长成交量虽不及其他区域，但依旧可观。

随着无锡新出台的行政区划调整，将撤销崇安区、南长区、北塘区，设立无锡市梁溪区；设立无锡市新吴区，将无锡市锡山区的鸿山街道和滨湖区的江溪、旺庄、硕放、梅村、新安街道划归新吴区管辖。从新划归的行政区域来看，新设立的梁溪区将在未来与其他区域一争高下。

（5）崇安、新区无项目登榜 榜首依旧在滨湖

排名	项目名称	区域	成交面积（㎡）	成交套数	成交均价（元/㎡）	成交金额（万元）
1	绿城玉兰花园	滨湖	140531	967	11295	158728
2	无锡万达城	滨湖	128931	1174	7271	93749
3	无锡孔雀城	南长	127745	1191	7987	102031
4	小天鹅品园	北塘	126929	1172	7097	90083
5	阳光100国际新城	惠山	126619	1267	6329	80143
6	世茂首府	北塘	117254	782	6262	73427
7	华府庄园	惠山	105389	907	6459	68070
8	恒大绿洲	锡山	104513	1047	7618	79617
9	蓝光五彩城	锡山	98575	1083	6834	67369
10	九龙仓时代上城	南长	86556	764	8717	75452

从上表看出，2015年排名前十的项目中，除崇安和新区以外，其他区域各占两席。其中，滨湖区的绿城玉兰花园借着利好政策和本身优质的品质荣登榜首位置。万达城，作为万达在无锡的首个项目，2015年也拿到了成交面积第二名的好成绩。此外，万达城在今年拿了5块地，预计将会在2016年掀起新一轮争夺战。南长区的孔雀城项目，在成交面积方面全市排行第三，但总成交金额方面则仅次于绿城玉兰花园，总销达10.2个亿。

二、2015年无锡楼市总结及2016年展望

2015年对于房地产来说是个转运年，对于无锡的楼市来说也是个机遇年。这一年，无锡楼市在利好的推动下，成交量节节攀升，创下了近三年来的成交高峰。这一年，无锡楼市也出现了崭新的局面，为2016年吹响了号角。

政策层面放开 无锡楼市平稳上升中度过

2015年是楼市政策放开的大年，从年初的“330政策”开始，到年末的“高层喊话去库存”收尾，楼市一整年都处于利好的消息当中。无锡的楼市在这期间虽未有预期中大幅的回升，但也在明显的好转。无论从成交面积，或是成交金额来看都有了小幅的回升。同时，供应量增加幅度开始减缓，库存消耗情况加快，结合新政策的利好，无锡的楼市算是在平稳且小幅上升中度过。

行政区划调整 未来格局或改变

盛传已久的无锡行政区划调整终于在年末尘埃落定。国务院下发《关于同意江苏省调整无锡市部分行政区划的批复》，省政府下发《关于调整无锡市部分行政区划的通知》，同意撤销无锡市崇安区、南长区、北塘区，设立无锡市梁溪区，以原崇安区、南长区、北塘区的行政区域为梁溪区的行政区域，梁溪区人民政府驻崇安寺街道解放南路688号；设立无锡市新吴区，将无锡市锡山区的鸿山街道和滨湖区的江溪、旺庄、硕放、梅村、新安街道划归新吴区管辖，以鸿山、江溪、旺庄、硕放、梅村、新安6个街道的行政区域为新吴区的行政区域，新吴区人民政府驻新安街道和风路28号。

此消息一出，对于楼市必将产生一定的影响。从新的行政区划归来看，新设的梁溪区将原有的老城区崇安、南长和北塘划为一个区域，这三个区域受地理环境、规划等影响，在原有的七大区域中成交量一直处于低谷。新的行政区划归之后，梁溪区的成交量必将能与其他区域一争高下。同时，鉴于是老城区，配套、交通等都以醇熟，对于这一区域的房价则是一个强大的保证。之前滨湖区独大的格局，或将在2016年得到改观。

2016楼市仍以去库存为主 房企谋求新出路

截止2015年末无锡商品房库存超过1800万方、可售套数近17万，按照目前的月成交套数计算，去化周期达34个月。无锡在不新增供应量的情况下，现存的楼盘要近三年才能消化掉。

面临如此困境，许多品牌房企开始以调整产品线来加速突围。例如，万科已经成立自己研发中心，完成了以“刚需”和“首改”产品为绝对主力产品的转变；此外，朗诗也在今年大批量地推出以两房、三房为主的经济型房源。业内人士分析认为，当下及未来几年，全能型产品、紧凑型的改善类产品将成为楼市的一大市场需求，将在今后楼市的去库存以及稳定发展中扮演相对重要的角色。