同心县棚户区改造房屋征收补偿安置方案
为确保棚户区改造工作顺利推进，保障被征收房屋及土地所有权人的合法权益，根据《国务院关于加快棚户区改造工作意见》（国发〔2013〕25号）、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《宁夏回族自治区<实施国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》、《自治区人民政府关于发布实施宁夏回族自治区县（市、区）征地补偿标准的通知》（宁政发〔2010〕3号）、《宁夏回族自治区“三旧”改造工作方案（试行）》（宁国土发〔2012〕215号）、《住房城乡建设部 国家开发银行关于进一步推进棚改货币化安置的通知》（建保〔2015〕125号）、《关于做好棚户区改造货币安置工作的指导意见》（宁建发〔2015〕32号）等文件精神，结合我县实际，特制定本方案。
一、征收补偿安置原则
房屋征收补偿遵循决策民主、程序正当；政府主导、市场参与；以人为本、让利于民；公平公开、阳光操作；依法推进、和谐稳定的原则。
二、房屋征收补偿安置主体和被征收人
县人民政府为房屋征收补偿安置主体，棚户区集中征收安置由县棚户区改造指挥部征收安置组负责；零散征收安置由县住房和城乡建设局牵头，县国土资源局、财政局、审计局及豫海镇、丁塘镇、兴隆乡、石狮开发区等配合，负责房屋征收补偿、安置协调、安置规划建设和分配工作。棚户区改造被征收房屋所有权人为被征收人。
三、征收范围
县城规划区内基础设施不配套、交通不畅通、建筑不抗震不节能、不符合城市功能规划区域的14个片区。征收改造时间为2015年至2018年。
四、征收补偿方式及标准
（一）征收补偿方式
住宅用房、商业用房（含办公）采用货币补偿或产权调换（以房换房、以地换房）两种方式进行补偿安置，被征收人可以选择货币补偿（必须在同心县城有一套以上产权住宅用房方可选择），也可以选择产权调换；生产用房（厂房、车库等）实行货币补偿。
（二）征收补偿标准
1、货币补偿：住宅用房按应安置面积给予每平方米叁仟元（3000元/平方米）补偿。不认可此补偿标准的可采取评估方式，按评估价补偿（市场评估价参照附表一的重置价进行评估）。商业用房（含办公）和生产用房按评估价补偿。
2、产权调换：棚户区改造指挥部提供安置房屋，以相应的调换系数进行调换，产权调换可选择回购现房安置、就地新建商品房回购安置两种方式。具体调换系数为砖混（包括砖木结构起脊瓦房）1︰1、非砖混1︰0.9置换（调换的楼房以一楼为调换基础楼层）。
3、租赁房装潢：租赁房屋中由承租人进行装璜的部分应对承租人予以补偿，租赁合同另有约定的，由租赁双方协商解决。
4、商业用房：货币补偿安置标准以评估价为准，产权调换按砖混（包括砖木结构起脊瓦房）1:1、非砖混1：0.9置换。
5、住宅房屋私自改变为商业用房的，砖混（包括砖木结构起脊瓦房）按1:0.7、非砖混结构按1:0.6折算安置商业用房。私自改变为其它性质的，一律按住宅房屋进行补偿。
6、规划许可证和房屋所有权证登记为商住用途的楼房，一、二层按商业用房补偿标准补偿，其他楼层按住宅用房补偿标准补偿。
（三）实物补偿
1.以房换房补偿：除对被征收人的主房和附房进行置换外，其他附着物及附属物只给予货币补偿。
2.以地换房补偿（适用于平房）：被征收人选择宅基地换房安置的，以每宗宅基地为基准，实行“以地换房”安置，除树木、苗圃外，地上建（构）筑物不再进行补偿。根据地段优差每0.1亩宅基地置换21-25平方米楼房（多层楼房以一楼为调换基础楼层）。具体划分为：银平路以北、民生街以西、北环路以南、西环路以东，每0.1亩宅基地置换25平方米楼房；农民街以西、永安路以南、清水河以东、北沟以北和新区所有征收范围内均为每0.1亩宅基地置换24平方米楼房；铁路以西、北沟以北、渡槽以南、清水河以东，每0.1亩宅基地置换23平方米楼房；渡槽以北、铁路以西、羊绒工业园北路以南、S101线以东每0.1亩宅基地置换22平方米楼房；北沟以南、铁路以西、省道S101以东、边线沟以北，每0.1亩宅基地置换21平方米楼房。
3、选择实物安置的，产权调换房屋内部及室外地下管线不再补偿。
（四）奖励机制
以应安置面积（基础楼层）为计算奖励的基础，即被征收房屋在征收拆迁公告规定的拆迁之日起15日内签订征收补偿协议并通过房屋拆除验收的，奖励应安置面积的15%,奖励面积最高不超过20平方米；在征收拆迁公告规定的拆迁之日起第16至25日内签订征收补偿协议并通过房屋拆除验收的，奖励应安置面积的9%,奖励面积最高不超过12平方米；在征收拆迁公告规定的拆迁之日起第26日至签约期限签订征收补偿协议并通过房屋拆除验收的，奖励应安置面积的3%,奖励面积最高不超过4平方米；超过征收拆迁公告规定的期限签订协议的不再奖励。选择货币补偿的，以应安置面积为基础计算奖励面积，奖励面积按3000元/平方米兑现。
（五）房屋拆除。楼房由指挥部统一组织拆除；平房残值原则上归征收单位所有，如遵守征收规定并与指挥部签订安全协议的，可由被征收人自行拆除并处理残值，但砖瓦等建筑垃圾住户不得再回收利用，由指挥部统一处置。
五、征收安置补偿相关政策
（一）产权认证
1、被征收房屋的用途、性质、建筑面积、产权人（单位）等，以房屋所有权证、土地使用证、建房规划许可证或其他合法建设批件（规划手续等）为准。商业用房同时应具备营业执照和税务登记证。
2、未取得房屋权属证书、国有土地使用权证或者虽然取得房屋权属证书、国有土地使用权证，但被征收人对调查摸底数据与原房屋权属证书、国有土地使用权证记载面积有异议的，被征收人向棚户区改造指挥部申请，由指挥部指派征收安置组和纪检监察审计组进行复核，以复核的数据为准。
3、被征收房屋或土地改变用途的，以城乡规划主管部门、国土部门的批准文件为依据。
4、征收设有抵押权的房屋，被征收人（抵押人）应当与抵押权人就抵押权及其所担保债权进行协商。被征收人（抵押人）与抵押权人就解除房屋抵押权达成协议并且已到抵押物登记部门办理解除抵押物登记手续的，房屋征收部门应当对被征收人给予补偿。未协商或者协商后未就解除房屋抵押权达成一致意见的，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构依法办理提存手续；对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以就产权调换房屋到抵押物登记部门办理变更抵押物登记手续。
（二）不予补偿安置情形。方案发布前已经被有关部门认定为违章建筑，并作出送达拆除决定的；未经相关部门批准，被有关部门认定为违章建筑的（临时搭建物、彩钢房等）；2014年元月30日航拍图片后，没有任何规划建设手续的。
（三）过渡安置费。被征收人选择就地新建商品房回购安置的，自签订协议起按应安置面积6元/平方米/月一次性发放18个月，超过18个月的，从超过之日起按双倍发放；被征收人选择货币补偿或现房安置的不发放过渡安置费。
（四）搬迁费。征收住宅房屋，搬迁费按被征收主房（附房按标准折算主房）实有建筑面积每平方米15元的标准一次性发放给被征收人。征收非住宅用房按被征收房屋用途计发搬迁费：用于办公的，按建筑面积每平方米15元标准计发；用于商服的，按建筑面积每平方米18元标准计发；用于生产加工的，根据设备拆装、运输实际发生的费用协商确定搬迁费。房屋征收部门负责搬迁的，不支付搬迁费；房屋被征收人选择货币补偿或者现房产权调换的发给一次搬迁费，选择期房房屋产权调换的发给两次搬迁费。
（五）选择货币补偿方式的，其电话、有线电视、水表、电表、网线按标准对被征收人或承租人给予补偿，电话95元、有线电视320元、水表160元、电表280元（产权属供电局的补偿供电局）、网线按票据给予补偿。
（六）选择以房换房和货币补偿的被征收人，主房装修装饰按照不同等级进行补偿（具体标准见附表2），附房装修装饰不再补偿。
（七）实际安置面积大于应安置面积的，超出面积部分在10%以内的按照政府回购价购买，超出10%以上的部分按同类地段普通商品房价格购买；实际安置面积小于应安置面积的，差额部分按货币补偿标准进行补偿。
（八）被征收人选择置换住宅楼的，置换住宅楼面积以底层为基础；选择其它楼层的置换面积按相应楼层系数进行计算，多层住宅楼楼层系数为：一层1，二层0.9，三层0.85，四层0.95，五层1.05，六层1.1;高层（9层）住宅楼楼层系数为：一层1，二层0.98，三层0.97，四层0.97，五层0.96，六层0.96，七层0.97，八层0.95，九层0.99；高层（11层）住宅楼楼层系数为：一层1，二层0.98，三层0.97，四层0.97，五层0.96，六层0.96，七层0.97，八层0.95，九层0.95，十层0.95，十一层0.99。
（九）房屋安置顺序
安置房按拆除先后顺序选择，对安置两套或两套以上多层楼房的，实行楼层搭配，具体为选三层带六层，选四层带一层，选二层带五层。选择高层住宅楼安置两套或两套以上房屋的，由棚户区改造指挥部按照楼层系数制定搭配方案，并在安置区公布。
（十）各征收区域内的古树名木，任何单位和个人不得擅自砍伐、移植，一经发现将按照有关规定进行处罚，情节严重的追究法律责任。
（十一）被征收人弄虚作假的，经查证属实，一律不予安置补偿，造成的后果由当事人自行承担，构成违法的依法追究其法律责任。
（十二）签订征收补偿协议后，被征收人应当将被征收房屋的土地证、房产证等权属证明一并上交棚改指挥部，由指挥部及时送有关部门办理注销登记手续。
（十三）评估机构选定：由被征收人或被征收人代表委托具有宁夏回族自治区二级或二级以上房地产评估机构进行评估，如果被征收人对评估机构的确定不能达成一致的，棚改指挥部可以提供自治区二级或二级以上评估机构名单，由被征收人采取抽签的方式确定评估机构。
（十四）选择产权调换。被征收人房屋的水、暖、电、气、有线电视通讯等不予补偿，调换时按照原被征收房屋的同等条件无偿开通。
（十五）主房附房的界定（适用于平房、瓦房）：主房房屋标准层高不低于2.8米，进深不低于5米；附房房屋标准层高不低于2.5米，进深不低于3.5米，内墙抹光，简单装修；低于2.5米的库房等杂物房按简易房给予补偿。附房折算主房的系数为砖混1:0.7、非砖混1:0.6。
六、征收安置保障政策
（一）被征收人具有同心县户籍，并符合下列条件之一的，应确认为照顾对象：在征收公告发布前已获得县民政部门颁发的城乡低保证；家庭主要成员残疾（丧失劳动能力）并无生活来源的；伤残军人；五保户。照顾对象确认后应在征收地段张榜公布，广泛征求其他被征收人和住户的意见。照顾对象可享受以下优惠政策：
1、符合住房保障条件的，优先配租公共租赁住房。
2、被征收人属一、二级残疾人或烈士遗属，选择货币补偿的，按每户另行补助5000元；选择产权调换的，另行增加安置面积2平方米。
3、被征收人户口本有70岁以上老人或一、二级残疾人的被征收家庭，在规定期限内报名并完成拆迁的，可优先选择一、二楼层。
4、被征收人属一宅多户、一户多人、一户多代且住房面积小于100平方米等特殊情况的，经房产和土地管理部门核实在其它地方没有房产证和土地证，可通过政策照顾和开发商捐赠等方式提供一套公租房，确保弱势群众、困难群众住有所居。
（二）被征收人选择实物安置但拆迁面积折算安置面积不足50平方米且符合住房保障规定的，按照《同心县保障性住房管理暂行办法》办理。
（三）被征收人、房屋承租人要求房屋产权调换或重新购买房屋的，价款中相当于货币补偿金额部分可免交契税。
（四）征收涉及的初中生、小学生可以在原学校或者现居住地就近学校就读，学校不得收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。
七、附则
（一）征收企事业单位的房屋，房屋设置抵押的，其上级主管部门、金融及劳动社会保障等相关部门，应当负责解决房屋征收补偿安置以外的相关问题，确保征收顺利进行。
（二）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议或者被征收房屋所有权不明确的，由棚改指挥部报请县人民政府按照征收房屋补偿方案作出房屋征收决定，并在房屋征收范围内予以公告。
（三）对于被征收人要求过高，阻挠、影响绝大多数被征收居民利益，并在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的县人民政府，依法申请人民法院强制执行。
（四）本方案自发布之日起施行。本方案实施前已取得房屋征收许可证的征收项目，仍按原政策执行。
（五）本方案由同心县棚户区改造指挥部负责解释。
