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数据来源 / 华燕房盟RTC 地王频出，房价飞涨，2016年对于地产行业而言无疑是热闹的一年。截至6月29日，全国已经出现了205宗单宗地超过10亿元的高总价地块，其中国企获得107宗，占比高达54%，显然国企成了地王主要推手。 实际上在产能过剩，经济下滑的大背景之下，社会整体投资回报率下滑，民企投资意愿大幅降低。上半年，包括基建投资和制造业投资在内的固定资产投资同比增长9.0%，其中，民间投资出现断崖式下跌，增速创出2.8%的新低，分别比2015年和2014年下降了约7个和15个百分点。
这进一步表明，在地王争夺战中，国企扮演了主要角色。 5月27日下午，杭州滨江区奥体单元地块被万科信达联合体以123.18亿元总价、楼面价21575.78元/平方米竞得，溢价率为95.95%；在拿下该地块之后，万科和信达两方意见出现分歧，万科决定退出合作，并且要求员工删除在朋友圈发布的喜报。 社会整体投资回报率下滑的背景之下，国企为何激流勇进？那必然是有着更低的融资成本。2015年所有房企发现了一个好东西——公司债，一夜之间，所有房企都开始用起了这个工具，这个工具最大特点就是：利息极低，公司债的利息基本就是在4%-5%左右，而大量的国企和央企可以把这个数值压缩到最低。 举两个例子：今年初，保利地产发行的5年期25亿元公司债，票面利率仅为2.95%；7年期25亿公司债票面利率也只有3.19%。信达地产今年3月份发行的5年期25亿元公司债，利率仅为3.8%。 债务既是蜜糖也是毒药，在加大发债力度的背景下，房企负债率大幅上升。此前发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房企净负债率均值为96.09%，比2014年上升7.23个百分点，再创历史新高。 就在7月18号，债券市场“爆”了一个大雷。国家开发银行因为东北特钢债连续违约，6只债券总计47.21亿元实质性违约，这可是国有企业债券大雷，国开行一气之下，建议三会暂停辽宁省企业融资。虽然后面国开行有所澄清，但债务违约却是事实。此事件的关键在于，国企也是会违约的，而且违约起来更狠，规模更大。辽宁停贷事件为我们敲响了警钟。2016上半年，债券违约总规模超过200亿元，为去年全年的两倍。今年下半年债市迎来兑付高峰期，共有2.72万亿元到期规模，接下来杠杆雷会不会一个又一个接着爆呢。 另有数据显示，截至6月22日，今年以来房地产业发债规模超过4500亿元。其中5月，A股市场共7家房企发行了公司债，发行规模为180亿元，环比增长159%。值得注意的是，在发债规模上涨的同时，发债成本也在上调。其中A股市场上市房企公司债的票面平均利率为6.16%，相比4月增加了0.9个百分点。 这对高价拿地的房企而言都不是好消息，回过头来看，国企疯狂拿地有一些非理性成分。当前央企整合是大势所趋，不计成本的拿地或许是想在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。但这违背了市场规律，在市场已经大幅上涨的情况下，期望价格两三年内再翻一番有点不切实际。下图是按地价推导，上海三年之后的房价，比当前翻一番还不止……
今年下半年债市将迎来兑付高峰期，谁也不知道还有多少杠杆雷要爆，但可以肯定的是形势比上半年要更加严峻，这次，高价拿地的国企恐怕要吃苦头了。债市阴霾之下，谁来为高价地王接盘是个问题，反正民企在当前价格之上是不敢接的，要不然民企投资也不会断崖式下跌了，上半年轰轰烈烈的地王恐怕真要成烫手山芋了。 - END - 长 按 二 维 码 关 注 | 华 燕 房 盟 研 究 Huayan Research |
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