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（一） 最近几个月，房企都在打两场仗。 一场是营销战，抢销售、促回款、保现金流。 一场是融资战，找钱拿地、找钱还债、找钱续命。 涛哥说，在地产这名利场中，能逼死房企的，从来不是拿地难，不是销售慢，而是大债临头，手上却没钱还，想借也借不到 比如今年爆雷的上市房企中弘股份，11月12日发布公告称，公司累计逾期债务本息合计金额已经达到78亿元。 而在11月8日，深交所作出中弘股份终止上市的决定，中弘股份将于11月16日进入退市整理期，证券简称变更为“中弘退”，27万股民和众多基金踩雷。 曾经在京城红极一时的中弘股份，短短一年就陷入绝境，其战略和管理的失误是主因，但更重要的导火索却是当前行业融资难的现状。 （二） 高周转、高杠杆、高负债，是过去几年房企迅速扩大规模的秘诀，只要能不断融到钱，借新还旧的杠杆游戏就能玩下去。 然而很多人都忘了，金融机构总是"天晴送伞 下雨收伞"，行情好时房企大把的借钱，市场急转直下房企最需要钱时，金融机构却关上了融资的大门。 上个月，网上曝出某金融机构对地产客户的融资白名单，将房企分位A/B/C三类，不同等级对应不同的融资条件和成本。 房企白名单A类： 房企白名单B类： 房企白名单C类： 可以看到，具有国资背景的房企，很多都进入了金融机构的A类名单，享受较宽松的融资条件和较低的融资成本，而民营房企则需要承受较高的贷款利率。 最可怕的是，这家金融机构的白名单里，只有60家房企，而白名单之外的还有成百上千的地产公司，想借钱连门都没有。 （三） 中小房企融资无路，大房企虽然有借钱的实力，但境遇也是天差地别，融资成本的差距大到吓人。 比如今年10月引发行业关注的两笔融资： 10月31日，恒大宣布发行总额达18亿美元的优先票据，相当于125亿人民币，是今年房企业发行的最大规模的美元债。 恒大本次发债利率极高，其中5年期利率高达13.75%。而恒大在去年发行66亿美元债，利率才6.25%，一年时间发债成本就已翻番。 而10月22日，中海地产成功发行35亿元公司债，发行利率4.00%，创2017年以来房地产企业发行国内公司债最低利率。 一个高达13.75%，一个低至4%，两者之间，仅融资产生的利差就高达9.75%，而恒大2017年的净利润率也才只有11.9%，融资成本比净利润率还高，完全就是在给金融机构打工！ 11月6日，在中国不动产金融年会上，地产最强CFO吴建斌做了这样一段点评：
（四） 民营房企几乎都在高息借债，能借到钱的其实已经算是幸运儿，还有很多房企的借钱之路多灾多难。 例如富力地产2018年中报显示，其净资产负债率达到187.5%，债务重压下，富力一直在为融资奔波：
如果最终能融到钱还是好的，另一些房企融资受阻，割肉卖项目也是无奈之举。 比如10月华夏出售环京10宗土地，11月嘉凯城出售71万方的资产包，而收购方正是高喊着“活下去”的万科，他正在用自己的实际行动帮助同行们“活下去”。 （五） 能降价促销，能卖土地卖项目，这样的房企依然幸运，最惨的是那些连项目都跑不掉的。 在上一轮周期中，很多房企为了减少投入、平摊风险，都引入了合作开发模式，并且由于国企事业单位在土地市场的特殊优势，不少民营企业都选择与国企进行合作开发。 而到了市场下行时，彼时的蜜月却成了此时的毒药。 民营企业希望降价出货、快速回款，并且用多种方式融资，而国企往往不能接受亏损，宁愿拖着不卖等市场复苏，同时也无法接受当前的高成本融资。 这样就把民企逼到了很难受的地步，资金在项目里出不来，打折促销和借款融资都行不通，硬生生的被套牢。 在股市中，股票被套牢，等待其回升确实是一种可行的策略，而在残酷的地产圈，高资金成本的民营企业，真的等不起！ （六） 寒冬刚开始时，很多人天真的认为，调控是弯道超车的好机会。 到了现在终于明白，弯道超车是留给国企的，民营企业能“活下去”就真的不错了。 今天的地产行业，国企往往背靠实力雄厚的母公司，有源源不断的输血，有政府的信用背书，不管开发能力强不强，金融机构都是排着队上门送钱。 而民营企业融资难，不受金融机构待见，时刻走在资金链危机的边缘。 涛哥认为，民营经济是国家不可或缺的重要组成部分，民营房企中也有很多小而美的公司，为社会建设了很多高品质的项目，为实现人民的美好生活做出了贡献。 这一轮寒冬不知何时结束，房企的苦日子还将继续，地产行业的洗牌刚刚开始。 请尽量，救救那些民营企业吧。 |
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