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文/陈兴杰 前一段时间，南京集中出让10个地块，其中有8个是住宅用地。这是今年南京最大的一场土地拍卖。竞拍结果让人瞠目，8个住宅用地，有7个触发熔断机制，拍卖无效。这也是5月份苏州土地拍卖熔断之后，全国最大的一次流拍事件。 据说拍卖的现场很有戏剧性。拍卖九龙湖板块G23地块时，开发商齐刷刷举牌，报价迅速跳到达政府的30亿元限价。主持人连忙安抚：“大家要理性，好好考虑怎么举牌。现在大家都把举牌放下，擦掉报价，重新思考。”一般的拍卖会，主持人总是声情并茂地鼓动，唯恐价格之不高。这里倒好，主持人苦口婆心劝说要冷静，不要出价太高。土地拍卖会上，这绝对是咄咄怪事。 重新再报价，不出意料，多家开发商的报价再次突破政府限价。主持人大喊：“南京这么大，还有很多地，会有你们的。”开发商不管不顾，还是举牌，当天拍卖的7个住宅地块，都是这样当场熔断，中止出让。主持人现场感叹：“如果有人把政府推到不好办的地步，接下来的事情也就不好办了。” 造成这个“不好办”局面的，不是开发商，恰恰是熔断机制。南京政府出台熔断机制的前夕，苏州刚刚发生了土地流拍，争议很大。当时学界和业内都对此提出批评，认为土地拍卖熔断无法遏制房价上涨，还会推高房价。言犹在耳，南京方面一意孤行，推出新政。 为什么熔断机制会推高房价，它不是要控制土地拍卖价格，遏制地王吗？很多人的想法是：土地拍卖价格上升，开发商成本上涨，就把房价再往上调一调，最终由购房者承担。这就是“面粉贵了，面包涨价”的朴素认识，可惜这种观点是错的。房价上涨的根本原因是需求旺盛，供给受限，和开发商的拿地成本关系不大。即使开发商有免费土地，在当下的供需环境之下，它也不可能将房子打折出售。 事实上，地价节节攀升，正是房价高涨的结果——正是开发商预判，未来房子能卖出高价，资金回流没有问题，他们才敢于一掷千金，以惊人手笔在拍卖市场抢地。媒体总是惊呼：开发商拿地的楼面价比周边房价还贵，面粉比面包还贵，云云。事实证明，这些开发商的预判大多没有落空。房价上涨得太惊人了，开发商付出高地价也能赚到钱。 今年苏州和南京的房价快速上涨，从需求方面说，货币宽松的大背景下，民众收入水平还在上升，资本也在寻找避险品。前几年房价不涨的二张城市，逐渐呈现出价值价值。和强劲的需求相比，供给就显现出不足来。 据业内人士估算，目前南京住宅达到预售条件的库存，仅为2.4万套。按照去年销售记录，仅能够支撑不足3个月。这样的库存显然不让人乐观，一个小型需求爆发就足以抢购一空。此外，未来南京住宅用地的供应可能会大幅减少。上半年，南京出让土地的规划面积为467万平方米，全年可能不足1000万平米；对比去年1100万平米，前年1577万平米，这样的供地面积减少，趋势非常明显。 主持人一再强调“南京这么大，还有很多地”，很遗憾，开发商只能从政府手里拿地。由于紧缩的土地政策，政府把土地供给卡得死死。南京虽大，和开发商没什么关系。 一方面是需求增加，另一方面供给减少，未来南京房价上涨是大概率事件——这也是开发商不惜巨资，不惧雷线，急于抢地的原因。在房地产行业，手里没地，相当于士兵手上没有子弹，在市场竞争中将处于不利地位。土地熔断机制则给开发商提供了混战厮杀的机会。 正常的拍卖，开发商每一次举牌都意味着，一旦落槌，他就要付出真金白银代价，他想挫败竞争对手，要靠真正的实力。熔断机制却告诉开发商：价格喊得再高也无所谓，只要喊价比限价高，交易最终会取消，自己不承担后果，还可以狙击竞争对手。我出不起钱，拿不着地，竞争对手也休想得逞。 越是竞争激烈的市场，持此邪念者就越多。据说南京拍卖之前，竞拍的开发商都心知肚明，此番拿地的概率很小，因为很多人都抱着一个目标，我拿不到别人也别想拿到。这样不健康的行业内讧，完全是熔断机制一手制造的。 这一轮拍卖流产，接下来应该怎么办？近半个月过去，南京方面还没有应对措施。苏州5月份流拍，直到现在也还没有解决方案。这种事情确实很棘手。土地都已经规划出让，再次拍卖，很可能再次熔断，政府会格外尴尬。既然不让开发商价格竞争，用其他什么方式才公平呢，会不会诱发私下操作，权钱交易？熔断机制打乱了正常土地供应节奏，今年南京土地供应计划势必要受到影响，很可能诱发新一轮的房价上涨，这是对普通民众至关重要的事情。 南京方面应当废除土地拍卖熔断，加快供地节奏，这才是缓解房价上涨的正确方法。南京、苏州、杭州这些二线城市，市政部门也在互相看齐，胡乱学习。越是房价火爆上涨，地王频出，政府越应避免急病乱投医。 |
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