（一）宏观经济从各国或地区REITs发展的经验和教训看，推出REITs的最佳时期是国家工业化、城市化时期，GDP预期增速放缓，通货膨胀适中，利率水平较低，并预期在低位运行，全社会经济发展处于稳定甚至下行通道，服务业比重持续攀升，人均收入、消费以及城镇化率处于高位水平，具有购买力人群比重持续增加，整个社会步入消费型社会。GDP稳定增长为房地产投资提供良好收益预期，适度通货膨胀、较低利率水平、第三产业比重上升、消费人群扩大能有效刺激房地产投资和消费，这些因素综合起来能使REITs从建立伊始充分发挥稳定高收益的特点，并有利于培育稳健持续的投资理念。 表： 各国经济比较 | 国家 | 美国 | 英国 | 日本 | 新加坡 | 中国香港 | 起始时间 | 1960 | 2007 | 2000 | 2002 | 2003 |
| GDP增速 | 趋势 | 低速增长 | 低速增长 | 低速增长 | 低速增长 | 低速增长 |
| 数值 | 3% | 2.89% | 2% | -1% | -3% |
| 人均GDP | 趋势 | 缓慢增长 | 缓慢增长 | 缓慢增长 | 缓慢增长 | 缓慢增长 |
| 数值 | 23443美元 | 37425美元 | 32716美元 | 21691美元 | 23559美元 |
| 服务业占比 | 趋势 | 持续上升 | 持续上升 | 持续上升 | 持续上升 | 持续上升 |
| 数值 | 75% | 76% | 70% | 68% | 89% | 经济指标 | 人均消费 | 趋势 | 快速上升 | 高位企稳 | 高位企稳 | 平稳上升 | 平稳上升 |
| 数值 | 15620美元 | 29299美元 | 21289美元 | 12791美元 | 12865美元 |
| 25-64岁 | 趋势 | 上升 | 上升 | 上升 | 上升 | 上升 |
| 数值 | 58% | 53% | 63% | 58% | 59% |
| 城镇化率 | 趋势 | 新一轮快速上涨 | 新一轮快速上涨 | 新一轮快速上涨 | 完成 | 完成 |
| 数值 | 76% | 80% | 70% | 100% | 100% |
资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 （二）金融体系与房地产市场以金融市场为主导的金融体系市场化程度高，资本市场发展成熟、透明、活跃，金融创新环境宽松均将有利于REITs的创立，同时也为REITs将来产品创新提供了宽松的发展空间。 房地产行业稳健蓬勃发展。房地产市场供求相对平衡，商业地产需求旺盛，市场定价合理，房地产价格稳步攀升，房地产资产类别丰富，房地产投资回报率较高，这些都是促进REITs健康发展的重要因素。尤其是当房地产行业出现分化，住宅市场发展缓慢，饱和见顶，商业地产快速发展，步入成熟阶段，为REITs的诞生提供了行业支撑。 表： 美国、日本REITs发展的房地产市场对比 国家 | 美国 | 英国 | 日本 | 中国香港 | 房地产 市场 | 商品 住宅 | 供给 | 竣工套数持续下降 | 新开工数持续下降 | 新开工、竣工持续负增长 | 新获批动工数量持续下降 | 需求 | 空置率攀升 | 空置率上升 | 签约率下降、空置率上升 | 空置率持续上升 | 价格 | 价格负增长 | 波动下行 | 价格下跌，降幅扩大 | 价格下跌，降幅明显 | 总体 | 饱和 | 趋于饱和 | 逼近行业天花板 | 饱和 | 商业 地产 | 供给 | 供给充足，存量上升 | 供给量占比上升 | 供给量占比上升 | 供给占比上升，存量上升 | 需求 | 需求旺盛，存量上升 | 空置率下降，需求旺盛 | 空置率下降，需求旺盛 | 需求旺盛，存量上升 | 价格 | 空置率下降，租金上涨 | 租金平稳增长 | 租金平稳增长 | 租金上涨 | 总体 | 接棒住宅快速发展 | 快速发展阶段 | 启动快速发展 | 快速发展阶段 |
资料来源：中国REITs联盟，中信建投证券研究发展部 （三）法律规范 由于REITs是社会经济和房地产金融发展到一定阶段，由政府通过相关法律规范的设立主导的金融创新，因此法律法规的完善对于一国的REITs发展起到重要的推动作用。 各国在REITs相关法律规范设立方面，主要存在两种不同模式。第一种是通过专项立法和税法、上市规定相关法规相结合的模式进行立法，对REITs从组织结构、收入、资产、分配、负债、税收、上市等方面进行严格规定，如美国1960年通过了《房地产投资信托法案》专项法规，1960年《国内税收法案》对REITs税收作了专项规定，1986年《美国税收改革》对REITs税收作了较大修改，在美国REITs发展历程中，税收政策起到了重大的调节、规范和推动作用；德国早在1957年就通过了KAGG基金专项法规，新加坡在1999年通过了《集合投资计划守则》、日本在2000年通过了《投资信托法》、中国香港在2003年通过了《房地产投资信托基金守则》，这些都是专项REITs法规；马来西亚中央银行在1986年通过了上市地产信托法律框架时没有进行专项立法，主要是在公司法和证券行业法的基础上对上市地产信托进行规范，由于MLPT发展缓慢，经历了1991年和1995年两次修订后，马来西亚最终在2002年通过了专项立法——《地产信托准则》。另一种是没有专项立法，通过税法、上市规定、公司法等相关法律对REITs从组织结构、收入、资产、分配、负债、税收、上市等方面进行严格规定，如澳大利亚没有专门针对ALPT立法，主要通过税法、评估法、公司法和上市准则对ALPT进行规范。 表： 主要国家REITs市场概括及法律规范 地区 | 美国 | 英国 | 日本 | 新加坡 | 香港 | REITs首上市年份 | 1960 | 2007 | 2001 | 2005 | 2005 | 相关法律 | Internal Revenue Code | Finance Act 2006 | Investment Trust Law | Securities and Futures Act | Code of Real Estate Investment Trust | 组织结构 | 公司制 | 公司制 | 公司制或者信托 | 信托或者公司制 | 信托 | 现有REITs数量 | 202 | 22 | 46 | 32 | 10 | 最低出资要求 | 无 | 5万英镑 | 1亿日元 | 2000万新币 | 无 | 必须上市 | 否 | 是 | 是 | 必须遵循交易所规则才可上市交易 | 是 | 最低分红 | 应税收入90%；出售利得无最低分红要求 | 应税收入90%；出售利得无最低分红要求 | 净收入90%；出售利得90% | 税前收入90%；出售利得无最低分红要求 | 每年净运营收入的90%；出售利得依照信托契约规定 | 杠杆要求 | 无 | EBIT/利息高于1.25 | 只可向合格机构投资者借款 | 不超过资产价值35%；达到相应评级可提高至60% | 不超过资产总值45% | 股东限制 | 最低100名股东；前五大股东持股合计不超过50% | 前五大股东持股合计不超过50%；单一股东持股不高于10% | 无 | 若上市，至少25%的REITs资本由超过500位公众投资人持有 | 无 | 资产组合 | 75%资产为房地产或现金等价物；75%收入来自房地产，投资非REITs公司股票不得超过资产的10%；投资REITs股票不得超过资产的20% | 75%净利润来自房地产租金；75%资产用于房地产出租业务；至少用于3个物业；单一物业不超过资产的40% | 资产总值50%以上须投资于合格资产（证券、地产、出租权、债务、期票等） | 至少75%资金投资于能产生经常性收入的物业；除非计划持有至完工，不得投资于开发阶段项目；租金、分红或利息收入须大于90% | 必须主要投资于能产生经常性收入的物业；必须持有两年以上；不得投资于开发阶段或空地；可投资国外物业 |
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