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长租公寓ABS 正在发力。1 月10 日，长租公寓运营商魔方公寓设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募集资金总额3.5 亿元。这是中国ABS 发行历史上首单公寓行业资产证券化产品。 中国存量地产的投资潜力远不仅于此，其价值将通过真REITs（房地产投资信托基金）得以更大体现。正是在国内REITs 相关法规还未完善出台的背景下，ABS 和类REITs成为了一种过渡形态。 目前，国内个人投资房地产的主要方式是购买房产，且主要是住宅，而收益型房产，如零售、办公、酒店等，配置比例极低。而且购买房产资金占用大，流动性相对也较弱。 一款能飞的游戏,玩着真刺激
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 而REITs 恰能解决上述问题。一方面通过“基金化”或“份额化”将投资门槛降低，而且可通过公开市场的扩容解决流动性问题。另一方面，通过引入专业的资产管理团队，包括对各类存量商业房产的专业化运营，可以在控制风险的前提下为房产投资人提升投资回报。 2017 年国内REITs 法规政策方面或有实质性推进。德晟资本REITs事业部总经理车阳表示，在现有政策框架下，公募基金 资产支持证券计划将是国内REITs较为可行的模式。 首单公寓行业 ABS 资金向新的土地和建设涌入，存量地产的价值被远远低估了。 2016 年6 月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出要加大政策支持力度，鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。其中即包括支持企业发行证券化产品。 今年1 月魔方公寓发行的信托受益权资产支持专项计划，底层资产为魔方公寓分散在8 个城市的30处物业公寓（部分）的未来三年租金收入。以特定门牌号公寓为入池标准，入池房间共4014 间。 只要魔方公寓运营的这些公寓租赁情况稳定，有稳定的租金现金流回报，租约就可以打包成资产，以合适的价格通过证券化进行出售。 魔方公寓提供的数据显示，其2012-2015年开业房间数复合增长为102%，2013-2015 年营业收入复合增长为149%。整个公寓租赁运营行业正在经历爆发式发展，甚至有业内人士表示，该市场正从蓝海向红海转变。 一个值得关注的现象是，2016年，万科、中海、嘉华、阳光城、世联行等房地产领域“大佬”也纷纷公告布局或试水长租公寓。2016年7 月，世联行发布定向增发公告称募资不超过20 亿元，投入长租公寓建设项目，拟通过“房屋托管 标准装修 管理服务”模式，解决传统租房模式痛点。 而对于更多新兴的非上市公寓运营方而言，通过ABS 融资，可以大大降低其财务成本。 除了长租公寓之外，社区商业、办公楼、大型购物商业地产等都是存量地产的“金矿”所在，需要专业运营者“慧眼识珠”，通过专业提高其营运效率，从而提高收益回报（主要体现在租金）。 据了解，魔方公寓此单ABS 认购方有国有银行、地方银行和基金等金融机构。但目前交易所挂牌的ABS 流动性还较弱，且没有个人投资者参与。以租约为底层资产、租金为现金流回报的ABS，也被认为是类REITs 的一种形式。 在很多发达经济体，REITs 已经是一种相当成熟的房地产金融产品，向个人投资者开放，且具有很高的流动性。而国内REITs 才起步不久。 《“十三五”规划纲要》已明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。2016 年10 月10 日，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》进一步指出：“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。” 类 REITs 向真 REITs 的过渡 REITs 本质是一种证券，起源于美国。通过REITs，投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型不动产组合投资，获得不动产的投资收益。 REITs 的基础资产除住宅房地产和写字楼以外，还包括零售物业、医疗保健、基础设施、仓储、工业地产、酒店、数据中心等。 REITs 在中国起步较晚。2005年11 月25 日，领汇房地产投资信托基金在香港上市，是为中国的第一只REITs 基金。同年12 月21 日，越秀房地产信托基金在香港上市，成为第一只以中国内陆资产为交易对象的REITs。 由于国内缺乏相应公募基金和税收方面的配套政策，国内目前的实践只能被称之为“类REITs”。
据车阳观察，国内所谓的“类REITs”，实质是“资产支持专项计划”（也就是通常说的“ABS”）模式，即由合格证券公司/ 基金子公司设立资产支持专项计划，在公开市场发售专项计划份额募集资金，投资于持有不动产资产的项目公司股权，专项计划份额在交易所公开交易。 车阳表示，类REITs 和真REITs的不同在于，类REITs 不是完全意义的基于“资产”本身的证券化，特别是次级，在很大程度上是主体信用维持的类债性产品，与海外标准化的权益类REITs 有较大的差异。“这与国内投资人对‘固定收益’的青睐，以及缺乏对房地产项目的专业判断有关。而国外REITs在本质上是一种‘权益’，主要通过租金收益与资产增值来兑现权益的价值。”车阳表示。
而且，在车阳看来，国内已经发行的“商业地产资产支持专项计划”虽然被称为“类REITs”，但仍然属于“私募”范畴，并不具备海外标准REITs 的公开性和流动性等特点。 “万科和鹏华基金此前发过一单REITs基金，虽然是公开募集基金，但其投资标的属于非上市公司股权，不在证监会对公募基金所规定的投资范围之内，因此不具有可复制性。”车阳表示。 而类似国外资产的IPO 形式，作为上市主体在证券市场上流通，虽然是国际上主流REITs 的路径，但在国内审批体制主导下，在证券市场上推行，也非朝夕可就，短期 内难以大规模推出。 因此车阳认为，综合权衡，在现有政策框架下较为可行的模式是：公募基金 资产支持证券计划，即基金管理人将拟投资的房地产股权或债权，通过发行资产支持专项计划，转化为资产支持证券。 如此，证券化房地产股权或债券，并能衔接上公募基金产品的形式，通过公募基金实现了对底层物业的控制。公募基金的投资对象为专项计划份额非项目公司股权，而作为资产证券化产品的专项计划份额可视为《证券投资基金法》中的“国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种”，从而可以符合《证券投资基金法》关于公募基金投向的规定，在政策上没有障碍。 |
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