REITs研究中心 · · 2018-09-21 10:13:22优先级A档资产支持证券规模为4亿元，优先级B档资产支持证券规模为3亿元，权益级资产支持证券规模为5.1亿。元 2018年9月19日，“中信证券-阳光城长租公寓1号资产支持专项计划”成功设立。本单产品发行规模共12.1亿元，A档票面利率6.30%。本单产品由中信证券作为管理人和销售机构，中国建设银行、中信银行、晨曦基金和光大安石作为顾问。阳光城长租公寓专项计划系A股上市民营房企首单储架式长租类REITs，至此，中信证券的两家闽系地产商的REITs产品都业已发行成功。
项目亮点 （一）卓越的增信主体 优质的信用评级：该项目增信主体为阳光城集团股份有限公司和福建阳光集团有限公司，主体信用评级均为AA+，可以充分应对现金流波动风险。 领先的行业业绩：公司为福建省内龙头房地产企业、2016年中国房地产百强企业及成长性10强第一名、2017中国房地产百强企业第19位。 良好的财务状况：公司财务状况良好，营收规模、盈利能力等在2013-2016年间复合增长率均超过30%，未来发展态势非常良好。 （二）符合国家政策导向 党的十九大报告中强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。 住房城乡建设部、证监会等九个部委也专门制定了加快发展住房租赁市场的通知，明确提出了推进“REITs试点”的战略部署。 国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。此次阳光城长租公寓专项计划，是深圳证券交易所积极响应国家政策，推动租赁住房市场发展，践行促进金融服务实体经济的重大命题，促进住房租赁资产证券化的又一创新尝试。 （三）优质的底层资产 标的资产位于上海市浦东新区，地处上海市高端公寓别墅聚集区，周边住宅成熟度高，地理位置优越，医疗、教育等资源丰富，配套设施齐全。 标的物业估值为人民币12.15亿元，约为优先A档资产支持证券发行规模的3.04倍，可为优先A档提供有效支持。 基础资产在未来产生的现金流较为丰沛，物业净收入保持了对A档当期应付本息的最低1.30倍、平均1.47倍的覆盖。当期物业净收入对A档当期应付本息和B档当期应付利息保持了平均0.74倍的覆盖。 （四）严密的风控措施 本专项计划采用了多重增信措施来控制项目潜在风险，包括优先级/次级产品结构分层机制、标的物业抵押担保、租金收入质押、标的物业运营收入超额覆盖、阳光城集团的流动性支持和差额补足、福建阳光的流动性支持和支付权利维持费等信用增级方式。 此外，本专项计划设置了处置期触发机制，在重要参与人主体评级、物业估值、底层租金收入等出现下降或者违约事件之时，及时把控风险，保障投资者的利益。 交易概况 （一）方案总体交易结构概述 1、交易步骤 （1）信托计划设立：福州君凯作为委托人设立单一资金信托，信托计划总规模12.1亿元。受托人代表信托计划出资6.2亿元设立SPV1，SPV1出资6.2亿元设立SPV2。 （2）换股交易及专项计划成立：SPV1以其所持有的SPV2股权为对价，受让上海富利腾持有的上海征辛100%股权。认购人通过与计划管理人签订《认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托计划管理人管理，计划管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。计划管理人根据与原始权益人——福州君凯签订的《信托受益权转让合同》的约定，以募集资金购买原始权益人持有的信托计划受益权，成为信托计划的唯一受益人。 （3）发放信托贷款：受托人向盈标置业发放信托贷款。盈标置业将该款项用于偿还相关借款、日常经营等。 （4）偿还银行贷款：作为共同还款人，盈标置业收到信托贷款后，将偿还中信银行并购贷款.中信银行收到偿还的贷款本息之后，注销对标的物业设定的抵押权，盈标置业将标的物业办理抵押登记至受托人。 （5）标的物业出租运营：盈标置业通过与阳光城集团签署包租合同，将标的物业整租给阳光城集团，阳光城集团与上海臻汀利签署《委托运营管理协议》，委托上海臻汀利对标的物业进行运营管理。 （6）偿还信托贷款：专项计划存续期间，盈标置业将按照合同约定偿还信托贷款本息。 （7）底层物业资产抵押及租金收入质押：盈标置业与中建投信托签署《抵押合同》、《质押合同》，将标的物业资产抵押、应收租金质押在中建投信托，为《信托贷款合同》项下的主债权提供担保。 2、方案总体交易结构如下图所示： （1）换股阶段
（2）资产支持专项计划成立阶段
（二）退出机制 1、行使优先收购权 计划管理人根据《优先收购协议》的规定，授予优先收购权人按《标准条款》约定行使优先收购优先级资产支持证券的权利。 2、公开发行REITs 作为成熟资本市场的重要组成部分，REITs是同股票、债券、存款并列的第四大类配置资产，具有长期收益率高、收益稳定、与其他投资产品关联性小等优势，能够满足投资人的多元化需求。 3、市场化转化 寻找市场上的第三方投资者，例如产业资本、社保基金、企业集团、保险机构等投资机构，通过上述类机构的投资，实现专项计划的退出。 阳光城集团介绍 （一）公司基本情况 成立于1995年，阳光城集团股份公司（“阳光城集团”或“公司”）拥有逾20年的房地产开发经验，成功对应多个行业周期。并以1996年于深圳证券交易所挂牌上市，是国内首批上市房地产企业之一。 阳光城以“缔造品质生活”为企业使命，坚持面向合理自住需求，贯彻开放、合作、共赢的经营理念，依托“绿色智慧家”的产品体系和“精品物业”的服务体系，稳健运营、持续进取，努力实现“规模上台阶，品质树标杆”的发展目标，致力成为“高成长性绿色地产运营商”。 在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院组成的中国房地产TOP10研究组主办的2018中国房地产百强企业研究成果发布会上，公司凭借快速提升的企业综合实力及品牌价值，位列2018中国百强房企TOP20之列。 在销售型产品之外，阳光城集团于2015年开始研究长租公寓业务，2017年根据公司“三全“布局战略，阳光城加速了“全业态“产品的布局，正式在上海、深圳开始布局长租公寓试点，2018年开始发力长租公寓事业，未来主要在一线城市及核心强二线城市，发展中高端的长租公寓产品，致力于为中高收入白领阶层和青年精英打造通勤便利及高性价比的住宿+社交生活圈，预计每年规划发展1-2万间，5年内实现5-8万间管理规模，成为行业内有影响力的运营品牌，为住房租赁市场的发展与壮大贡献力量。 阳光城的 “三全”投资战略，即：全地域发展、全方式拿地、全业态发展。在现有布局战略的基础上，形成二线城市全覆盖的战略格局。同时开启多元取地通道，并积极拓展更多业态和加速全产业链布局，积极拓展产业地产及园区运营、经营性物业运营等业务。截止2017年6月，集团在手总土储规模达3000万平方，储备货值超4500亿元。 （二）主要业务布局 1、“3+1+X” 的战略布局 坚定实施“区域聚焦、深耕发展”的发展战略；坚持“3+1+X”（长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点）的区域布局，聚焦一、二线城市，同时将战略热点城市作为利润补充。 2、高效的运营管理 坚持“高周转、低成本”的运营策略，全面提升运营管理能力：（1）在项目开发上，在精准定位的前提下，取得项目后，快速开发，快速去化；（2）在产品结构上，已经形成了较为成熟的产品体系，并通过产品线的复制，进一步提高研发工作效率，有效降低研发成本。 3、精准的产品定位 重点关注刚性需求和首次改善需求人群，辅以合理的产品定价和灵活的营销策略：住宅（城市豪宅、浪漫城邦、时尚公寓、生态住宅）、商业（商务办公、商业综合体、星级酒店等）。 4、高成长性的业绩 2017年，公司销售额达915.4亿元，同比增长55.65%；房地产营业收入193.70亿元；2017年末，公司总资产达2,132.50亿元，较2016年末增加77.07%；净资产达305.70亿元，较2016年末增加61.54%。2017年归属于上市公司股东的净利润为20.62亿元，较上年同期增长67.64%。 （三）阳光城半年度净利10.31亿 同比增长214% 8月24日，阳光城发布半年报，公司上半年营收为152.08亿元，同比增长102%，主要系本期达到结利条件的房地产收入增加所致；净利为10.31亿元，同比增长214%。报告期，公司房地产业务毛利率27.18%，同比增加4.81个百分点，较2017年底增加2.61个百分点，盈利能力进一步提升。 4 部分参与方介绍 （一）中信证券 中信证券是国内最早设立资产证券化业务独立部门/团队，实现证券化业务专业化、系统化运作的证券公司。 中信证券于2006年1月成立了专门的资产证券化业务线，是国内最早单独设立证券化业务一级部门的证券公司；后因部门结构调整设立债务资本市场部（统一负责各类固定收益融资业务），但债务资本市场部仍设置专门的资产证券化业务团队，进行资产证券化业务的专业化运作。 （二）光大安石 1、中国房地产基金综合能力TOP1 光大安石是光大嘉宝股份有限公司与香港上市公司中国光大控股有限公司旗下最具规模的产业投资基金管理人与地产投资平台，以管理规模超过920亿成为中国最大的房地产基金公司，并已连续四年蝉联“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首。光大安石成功打造的自主商管品牌“大融城”也屡获殊荣，品牌美誉度和影响力皆不断提升。 2、国内领先的地产基金，具备良好的投资和投后资管能力 光大安石是国内领先的中国房地产基金管理公司，拥有资深的房地产投资运营管理团队和操作、运营房地产项目的投资管理经验。安石资管主要从事对光大安石所投资的项目进行投后运营、管理服务。光大安石具备良好的投资能力和投后资产管理的能力，了解和熟悉房地产市场，拥有良好的筛选投资标的，构建、销售金融产品和风控的能力。 同时，光大安石拥有长期的市场化运作经验，是中国发展历程最长的房地产基金公司之一，善于挖掘优质的不动产作为底层资产，并能够有效地将不动产底层非标资产转化为证券化投资工具。光大安石也是中国内陆在业务开展的完整性上，最接近黑石房地产基金的主体，有类似黑石房地产基金的机会型和债权型投资思路。 光大安石是公司与香港上市公司中国光大控股有限公司旗下最具规模的产业投资基金管理人与地产投资平台，并已连续四年蝉联“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首。光大安石打造的自主商管品牌“大融城”品牌知名度较高，影响力不断提升。光大安石成立的“首誉光控-光控安 石大融城资产支持专项计划”是中国内陆首单房地产私募基金的类REITs，也是我国境内不动产走入“PERE+REITs”的标志性事件。 |
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