深度图解：新派公寓类REITs的前世今生

早在2017年春节后的新年开工的第一天，新派公寓创始人王戈宏就在朋友圈晒出了他的新年愿望：

2017.2.3,开始奔跑着让更多青年安家在新派公寓的一年！

如今，王戈宏秉承着他的“3和30的哲学”，也逐步完成了他所规划的3种产品维度布局、4种模式尝试。像北京新国展店、成都的新派精品公寓、在南京与政府合作的人才公寓、与开发商合做的公寓等等。

当然最值得关注的还是是他对公寓资产证券化的尝试。

王戈宏在2013年创立新派公寓时发起设立了人民币1.65亿元的赛富不动产基金，即北京赛富睿智投资中心（有限合伙），期限3+1+1年，并以人民币1.3亿元收购了位于距离北京国贸桥仅800米的森徳大厦，共计12层，总建面5711平方米。

其后重新设计装修改造为新派公寓全国旗舰店，并专门委托给新派公寓的主体——青年乐（北京）企业管理有限公司（“青年乐公司”）进行运营。

当时新派公寓采用资产持有和资产运营主体分离的架构设计，构建了未来REITs的雏形。

用私募基金收购，6个月时间改造，4年来持有，最后做成一个类REITs让所有投资人退出，同时又为未来公募REITs的真正退出建立了架构。

这个闭环完成得十分完美

根据深圳证券交易所于2017年10月11日出具的《关于渤海汇金“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”符合深交所挂牌条件的无异议函》(深证函[2017]512号)，渤海汇金证券资产管理有限公司自2017年10月17日起正式向合格投资者进行推广

截至2017年11月3日，所有参与资金已全部汇入渤海汇金证券的募集账户，经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审验，本专项计划已收到募集有效认购资金人民币270,000,000.00元（恭喜王总）

本专项计划的资产支持证券具体情况如下：

资产支持证券发行目标规模为2.7亿元，分为优先级和权益级两档。

优先级资产支持证券发售规模为人民币1.3亿元；

权益级资产支持证券发售规模为人民币1.4亿元。

资产支持证券的期限为5年，其中前3年为运营期，后2年为处置期。

优先级资产支持证券评级为AAA，未借助第三方进行增信，体现了新派公寓自身优质的资产和优良的运营管理能力

该项目仍然采用了目前权益型类REITs产品的典型结构，即原始权益人设立私募基金，由私募基金直接或间接持有项目公司的股权。

同时由私募基金向项目公司或项目公司股东发放委托贷款，项目公司持有标的物业。专项计划发行资产支持证券募集合格投资者的资金，用以收购和持有私募基金份额，进而持有项目公司股权及债权，间接享有标的物业产权。

该产品的基础资产为私募基金份额，标的物业经营净收益用以分配资产支持证券投资人预期收益；基础资产的处置所得用以分配投资者本金。

新派公寓类REITs的核心结构是什么？

如上图所示，但需要了解的是，未来的债权退出，基本是可以靠公募REITs的散户的钱，如下图：

然而，当前结构的核心在于，资产虽然做了IPO，但是新派公寓依然管理着该资产，从房东变为管理者，而房东这个角色已经交给投资人。

2. 新派公寓类REITs的核心创新点

新派的创新点或者说不同之处在什么地方？

四年前买下这个楼时，有很多争议，因为对于资本界而言，购买重资产，年化回报率是很低的，看来这是一个不相容的思维。

都说长租公寓不挣钱，但新派建立了新的盈利模式，把重资产的部分进行资产证券化，轻资产的部分继续做管理，类似酒店模式，收7%~10%的管理费，另外根据资产增值发行了2.7亿，未来涨价到5亿，25%~45%可用于资产分红，这样品牌在未来就有了预期，这就是管理者和资产拥有的方式。

再次，就是挑战住宅资产持有，开发商做长租公寓必须董事长和总裁挂帅，否则对于经理人来说，KPI的压力比较大，地方的经理没有精力。

最后，新派公寓类REITs与其他ABS也有结构上的区别：

此外，新派公寓与开发商合作，有一个“破冰模式”，新派100%持有以后开发建设，进行租赁产品研发，但定位不再是家庭消费空间，而要做年轻人生意。

最后协助引入权益投资人，新派运营管理，做成类REITs。可见持有经营关键在于后续如何退出，及打通资产管理的价值通路。也因此投行思维和传统开发思维做不了这件事，投行思维关注租售比，但是一算就觉得划不来了，传统开发思维在于能否拆开来卖，这样一来，就难以坚持了。

新的思维一定投资思维和资本思维，这是放长远的，思维变了一切都变得畅通了。

作为首单长租公寓REITs，它的政策指向性意义要远高于其本身的商业意义。

从王戈宏在深交所挂牌仪式讲话中的7次感谢中，我们甚至可以回味到此单的个中艰辛。

当然也正如王戈宏所言：“一切过往，皆为序章！今天的敲钟不是终点，是新的起航。”

祝福，新派公寓

祝福，王戈宏

各位晚安

噢对了，忘了最重要的环节

大家如果对新派公寓权益型房托资产支持专项计划评级报告、计划说明书、风险揭示书的提示性公告，感兴趣，可以随时找我索要资料。