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王戈宏 赛富不动产基金创始合伙人 新派公寓创始人及CEO 我的题目叫轻重资产的博弈与资本逻辑。现在大家讨论比较多的是创新，现在国家谈创新，但实际上大家发现在中国也不需要创新，现在创新都是在变通，就是我变通就可以了。
第二点转型，现在大家都在转型了，轻转重或者重转轻等等，我们发现其实转型更多的不是在转型，是在换行。今天我就这个事情做一些探讨，但不一定对，希望大家多多指正。
当下最时髦的两个词，一个是轻资产，一个是共享经济。刚才林教授说的现在轻资产，连我们中国最大的开发商、全世界最大的开发商、中国的首富，像万达、万科所有的房地产公司纷纷在做轻资产，大家觉得为什么呢？都做轻资产了，谁来做重资产，重资产就变成了过街老鼠。第二，分享经济，好象人类从来都不愿意分享，资本主义像美国最重要的制度是私有化，我家这块地你不许进来，你要是进来我就开枪，我是合法的，我要非常私有化。但现在一定要分享，把我家公开出来给你住，把我的车给你开，现在人类进入一个非常奇特的状态。咱们中国进入到一个最好的时代和最坏的时代，就是人人创业，现在所有的大咖都在创业。我的好朋友创业，在网上贴出他的书法，写得非常好，他创业的创意信的书法就稍微差了一些，我调侃他，平时是不是都是临摹出来的，结果你自己要写创意信就出现瑕疵。
现在出现了误区，但是轻资产确实变成一个很热的话题，但是对不对？不知道。
我总结两句话，第一句话是重资产成了过街老鼠，好象以前我们做开发、做房地产做了这么久，以前开发商咱们都说很有钱、都是土豪。今天我看微信里有一个特别可笑的事，我们知道做车展有车模，所有的模特穿得很清凉。今天的微信里重庆一个开发商，找了模特，穿得非常清凉，看来卖楼这么困难，卖楼也需要动用姿色，也就是美女经济。看来这是一个寒冬，资本是寒冬，卖房也是寒冬，所以说重资产成为过街老鼠，这真是没想到。
第二点，轻资产成了追逐的时尚，咱们国人也非常有意思，任何东西只要一来就全部都上。所以说谁都不敢说自己是重资产，大家知道万科现在转型已经转得我不知道该不该说，你们知道现在万科的定位是什么吗？我相信很多人都不知道了，万达的定位是什么？AMC，有可能是电影院，刚才林总谈到的商业房地产，林总说得非常对，在中国人们以为做商场就是商业房地产，其实美国监狱也是商业房地产，以租金收益为基础的资产都叫商业房地产。咱们国内搞任何东西，无论是投资还是创业，一搞就是运动，这看来成为一种时尚和运动。
这就是对现在转型成风尚的几个点，大家应该都知道，第一是全面轻资产，第二是全是O2O，美国没有线上线下的说法，中国人创造力很强，可以创造很多新词出来，泰囧、港囧等等，现在死了一大片O2O，物业公司跟母公司之间，万科如果物业丧失，万科的资产等于没有万科物业值钱了，万科物业本来就是不挣钱的东西。所以现在千万不要谈挣钱，一挣钱你就不值钱，所以现在一定要不赚钱你去赚钱才是值钱的。
互联网 ，作为我本人来说，我到现在没有搞懂互联网 ，其实我们做具体产业的人，确实很难理解互联网 ，像我们刚才谈到的，最近我们听到很多90后的孩子们说了很多概念之后，我说我们不懂，他说听不懂才对。确实是这样的，现在全世界最牛的公司，在当初刚刚成立的时候，都是别人听不懂，像FaceBook、Google其实也一样，真是这样。所以现在我们可爱的90后们说出非常可爱的想法，比如说出巨大的星系，你到底该不该信？你该信，如果你不懂，万一它成了很大的公司。以前很多的独角兽，现在在写尸检报告，著名的独角兽都变成尸体了，现在很多东西不能下定论，也不能根据常识去判断，要赌，中国人赌性就出来了。
接下来是全民的联合办公，中国人民现在一夜之间突然又愿意联合办公了，都讲公司文化，都要私密性，每个公司不一样，因为联合办公最重要的一件事，我问大庆这帮朋友说，互相挖人该怎么办？这是一个大事，我去美国，我正在倒时差，如果说得不对的地方，千万不要以为说的是我的心里话，可能是在胡言乱语。Wework办公环境非常小，都是小隔间，最小的隔间只有1平方米，我问他们Wework为什么这么值钱，为什么在美国这么火，我问他们在中国会怎么样？Wework的一个发言人让我觉得很震撼，他说第一，Wework在美国的成功在中国不一定能复制，第二，Wework为什么在美国能成功？因为美国有30%的职员是自雇职员，我一个人就是我的公司，像搞计算机的、软件的、设计的、通讯的，我就一个人，我不需要很多人。他说你们中国未来有没有可能有很多这种？我说有，中关村现在有很多创业者包括艺术家，因为Wework在美国的策略是占据着所有最好地段的最好位置，像曼哈顿，。我一个朋友在里面，成立一家公司，现在融到A轮了，之后马上撤，因为Wework算了一笔帐，当超过3个人的时候就不划算了，Wework的一个桌子的评效，比周围同等物业贵了50%，所以Wework不是孵化器。
另外就是海外投资风潮，再就是新的多元化。中国以前一直想专业化，万科因为专业化变成世界老大，现在又说多元化，到底谁对谁错？不知道，再就是房地产公司基金化，地产基金能不能做？我们都不知道，这是我们讲的风尚的几个方面。
另外现在国内所谓的轻资产，什么叫轻资产？这里面需要一些定义，O2O叫轻资产，因为它什么都不是，本来什么也没有，当了一个轻资产。物业管理，不知道叫不叫轻资产，算它是吧。但现在二房东不叫轻资产。其实轻资产刚才林教授也说了，林总也说了，轻资产真的是什么都没有，资产不在你手上。我们知道酒店像世界著名的五星级宾馆，香格里拉是真正的轻资产，但是二房东是要租这个楼，你的租金要超过你所有的营业收入的70%，你是不挣钱的，因为你第二步重在你的装修投资，电器投资、家具投资，基本上占营业收入的10%，你的利润是0%，所以如果二房东叫轻资产的话，是不合理的，其实是重资产，轻资产就是收管理费，什么都不要。
刚才我说了，都做轻资产，那么谁做重的？刚才我也提到这一点，国际上的标准的轻资产就是五星级酒店，大家知道五星级酒店非常牛，我们的房东要跟他谈条件，像W酒店、香格里拉，他们就按照我的标准做，按照我的要求做。所以咱们知道的五星级酒店是不亏钱的，无论怎么样收营业额点数，旱涝保收的，在中国倒霉的是大房东。房地产持有人才是重资产，持有人怎么挣钱？真的不能靠运营挣钱了，得靠上市，靠运营的固定回报。
轻资产在中国的悖论，其实开发商本身就是轻资产，我有一个朋友从中国做开发商做到德国，在德国预售超过50%才可以开盘。在德国不需要钱做开发的，你只要有钱来做融资和前期运作就可以了。上海万科城市花园只用了1千万就开盘了，当时贷款很容易，开发商就是销售公司，拿地然后卖掉，什么也没有，不持有不叫重资产。所以开发商说自己是重资产，我觉得真的是蛮可笑的。不得已持有所以叫重了，其实是轻了。咱们谈会计报销，他就是销售，销售完了就完事，如果一持有，他的报表一定很难看。其实二房东是重资产。
真正的轻资产就是品牌输出，但是做品牌是很难的，你要知道这个牌子要花很多钱。所以说麦当劳、可口可乐，一夜之间把厂烧掉，第二天同样可以开出来，这叫品牌。
我们的理解刚才谈到REITs这一块，包括金融，没有金融结构的创新，就没有真正的轻资产，所以轻资产第一靠经营品牌，第二是如何把重资产甩给别人，这是一个非常重要的事，为什么别人要你的重资产？咱们叫同理心，轻的挣钱重的一样挣钱，大家才能打配合。所以REITs第一是刚才林教授讲的，第二，双方是一个共盈体，双方是寄生体，双方只有互相都挣钱了，才能买对方的帐，这样才有价值。
所以说，我谈到现在，中国所谓的像我做公寓这个行业，被雷军投了之后变得这么热，以前如果你不做公寓都有点不好意思说你做什么东西，现在做Wework，一个是住，一个是办公，变得非常火爆，现在大量的模式是二房东模式，这是一个重资产，但是由于把它变成轻资产了，最近我们聊的时候，我们同行也在谈问题和困境，现在中国所有的公寓其实都是不挣钱的，我可以说除了我的CBD，我的故宫店挣小钱，我的CBD挣大钱，因为那是一个私募REITs。二房东模式怎么来的？从如家、汉庭、七天，一夜之间，动辄上千家在开，现在他们在中国有两万间酒店了。现在他们要转型了，为什么？做二房东想要赚钱的前提是什么？成本，你要把大房东当傻瓜，周边一栋楼租金每平米如果5块钱，我为什么给你2块钱，所以大房东现在纷纷到期解约了，现在如家、汉庭、七天。未来在北上广深连锁酒店将会消失了，因为如果是二房东模式做不起，大房东都是聪明人了。比如说现在酒店一天租你2块钱，我们公寓上去2块5，Wework给你4块钱，这不算过分，过分的是整形医院上去给你6块钱，月子中心上去给你10块钱一平米，一个比一个暴利。我认为中国未来北上广深最牛的是核心地段的房东，大家要敢于做房东、买楼，一定会有人找你，从2块钱到10块钱翻了五倍。70%和0%，如果你的拿房成本拿收入的70%以上，比比皆是，现在大部分在80%。
刚才我谈到核心地段不可能再有经济型酒店了，差价模式一定要做，差价模式盈的核心是什么？就是你产品的溢价空间，CBD的新派公寓，我租金比周边贵了2500块钱，贵了50%，这个产品愿意让别人付出更多的钱住在这里，产品成为盈利的关键点。
真正轻资产的核心是什么？第一，确实有品牌，要想把商业地产做牛，真的就得靠牌子，而不是靠资产。
资产证券化刚才说过了，资产的份额化，如何把重变轻，轻重如何打配合，在中国说了证券化的变通，国人并不缺创新，咱们不用创新，变通就可以了。
我们把重资产事先份额化，我们所谓的私募REITs，这也是没办法，为了好听只能叫REITs，其实不是REITs。第二，叫众筹，我看现在的众筹现象，众筹很牛，现在众筹极其火爆，想灭掉所有的行业，这是蛮厉害的，还有一个其它，我现在不知道还有什么变通。
一个关于众筹的微信，大家看到了吗？前天刚刚发出的微信，标题非常吓人，众筹将血洗所有行业，最近的传统媒体转向新媒体之后，有一个非常牛的事情，就是标题都是极其可怕的，标题党就变得很重要，内容一般，但是标题一定要极其重磅。咖啡众筹，第一，你投资60万，我给你60万的咖啡卡。第二，你是两百分之一的股东。第三，我们承诺5年不倒闭！一年亏500万，5年最多亏2500万，一亿的盘子就赚钱了？
因为我在美国研究REITs，林教授也研究了十年，我觉得他今天讲研究最生动、最前沿。我想说一句话，我的社科院的博士导师是孟晓苏，他说在中国房地产没有什么创新，如果有REITs创新，没有REITs就没人能创新。我做了大量研究之后，我发现其实没有REITs就没有美国的商业房地产，大家可以看一下，沃尔玛是最大的私募REITs，细节我就不说了，因为时间有限。麦当劳也是一个地产巨头，类似于REITs，我们去美国购物，很多大的商场都是由这家公司控制的。连锁公寓，在美国是非常牛的REITs，金融危机期间，大家没有房子了，住在公寓里，公寓的收益在危机期间非常非常高，他们讲REITs绕过了金融危机。写字楼其实都是REITs，否则写字楼没法做。林场，我们所有的树林可以变成REITs，房地产证券化，其实在美国叫资产证券化，资产证券化不叫房子，是资产，林场是资产、树是资产，下面还有更绝的。仓储，我们在国外有非常多仓储REITs，大学生宿舍，把宿舍每一个床变成床位，很厉害的REITs。银行间的，把你的贷款合同打一个包卖掉做一个REITs，做得非常好。通信塔，中国移动、中国联通可以把发射塔卖给大家，那样很挣钱，因为你的手机费就是收益。监狱是个REITs，美国政府基本不盖监狱，有投资商盖监狱之后租给美国政府，政府从犯人身上收钱，有固定回报。帝国大厦、大学生连锁公寓都是REITs。
没有金融工具，中国轻资产就没有踏实的未来，为什么？刚才我说了，大家谈到了做经营需要楼，如果轻资产没有楼怎么做？所以基于房子的轻资产必须得有楼，如果没有金融工具，没有楼怎么做？所以做连锁最重要的成本是租金，如果租金不证券化，不把它转移掉的话，你不可能做连锁。所以我们看电影泰囧、港囧，我觉得中国的轻资产是楼囧，这是很大的问题。
刚才我谈到人类从来没有如此愿意分享，刚才谈到的Wework、轻资产，这个里面什么是轻资产，Airbnb、Uber、滴滴，轻资产核心竞争力是烧钱？谁能烧出垄断现在就成了。重资产是什么？Wework直接告诉我说，我们不是轻资产，我们是重资产，第二是大庆的Urwork，途家要装修，要重资产。重资产靠什么？我们分享的是桌子和床的使用权和它们背后的故事。所以说这个故事是很值钱的，因为桌子和空间是一样的，所以现在我们关键是怎么烧钱，烧得好就有溢价，这靠什么？其实还是靠产品。
谈到今天的话题旅游业，旅游业曾有的分享模式，TimeShore，现在不死不活。依然没有根本上解决轻资产获取重资产的楼囧的问题。所以分享经济中凡是需要经营场地的轻资产一样面临楼囧，其实这个问题现在无解，所以大家都在谈轻资产，没用，有点扯淡，真的要变通，要想办法，能颠覆吗？我有一个探索，我不知道是不是对，基于商业尝试才叫颠覆。现在总在说尝试投资，其实尝试就是人类的本质，就是人性是什么，第二是他说的同理心，为什么你挣钱不让我挣钱？我们大家都挣钱才行，现在是我挣钱你别挣钱，把你灭掉，众筹是血洗所有的人，当你血洗之后其他人干嘛去了？所以我特别不赞成血洗。彻底的轻资产才叫轻资产，你完全变成品牌了，你的品牌是价值，香格里拉光一个牌子可以值10亿美金，可能还不只。我们中国哪个做商业的牌子可以值5亿美金、10亿美金。现在Wework值得100亿美金，一个单词就值100亿美金。
重资产大家都把它当做过街老鼠，帮助万达成为首富的是它的楼，万达轻的部分我们不知道该赞美什么，万达的楼是很厉害的，所以把它变成首富的楼都不要了，要关门了，所以彻底的重资产一定要做起来，但是这真的是遥遥无期，我们需要集体的智慧。现在过渡的模式是二房东模式，二房东模式是没有未来的，但是我们可以变通。
我们新派公寓的探索实践，我们做一些不同的东西，我们轻重资产的资本实践二元结构，就是我们所谓的私募REITs，其实我们在做的时候，我做了一个基金，我做了一个管理公司，我实现了两方面都挣钱，两方面都收益。这个模式是我最挣钱的，因为我的轻资产没有花一分钱装修，我的房子租出去三个月，满足之后所有的资产放在轻资产，到年终再给重资产分红，如果一年收1千万租金年终把其中一半给轻资产，另外北京银行跟我签了一个约，只要我这边的合同签完之后，北京银行把租户一年的钱打给我，我给租户13个月，分期付款的手续费4.5%我来付，比贷款利息还要低，所以我玩的是现金流生意。
所以说我做的两个东西，我保密，这里我说两个点，第一点，我的轻资产部分，我的IR三个月就完成了全年的营业额收入，我的重资产部分，LP，每年年化回报率13%，已经非常高了。
我们的品牌实践，我们不叫房子，我们说我们是新的生活方式，家和社区。品牌实践里面，我们做了两个书，一个白皮书，一个橙皮书，我们把品牌的标准做好了，因为做品牌一定要做标准，不光是做品牌和概念，要做情怀。我们做独特的4S理念。
设计实践，我们叫精细化的品质居住，这个楼收购前是这样的，就在百子湾路，靠近三环边，我们请德国设计师把楼改成这样，很扎眼。未来设计将是很重要的要素，人们将会对设计越来越看重，设计将越来越值钱。这是我们改完之后的景观，我们之前去过，这个楼的设计我们还算OK。我们的智能化实践，我们叫拇指化的智能居住。我们去过美国一些企业交流，显示了我们新派的APP，我们其实是很先进的，我们这里实现了开锁，实现了缴费，实现了社群，这是我们第一代，用得非常好。我们还有第二代，第一代的智能化，第二代我们已经实现了整个智慧生活的生态控制，我们马上升级。所以我说我们在做的时候，如何做轻，有独特的让客户有黏性的代表未来的东西在里边，刚才是我们的智慧化的实践。我们接下来推出的新派公寓的左邻右舍，我们的客户群70%的海归，50%的硕士以上，65%的高颜值单身女性，所以她们的支付力很强，中国GDP真的不能靠男人，要靠女人，一定是这样的，因为男的不消费，我们这里付全款的，不砍价的全是美丽的女性，女人万岁！月收入都是在人民币2万以上，金融、媒体、创业等精英，这个社群不是你造出来的，社群只要有了同质化的人群，就有了社群的价值。这是我们社群的真实照片，我们叫有范儿的星派，我们这里还有一个是淘宝的模特，她所有的照片在我们公寓里拍的，她说我不用照片，我一年的收入是80万，就是拍照片，拍衣服。新派公寓将会推出新派左邻右舍APP。
我们觉得未来空间消费，像咱们联合办公、联合居住等等的联合，我觉得未来叫空间消费，不是一个家的概念，不是一个办公室的概念，消费什么？这次我去美国的感受，其实未来做这个领域最值钱的是消费的科技、消费的设计、消费的社群，这三个词是我自己的体会，我以后会做总结。
所以说我对这次我的演讲的总结是什么呢？我给这次大会的贡献，早上大家听的是情怀，听的是美好的度假，下午听的是金融和枯燥的数字，但是我觉得我们应该做一个很重要的真正的关注是什么呢？轻资产要更轻，要想办法做品牌，重资产要变轻，怎么去变？我们要去拥抱重资产，要去改革重资产。 更多精彩，敬请期待。。。
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