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2016-07-27 港西新城微生活 巩小姐提出要求翻修费用应楼上、楼下各付一半，因楼下是受益者。
楼上漏水维修费，能要楼下分担吗？
巩小姐于1997年买入某庭园一物业，前几天巩小姐接到管理处主任的电话，说巩小姐的楼下反映巩小姐的洗手间漏水，想叫巩小姐将整个洗手间地板重新返修一次，并说漏水的原因是该洗手间防水措施没弄好。巩小姐则认为应该属于发展商的责任，因为发展商当时没有弄好此措施。管理处主任也承认发展商当时修建时忽略了这个问题，但说发展商交给巩小姐时是毛坯房，无此责任弄洗手间的防水措施。随后巩小姐又提出要求翻修费用应楼上、楼下各付一半，因楼下是受益者。 那么，楼上漏水的维修费用应该由谁承担？可以要求楼下分担吗？
楼上漏水经常会造成业主、住户之间产生纠纷和矛盾。互谅互让，妥善处理有利于维护业主、住户年期和睦共处的相邻关系。因此，在《中华人民共和国民法通则》的第八十三条明确规定：“不动产的相邻各万，应当按照有利于生产。方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风。采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损大。”由楼上漏水产生的物业管理纠纷责任适用于民法中的过错责任原则来判定责任。
过错责任原则以过错为要件，因当事人一方的过错造成的后果，就由过错者承担责任负担费用；没有过错就没有责任，那么费用的承担就适用公平原则，可以向巩小姐所提出的那样，由当事人公平分担。因此，要确定巩小姐洗手间漏水翻修费用由谁承担，首先要弄清造成洗手间漏水的责任的归属，是发展商、设计商或承建商在设计建造房屋的质量责任，还是业主及装修者的责任？按照因果联系的归责原则，发展商如果按照购房合同的规定交给业主的是毛坯房，发展商、设计商或承建商是没有义务处理洗手间的防水、防漏措施的，而处理洗手间防水、防漏措施就是业主应在装修中的义务和责任。即使发展商处理好了防水、防漏措施，业主在装修时也可能会破坏防水、防漏层造成洗手间漏水的隐患。因此，管理处主任所说的发展商无此责任弄洗手间防水措施是合理的。
既然发展商交付给业主的是毛坯房，业主在装修时就必须采取有效地防水防漏措施。现在洗手间漏水的原因显然是业主装修中未做好防水、防漏措施的必然结果，这是业主的过错和过失。因此，从因果联系和过错推定洗手间漏水的翻修责任必然要由业主巩小姐自己承担。由于巩小姐的洗手间漏水给楼下业主、住户造成了妨碍或损失，楼下业主、住户按理应当要求巩小姐承担漏水的责任，停止、排除洗手间漏水的妨碍或损失。
按照物权法中的建筑物区分所有权法律制度以及我国的司法实践，业主购买房屋是由房屋自己独立使用的专有部分和与其他业主共同拥有的共用部分所组成专有部分的共同壁、楼地板及专有部分的管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的业主共同负担；但修缮费用是因可归责于业主的事由所发生的，由该业主负担。因此，巩小姐洗手间漏水是可以归责于自己装修中未处理好防水防漏措施造成的，显然应由巩小姐自己承担翻修费用，楼下业主、住户自然不应该承担巩小姐洗手间翻修的费用。如果巩小姐不及时翻修，楼下业主、住户可以以巩小姐洗手间漏水侵害了合法权益为由向法院提起诉讼，依法法院可能做出不利于巩小姐的判决。
本文原载于《现代物业》2003年第2期  |
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