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编者按： 物权法司法解释公布时间不短了，新的司法解释公布，也就意味着今年民商法考研很可能会涉及到。那么究竟应该如何把我这22个条文呢？究竟那些需要掌握，那些不需要掌握，笔者并非命题人，所以不敢妄下判断。但是就华政民商法专业课考题难度而言，关于本司法解释，只需要掌握到如下程度，也就差不多了！宋体字是物权法司法解释（一）原文，【关联法条】是把与此有关的其他规范条文罗列；【法条分析】是由笔者对该条的理解。由于时间关系，目前只写了第1-8条，剩下条文估计会分两次完成，希望大家给我们多提提建议。祝大家复习顺利，梦圆华政！剩余部分，也会在本公众号发布！ 物权法司法解释（一）解释 为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。 【法条分析】 本条是程序性规定，为方便纠纷解决，在行政案件中，但凡涉及不动产物权归属的，应当一并解决，不得另案处理。 第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 【法条分析】 1.这是民事诉讼法上典型的确认之诉，要求法院确认权利归属。【借此机会可以把民诉法中诉的种类一并复习下，如果记不起来，请自行翻阅教材。】 2.本条适用前提是不动产登记簿与真实权利状态不符，这里所称的“真实权利”是指物权权利状态（例如所有权人、抵押权人、建设用地使用权人等），而不包括债权人。因为不动产登记的权利人仅限于对不动产享有物权者，享有债权者不在此列。 第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。 【关联法条】 物权法第十九条第二款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 【法条分析】 本条所强调的是，即使异议登记因异议后10天之内没起诉而失效后，异议人仍然可以起诉，因为基础的民事法律关系依然存在，问题还没有解决。作为复习者，应该按照如下步骤准备： 1.为什么要这样规定？ 2.关于这点，可能会怎么考？ 关于第一个问题，这条文总结下来就一句话，异议登记之后没起诉，异议登记失效，然后异议人仍然可以起诉维权。要理解这一点，就要从异议登记制度目的谈起，我们知道异议登记目的在于使异议人通过异议将被异议的标的物处于权利状态不明确的境地，从而实现使被异议人不能自由处分异议标的物之目的。由此可见，异议登记的目的有点像诉前保全，而我们知道诉前保全制度并非由法院决定的，而是由诉讼当事人自己决定的；换言之，诉讼当事人也可以不申请诉前保全，同理，也可以不申请异议登记；转而直接起诉。如此大家就明白了，异议登记并非起诉的前提要件，而仅为异议人胜诉后课获得执行。如此才有了本条规定，即使异议登记后15天内没有起诉，也仅仅使被异议人获得自由处分标的物的资格，并非使异议人丧失起诉的机会。 关于第二问题，最有可能问的是，如果异议登记后15日内没有起诉，那么异议人还能起诉吗？此时立刻你就要想到这可能会出案例题，然后编一个案例，然后把案例解决了，这样你的复习就成功了。你准确地将异议登记与诉前保全联系起来，帮助你理解了本条规定，然后你又抓住了本条考点，编出了案例并予以解决，复习完全透彻。 第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 【关联法条】 物权法第二十条第一款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 【法条分析】 本条与物权法第20条第1款并无本质区别，唯一区别的就是将预告登记的适用范围从所有权扩展到他物权（如建设用地使用权、地役权、抵押权等）。在本条司法解释发布之前学理上已经有学者通过类推解释之方式达到本条规定之目标。此外，需要注意的是，即使预告登记范围已经扩大，但动产买卖依然不得适用。 第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。 【关联法条】 物权法第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 【法条分析】 虽然预告登记效力强大，但需要注意的是，在完成所有权、他物权登记之前，与预告登记并存的只有一个债权，或者说登记的客体仅仅是一个债权，预告登记的目的就是为了保障债权能够实现，如所有权移转给买受人、抵押权能够设立等；由此可见，债权是根本，登记是保障方式，一旦债权消灭，那么保障方式就毫无继续存在之必要。这就是物权法第20条第2款规定之原因。那么如何才能使债权消灭呢？这样我们就联系到债权消灭之原因：基于合同产生的债，那么合同无效、被撤销肯定导致合同不存在，如此债权也就消灭了；除上述合同本身效力瑕疵外，还有债权人免除债务人之债务，也足以是债权消灭，债务免除也就是债权人放弃债权。 最值得注意的一点是，合同被解除，会不会导致债权消灭呢？目合同解除的法律效果采纳的是债权债务关系转换说，也就是说合同并未直接归于消灭，而是债权债务的内容发生180°转向。既然按照学说规定此时债权并未消灭，此时司法解释为什么却直接规定认为合同被解除后，债权就消灭了呢？ 此时可能有两种解释：1.最高人民法院采纳的并不是债权债务关系转换说，而是直接效力说，解除直接导致合同消灭；2.最高人民法院采纳虽然是债权债务关系转换说，但囿于预告登记之目的，即使债权没有消灭，但债的内容已经发生变化，没有必要借助预告登记保障债权实现，因此视为合同债权已经消灭，从而使预告登记消灭。 第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。 【关联法条】 物权法第二十四条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 【法条分析】 因为机动车、船舶也是动产，所以根据物权法第23条规定，买卖机动车船舶等，一旦交付完毕，受让人即可取得船舶所有权。此时，如果允许转让人的一般债权人（即非以交付并已转系争机动车、船舶所有权为内容的债权人）视为物权法第24条所称的“善意第三人”那就是说，即使受让人已经支付对家并取得占有，只要他还没有完成登记，那么转让人的债权人可以就系争机动车船舶等主张优先受偿，这显然已经违反了物权优先于债权的原理，使物权人处于极度不利的状态。 另外，关于“不得对抗善意第三人”应做如下理解：因为对抗申请人已经取得系争动产之所有权，囿于物权优先于债权的原理，所以能对抗申请人的只能是物权人，此外因为动产上不能创设用益物权，所以这里的物权人只能是所有权人、抵押权人、质权人、留置权人。下面分别想出一个示例，以便大家加深学习与理解： 1.不得对抗善意的所有权人。 示例：甲把目前出租给乙使用的汽车以指示交付的方式卖给了丙但未办理登记；在丙实际占有该汽车之前，乙把该车出卖给了不知情的丁，丁把钱交给乙之后开车离开。请问：丙可否主张对抗丁，要求其返还该车？ 2.不得对抗善意抵押权人 示例：甲把目前出租给乙使用的汽车以指示交付的方式卖给了丙但未办理登记；在丙实际占有该汽车之前，乙从丁处借款5万元并把该车抵押给了不知情的丁。后乙无法按时还款，丁要求拍卖该车，丙拒绝。请问：丙可否主张对抗丁，拒绝拍卖该车？ 3.不得对抗善意质权人 示例：甲把目前出租给乙使用的汽车以指示交付的方式卖给了丙但未办理登记；在丙实际占有该汽车之前，乙从丁处借款5万元并把该车质押给了不知情的丁，丁将5万元借款交给乙后驱车离开。后乙无法按时还款，丁要求拍卖该车，丙拒绝。请问：丙可否主张对抗丁，要求返还并拒绝拍卖该车？ 4.不得对抗留置权人 因为留置权是法定担保物权，所以即使留置权人知情切已经完成登记，也不能对抗之。 第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。 【关联法条】 物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 【法条分析】 在物权法司法解释出台之前，物权法第28条所称法律文书必须是能够直接确定改变物权归属的文书才行，最常见的就是确认之诉的判决书。因此凡是能够直接确定改变物权归属的法律文书都行，不以判决书为限，还包括裁决书、调解书、裁定书等。所谓“直接确定改变物权归属”就是指本条司法解释所称改变原有物权关系的意思，因为物权关系就指物权的归属关系。如此以来就可以理解本条司法解释的具体规定。 第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。 第二十九条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十六条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 【法条分析】 这一条不过是对第7条所规定法律文书效力的再次确认，这些法律文书将直接导致物权的变动，不需要完成相应的公示要件（交付、登记），权利人就已经取得物权。因为已经去取得物权，当然可以主张物权法第34-37条所规定的物权保护。 |
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