为套取银行贷款而签订的房屋买卖合同效力-案例分析

lwdalian 2016-07-30

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为套取银行贷款而签订房屋买卖合同效力-案例分析

案件基本信息

1、裁判书字号

上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二（民）终字第2133号民事判决书

2、案由:房屋买卖合同纠纷

3、当事人

原告（上诉人）汤伯顺

被告（被上诉人）邱敏

基本案情

2006年5月23日，原告汤伯顺和被告邱敏持上海市房地产买卖合同，共同申请现房买卖登记，该合同记载：原告汤伯顺将其名下的位于上海市黄浦区蒙自西路某号房屋转让给被告邱敏，转让价为42.2万元，同年5月31日前腾房交接。合同其余条款均为上海市房地产买卖合同格式化文本。同年6月8日，涉案房屋被核准登记为被告邱敏所有。涉案房屋上物业、电、燃气、电话的户名至今未变更，现登记有两个抵押权，依次是2006年6月8日核准登记的兴业银行股份有限公司上海华山支行（以下简称“兴业银行华山支行”）债权数额21万元、2012年7月27日核准登记的黄光强债权数额80万元。原告汤伯顺、被告邱敏均知道涉案房屋上设定了两个抵押权以及在抵押权登记未注销前不能办理权属变更登记手续。

原告汤伯顺诉称，其与被告邱敏签订的上海市房地产买卖合同并未真实履行，原告汤伯顺既未收取任何放款，也未向被告邱敏交付房屋，办理水、电、煤、物业、电话等的更名手续，涉案房屋由原告汤伯顺夫妻共同居住至今。双方签订的上海市房地产买卖合同并非以买卖房屋为真实意思，亦未真实履行，而是为套取银行贷款，损害了国家金融秩序，系以合法形式掩盖非法目的，应属无效；被告邱敏有义务偿还兴业华山支行贷款以涤除抵押权；原告汤伯顺对黄光强的借款抵押效力保留另案诉讼的权利，现起诉要求确定房屋买卖合同无效，被告邱敏协助恢复涉案房屋权利人为原告汤伯顺并承担相关税费。

被告邱敏辨称，同意原告汤伯顺的全部诉讼请求及事实理由。

审理中，原告汤伯顺于2013年4月11日提交《有关依法追加第三人以及增加相应诉讼请求的申请书》，申请追加兴业银行华山支行、黄光强为无独立请求权的第三人，并申请增加两项诉讼请求：1.被告邱敏结清所欠兴业银行华山支行的贷款，涤除涉案房屋上的抵押登记，兴业银行华山支行协助办理注销抵押登记手续；2.确认被告邱敏与黄光强于2012年7月20日签订的房地产借款抵押合同无效，黄光强协助办理注销抵押登记手续。上述申请均未获准许。

案件焦点

本案的争议焦点在于当事人为套取银行贷款而签订房屋买卖合同是否有效。具体而言，当事人在获取银行贷款后，以未实际履行的房屋买卖合同非当事人真实意思表示、合同系以合法形式掩盖非法目的、当事人恶意串通损害第三人利益为由，请求法院判决此类合同无效，依法是否应予支持。

法院裁判要旨

上海市黄浦区人民法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项，以合法形式掩盖非法目的而订立的合同无效，该被掩盖的目的需违反法律、行政法规的强制性规定。原告汤伯顺和被告邱敏在明知涉案房屋上登记有两个抵押权以及抵押登记未注销前不能办理权属变更登记手续的情况下，合意以所签买卖合同系以合法形式掩盖非法目的为由要求确认合同无效、恢复产权原状，但法律、行政法规中并未规定此类为套取银行贷款的目的而签订的合同系非法的绝对无效行为。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，恶意串通损害第三人利益的合同相对无效，此类合同无效应由利益受损的特定第三人而非串通人主张，但银行等抵押权人现并未提出主张，法院不应主动干预，该干预包括在审理此类合同时追加抵押权人为第三人，尤其是在民事诉讼法特别程序章中新增了实现担保物权内容之后，法院更不应干预抵押权人的程序选择权，故原告汤伯顺在审理中申请追加抵押权人为第三人参加诉讼，法院未予准许。

原告汤伯顺和被告邱敏自愿订立上海市房地产买卖合同，被告邱敏以此申请银行贷款获准，涉案房屋已被核准登记为被告邱敏所有，上述行为均系当事人真实意思表示，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第二项，经过登记的书面证明力一般大于其他书证，故当事人以内部协议或诉讼自认无法推翻上述意思表示。

综上，原告汤伯顺要求确定合同无效的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

上海市黄浦区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第二项之规定，于2013年8月15日作出（2013）黄浦民四（民）初字第590号民事判决：

驳回原告汤伯顺的全部诉讼请求。

汤伯顺持原审起诉意见提起上诉。上海市第二中级人民法院认为，兴业银行华山支行及黄光强作为抵押权人并非必须参加本案诉讼的当事人，如案件处理结果又可能与其有关，法院可以追加为第三人，反之则无必要。关于实体处理方面，二审法院经审查认为，原审判决结果并无不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

法官后语

当事人为了套取银行贷款，与他人签订房屋买卖合同，同时签订一份协议并在诉讼中自认如下内容：双方签订房屋买卖合同的目的并非真实买卖合同，仅是为了银行贷款，出卖方保留所有权。在银行登记成为涉案房屋抵押权人后，出卖方以房屋买卖并非其真实意思表示、合同未实际履行、买卖双方恶意串通损害银行利益、合同系以合法形式掩盖非法目的为由，起诉要求确定房屋买卖合同无效，买受方往往同意出卖方的诉讼请求和事实理由，且双方均拒绝调解，要求法院判决。

现行审判实践中，通常判决确认房屋买卖合同无效，理由通常为“房屋买卖并未实际履行，并非当事人真实意思表示，而是以合法形式达到套取银行贷款的目的，系以合法形式掩盖非法目的，恶意串通，损害第三人利益和国家金融秩序、房地产市场交易秩序，故合同无效，”判决主任通常为：“一、双方当事人签订的房屋买卖合同无效；二、（实际使用贷款一方当事人）应在本判决生效之日起X日内注销XXX房屋上的抵押登记，协助（对方当事人）办理房屋权属变更登记手续。”

我们认为，套贷买卖合同纠纷多为双方当事人合意的非正常诉讼，当事人达到套取贷款的目的之后再提起诉讼，利用法院确认房屋买卖合同无效的判决，将房屋过户回签订合同前的产权状态，上述判决使法院俨然变更帮助当事人过河拆桥的工具。而且，在实际使用贷款一方当事人无力偿还贷款以注销抵押的情况下，以及抵押权人提起特别程序诉讼，申请实现担保物权，并被法院裁定拍卖、变卖涉案房屋的情况下，恢复房屋产权的判决都将变成一纸空文。人民法院对民事案件进行审判应严格依照法律规定，合同无效应根据《合同法》第五十二条作出认定，当事人意思表示的判断应根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定中证据证明力的判断规则，因此，判决为套取银行贷款而签订的房屋买卖合同无效的上述理由均不成立，此类合同应认定有效。

上海市第二中级人民法院韩峰

上海市黄浦区人民法院张宁