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除了那些真土豪，我们小老百姓，总要和房贷打交道的。 房贷有两种还款方式：等额本息和等额本金。用20年期的100万贷款举个例子，按照现在的基准利率4.9%计算，等额本息还款一共要还1,570,665.60元，等额本金还款一共要还1,492,041.67元。 那么，哪种还款方式比较划算呢？ 我拿这个问题随便问了一些朋友，大部分人都坚定的跟我说，等额本金划算，因为利息少。 还有人跟我说，等额本金是先还本金，所以还的少。等额本息是先还利息，利息还完，才开始还本金，所以不划算。 不管是等额本金还是等额本息，计算利息的方法都是一样的： 每个月的还款额都一样，就叫等额本息。还是100万的贷款例子，每月还款额就是固定的6544元。 每个月还的本金一样，就叫等额本金。100万元的贷款，每个月要还的本金等于1,000,000÷240=4,166.67元，第一个月的利息是1,000,000×4.9%÷12=4083.33元，所以第一个月要还4,166.67+4083.33=8250元。 我们把两种方式每个月的还款额对比一下。 蓝色是等额本息，红色是等额本金。等额本金前几年的还款额明显要多些，后面就越来越少了。 我们拿租房子打个比方。其他情况一样的话，租的面积越大，时间越长，要给的租金越多。借钱也是这个道理，利息就是我们租借这些钱的租金。借的钱越多，时间越长，付的利息也就越多。 100万房贷的叫法给我们一种错觉，好像这20年里，我们借银行的钱始终是100万。实际上，一旦我们开始还款，我们借银行的钱就少于100万了。 所以，要综合看每个月的借款余额，才能比较准确的判断到底借了多少钱。 如果我们把每个月的借款余额加起来，等额本息方式一共是 139,754,889.55元，一共付利息570,665.80元，利息除以借款余额总额等于0.0041（也就是按月计算的利率）。 而等额本金方式的借款余额一共是120,500,000元，一共付利息492,041.67 元，利息除以借款余额总额也等于0.0041。 所以，等额本息交的利息多，只是因为借的钱多、时间长。 现在问题就变成：多借点钱好，还是少借点钱好？ 要说4.9%这个基本利率，其实相当优惠了，毕竟物价的涨幅在那儿摆着。要是这笔钱不去还房贷，买个比较靠谱的理财，8%、9%的利息也很常见。 不过房贷的事，也不光光是个经济账。毕竟，没有人喜欢背着一大笔债务生活。前面多还一点，减轻了心里的压力，生活质量不也提高了。 等额本息和等额本金只是让我们多了一种选择。选择哪种，取决于你对待债务的态度。 |
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