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疫情期间很多房企都推出了折扣用来刺激我们买房。 买房就都是几百万的贷款申请于是就有了：很多过来人的建议。 有人说房贷：还款时最开始还的都是利息，后面还的才是本金，所以千万不要提前还款，否则就白出利息吃亏了。 有人说贷款一定要选择等额本金，不然吃大亏！ 多少年提前还贷最划算？有人说是10年！靠谱吗？ 这些说法对不对呢？ 我们今天就来说说这些事儿 凡是讲等额本息和等额本金，都会贴出来的一张图和各自的还款公式 所谓的等额本息就是：每个月还得本金+利息总和是一样的，这也是大多数银行房贷客户所选择得方式。  所谓的等额本金是每个月的偿还本金一样  为了说清楚这个问题，我们举一个例子：某银行提供给客户的房贷年利率6%，每月还款。小明向银行贷款12万元，并用1年还清，即分12期偿还。 我先从简单的开始说：等额本金，大家认为利息较低，比较划算一种还款方式。 我们来算一算: 等额本金 等额本金的方式两部分计算都非常简单。比如：小明贷款12万元，分12期偿还，因此每个月应该归还的本金就是1万元。 第一个月：贷款余额12万元，利息120000元×0.5%=600元 第二个月：贷款余额11万元，利息110000元×0.5%=550元 …. 第十二个月：贷款余额1万元，利息10000元×0.5%=50元 于是12个月产生的总利息是600+550+500+…+50元，这是一个等差数列，通过等差数列的公式可以求出总利息是3900元。 等额本金还款法的一个缺点是：每个月还款金额是不同的，让贷款者不好安排自己的生活支出。而且在初期，由于贷款余额较多，利息较多，还款压力大。 为了解决这两个问题，人们又发明了等额本息还款法。顾名思义，等额本息还款法就是每个月的本金和利息的总额是相同的。 等额本息 那么等额本息每个月还款金额为：  我们计算一下：按照这个公式，我们可以计算出小明的每月还款额为10328元，12个月总还款额123936元。相比于等额本金的123900元，多归还了36元的利息。 等额本息法比等额本金法归还的利息稍多，但是由于这种方式每个月还款额相同，比较方便安排我们的支出。如果按照等额本金，小明第一个月要还10600元，而等额本息法每个月都是10328元，前期还款压力小。 等额本金方式一开始还的本金会多一些，因此总的利息会少一些； 而等额本息是让你一开始还少一点的钱，然后逐月增加你要还的本金，你使用贷款的本金时间相对要长一些，所以最终要还的总利息要多一些。 这两种方式银行计算利息都是按照：贷款余额*利率计算的 两种还款方式，每一期贷款余额都在降低，后期银行收取的利息也只是所剩贷款余额的利息，其实也是息随本降。 说前期都是偿还利息，利息都让银行收走了，这种说法是错误的。 多少年提前还贷最划算？ 有人说是10年！靠谱吗？ 无论是公积金贷款还是商业贷款，在不计算银行收取违约金的条件下。无论在第1年、第5年还是第10年、第20年提前还贷，只要利率不变，银行都是公平计量，童叟无欺。 这两种方式银行计算利息都是按照：贷款余额*利率计算，无论你在那一年提前还款，后面没有使用的时间，都不会收取利息。【在不计算银行收取违约金的条件下】 因此，“提前还款最佳时间点”是个伪命题！ 至于是否提前还贷，则是一个可以斟酌的问题，提醒一下：提前还贷的这笔钱如果拿来做理财，利率高于目前的房贷利率，那你就可以提前还贷。 那么到底是等额本息好还是等额本金好呢？ 100万，30年的按揭贷款，等额本息与等额本金还款方式竟相差近17.35万余元。 如果资金比较宽裕，不考虑额外投资，单纯对比利息多少的话，那就是等额本金。 如果手头的资金比较紧张，有其他投资，那不妨将更多的流动资金放在自己的手中。因为等额本金前10年的每月还款压力都比较大，有可能会影响到生活质量。 并没有最划算的还款方式，只有最适合自己还款方式。你选择哪种还款方式，可以根据你对未来收入变化的预计，对手上现有资金的规划和收益率判断，对还款金额与生活质量的权衡等因素综合考虑决定。 那么首付和贷款年限怎么选？ 再说开来，如果满足了前提条件，有人问房贷应该贷20年还是30年，我就该告诉他30年；首付应该付5成还是3成，我就告诉他付3成，越少越好。 因为房贷是我们接触到商业贷款利息最低，同时时间也最长的贷款了。通货膨胀的速度可能都要高于利率。 关于房贷最后说一下 1、 一般情况下，普通人其实很难能从银行申请到低利率、长周期，且大金额的贷款，尽可能的多贷。 2、从通货膨胀的角度来看，30年前的1万块和现在的1万块，购买力相差巨大，也就是说你现在借的钱，随着货币的贬值，未来需要还的金额其实是变少的。 所以，如果你要贷款买房，我的建议是最好选择最长的，也就是30年的还款时间。 总的算下来，等额本息要还的利息是比等额本金多的，但我仍然推荐你使用等额本息的还款方案。这里会涉及到金钱的“时间价值”，说白了就是，钱在你手里，它可以有创造更多收益的可能。 |
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