营改增后房地产企业土地增值税如何缴纳？

　　1、收入是否包含增值税？

　　财税（2016）43号规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

　　税总函（2016）309号规定，纳税人预缴土地增值税，以及进行土地增值税清算时取得的货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售收入，均为不含增值税收入。

　　结论：土地增值税无论预缴还是清算，计税依据均不包含增值税。

　　2、土地增值税清算时扣除项目是否包含增值税？

　　财税（2016）43号规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的；不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

　　税总函（2016）309号规定，“取得土地使用权所支付的金额”，按照纳税人实际支付的土地出让金及按国家统一规定缴纳的有关费用填写；其他扣除项目按照房地产开发企业实际发生的各项开发成本的具体数额填写。

　　结论：进项税额不得抵扣，包含在开发成本中的，可作为扣除项目进行扣除，如作为增值税进项税额已在销项税额中抵扣的，不再作为扣除项目计算扣除。

　　3、与转入房地产有关的税金包含增值税吗？

　　税总函（2016）309号规定，从事房地产开发的纳税人在土地增值税清算时，转让房地产有关的税金，按照纳税人转让房地产时实际缴纳的税金数额（不包含增值税）填写。

　　4、土地增值税预征率

　　营改增后，在税务总局未作进一步明确前，土地增值税预征率按照各地税务局原规定执行。

　　5、土地增值税清算方法

　　营改增后，在税务总局未作进一步明确前，土地增值税清算方法未发生变化，仍按照各地税务局原规定执行。

　　6、预征和清算时分哪几类？

　　税总函（2016）309号规定，土地增值税预缴时， “房产类型子目”是主管税务机关规定的预征率类型，每一个子目唯一对应一个房产类型。土地增值税预征时房产类型分三类：普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产；土地增值税清算时，按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别清算。

　　结论：房地产开发企业土地增值税预征和清算分三类进行：普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产

　　中道财税原创文章，作者：周秋莉。转载请注明来源：中道财税——房地产财税问题解决专家。